Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 25 Septembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS

L’Atrium, 1 allée des Hélices

BP 50209

44202 NANTES CEDEX 02

représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [H]

Porte 112 Logement 6 Etage 1

Résidence La Cour des Roses

36 Boulevard de la Beaujoire

44300 NANTES

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 juin 2025

date des débats : 05 juin 2025

délibéré au : 25 septembre 2025

RG N° N° RG 25/00653 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NTVH

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Julien VIVES

CCC à Monsieur [X] [H] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 18 mars 2022 à effet au 31 mars 2022, LA NANTAISE D’HABITATIONS a donné à bail à [M] [S] et [X] [H] un logement de type 3 lui appartenant sis, 36 boulevard de la Beaujoire, Résidence la Cour des Roses, 1er étage, porte 112 Logement 6 – 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 576,53 € pour le logement, outre une provision mensuelle pour charges de 86,39 €.

[M] [S] a donné congé par courrier en date du 2 novembre 2022. Depuis, [X] [H] reste seul titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 7 décembre 2023, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait commandement à [X] [H] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3 413,61 € arrêté au 3 octobre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait assigner [X] [H] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· La recevoir dans son action et la dire bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail à la date du 7 février 2024 et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

· Dans l’hypothèse où des délais de grâce seraient accordés en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dire et juger que le bail d’habitation sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un seul loyer courant ;

· Ordonner l’expulsion de [X] [H] et de tout occupant de son chef du logement situé 36 boulevard de la Beaujoire, Logement 6 porte 112 – 44300 NANTES, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, jusqu’à libération complète des lieux ;

· Condamner [X] [H] au paiement de la somme de 11 354,16 € arrêtée au 30 novembre 2024, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience, augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation ;

· Dire et juger que le dépôt de garantie d’un montant de 576,53 € restera acquis à LA NANTAISE D’HABITATIONS et viendra en déduction des sommes dues ;

· Condamner [X] [H] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, depuis la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

· Condamner [X] [H] au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et son éventuel dénoncé à la caution ;

· Dire et juger que toutes les condamnations engagent solidairement les locataires et la caution éventuelle ;

. Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

L’Espace départemental de solidarité a informé le tribunal, par courrier reçu au greffe le 30 mai 2025, que le locataire ne s’est pas présenté aux deux rendez-vous qui lui ont été proposés et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé, seules les observations du bailleur ayant été recueillies.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 juin 2025.

A ladite audience, LA NANTAISE D’HABITATIONS se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 15 356,39 € au titre des loyers et charges échus à la date du 3 juin 2025, montant qui ne comprend pas de supplément de loyer de solidarité.

Régulièrement assigné à étude, [X] [H] n’a pas comparu. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige et il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé, dont la Caisse a accusé réception le 24 juillet 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 17 janvier 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 17 janvier 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 juin 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, énonce que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire en date du 7 décembre 2023, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait commandement à [X] [H] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3 413,61 € arrêté au 3 octobre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 février 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [X] [H].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de LA NANTAISE D’HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[X] [H] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 15 356,39 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 3 juin 2025. En conséquence, [X] [H] sera condamné au paiement de cette somme, échéance de mai 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement. En application de l’article 22 alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 3.2 du contrat de bail, le dépôt de garantie versé par le locataire au bailleur à son entrée dans les lieux ne lui sera pas restitué et sera déduit des sommes dues au bailleur par le locataire.

[X] [H] sera enfin condamné à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS, à compter du 4 juin 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 723,90 €.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [X] [H], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 18 mars 2022 entre LA NANTAISE D’HABITATIONS et [X] [H], concernant le logement sis 36 boulevard de la Beaujoire, Résidence la Cour des roses, 1er étage, porte 112 – 44300 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 8 février 2024 ;

CONDAMNE [X] [H] à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 15 356,39 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 3 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, dépôt de garantie de 576,53 € à déduire, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE [X] [H] à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS, à compter du 4 juin 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 723,90 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [X] [H], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [X] [H] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [X] [H] à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY