Copie délivrée

à

la SCP GROUPE KARTEL & NOVAKT

la SELARL HARNIST AVOCAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 7]

**** Le 27 Février 2025

Troisième Chambre Civile

N° RG 24/05420 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KXND

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, Troisième Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

Syndicat des Copropriétaires « [Adresse 8] » pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL AB IMMO, immatriculée au RCS de [Localité 6] n°391 028 255, agissant en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié au siège social sis [Adresse 10], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SCP GROUPE KARTEL & NOVAKT, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats plaidant, la SELARL HARNIST AVOCAT, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant

à :

M. [X] [U] pris en la personne de son mandataire judiciaire Association Tutélaire de Gestion (ATG) prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M. [F] de L’UDAF du GARD en qualité de mandataire ad’hoc, présent à l’audience,

Mme [R] [I], demeurant [Adresse 3]

Présente à l’audience

Rendu par mise à disposition au greffe le jugement contradictoire suivant, en application de l’article 474 du code de procédure civile, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 23 Janvier 2025 devant Valérie DUCAM, Vice-Président, sur délégation de Madame la Présidente, conformément aux dispositions régissant la procédure accélérée au fond, assistée de Corinne PEREZ, Greffier, et qu’il en a été délibéré.

N° RG 24/05420 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KXND

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [U] et Madame [R] [I] sont propriétaires des lots 142 et 217, constitués respectivement d’un studio et d’un parking, au sein de la copropriété PARC ARENA sise [Adresse 9] à [Localité 7].

Constatant une carence dans le règlement des charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble PARC ARENA représenté par son syndic la SARL AB IMMO a, par actes en date des 7 et 13 novembre 2024 assigné Monsieur [X] [U], pris en la personne de son mandataire judiciaire l’Association Tutélaire de Gestion (ATG), et Madame [R] [I] devant le Tribunal Judiciaire de Nîmes, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1240 et 1193 du Code civil, 10, 10-1, 14-1, 14-2, 19-2 la loi du 10 juillet 1965, et 839 du Code de procédure civile, afin de :

— CONDAMNER solidairement Madame [R] [I] et Monsieur [X] [U] pris en la personne de son mandataire judiciaire ATG du RHONE au paiement de la somme de 15.652,19 euros au titre des charges dues au 24 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— CONDAMNER solidairement Madame [R] [I] et Monsieur [X] [U] pris en la personne de son mandataire judiciaire ATG du RHONE au paiement de la somme de 1.500 euros au Syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 8] au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, celles-ci mettant en difficulté la trésorerie du syndicat.

— CONDAMNER solidairement Madame [R] [I] et Monsieur [X] [U] pris en la personne de son mandataire judiciaire ATG du RHONE au paiement de 2.000 euros au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Lors de l’audience du 23 janvier 2024 :

— L’UDAF du GARD est intervenue en qualité de mandataire ad’ hoc de Monsieur [X] [U] en indiquant qu’un dossier de surendettement a été fait à son profit en précisant qu’il a déménagé dans la région lyonnaise. L’UDAF du GARD précise avoir été mandatée pour la vente de l’appartement litigieux et qu’une agence immobilière a estimé le bien à 30.000 euros.

— [Localité 5] des Copropriétaires a précisé que le montant des charges avait augmenté pour un montant total de 16.435,49 euros.

— Madame [R] [I] s’est présentée lors de l’audience afin d’informer la juridiction de sa nouvelle adresse.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 481-1 du code de procédure civile (décret n°2019-1419 du 20 décembre 2019) relatif à la procédure accélérée au fond,

I. Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Selon l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance n°2019-738 en date du 17 juillet 2019, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22".

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 décembre 2000 et par la loi du 24 mars 2014, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose aux copropriétaires de participer, d’une part aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ses services et éléments présentent à l’égard de chaque lots, et d’autre part aux charges relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Selon l’article 10-1 de la même loi, modifié par la loi du 23 novembre 2018, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, “par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot (…) ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes (…).

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige”.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de ce même texte dispose par ailleurs que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale”.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires, demandeur, verse aux débats les documents suivants :

Le relevé de propriété.Le contrat de syndic.Les convocations aux assemblées générales, avec accusés de réception.Les procès-verbaux d’assemblée générale en date des 27 mars 2023 et 22 avril 2024 approuvant les comptes de copropriété respectivement de 2023/2024 et 2024/2025.Un relevé de compte copropriétaire actualisé faisant apparaître le solde des sommes dues au 1er janvier 2025 pour un montant total de 16.912,68 euros.Des appels de fonds et factures de 2014 à 2025.La mise en demeure en date du 21 août 2024 adressée à Madame [R] [I] d’une part et à l’association tutélaire de Gestion en qualité de mandataire de Monsieur [X] [U] d’autre part par courriers recommandés avec accusé de réception.

Aucune des pièces de la procédure ne permet d’établir que Monsieur [X] [U] et Madame [R] [I] ont réglé les sommes réclamées dans les mises en demeure du 21 août 2024 dans le délai de trente jours à compter de sa présentation. La condamnation sera prononcée en deniers ou quittance, au cas où des paiements auraient eu lieu sans avoir été portés à la connaissance du tribunal.

N° RG 24/05420 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KXND

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 22 avril 2024 approuvant les comptes de l’exercice et votant le budget prévisionnel pour l’exercice de 2024 et 2025 que les comptes annuels ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires. Dès lors, les charges de copropriété sont bien engagées par décisions et chaque copropriétaire devient alors débiteur de ces charges.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble PARC ARENA représenté par son syndic la SARL AB IMMO produit un décompte arrêté au 1er janvier 2025 sur lequel il apparaît une dette de charges de copropriété d’un montant de 16.912,68 euros.

Le syndicat a, à juste titre, déduit la somme totale de 270 euros du montant total du décompte, correspondant à :

Frais de mise en demeure du 05/09/2023 : 30 euros Frais de mise en demeure du 21/11/2023 : 30 euros Frais de mise en demeure du 12/03/2023 : 30 euros Frais de mise en demeure du 05/06/2024: 30 eurosTransmission dossier avocat [U] du 24 juillet 2024 : 120 eurosFrais de mise en demeure du 04 septembre 2024 30 eurosIl a également déduit la somme de 207,19 euros au titre des dépens, correspondant à la délivrance de l’assignation dans la procédure DASMI [U] du 20 novembre 2024.

Toutefois, il a omis certains frais qui ont été comptabilisés comme étant des charges échues, alors qu’ils constituent des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir :

16/04/2020 : Suivi dossier contentieux : 108,00 euros19/11/2019 : Prise d’hypothèque : 200,00 euros19/11/2019 : CONST.ET TRAN.DOSSIER AUX JUSTICE (AVOCAT) POUR 2EME PROCEDURE : 480,00 euros.20/08/2018 : Frais de RELANCE LRAR ALUR du 20/08/2018 : 24,50 euros18/05/2017 : SCP [C] – Provision s/ Signification Assignation :194,78 euros19/09/2016 : SELARL GONIN- Assignation Juge de Prox. : 181,62 euros18/10/2016 : CONTENTIEUX 0019-0012-20150615 : 480 euros24/07/2015 : BELIN- Commandement de payer : 145,02 euros05/08/2015 : CONTENTIEUX 0019-0012-20150615 : 480 euros28/05/2015 : Frais de MISE EN DEMEURE du 28/05/2015 : 36,00 euros.06/11/2014 : Frais de relance avec Lettre Recommandée : 50,00 euros.Soit la somme totale de 2.379,92 euros qui a été inclue indument dans le montant des charges échues, qu’il convient de soustraire.

Ainsi, il apparait que la somme de 14.055,57 euros (16.435,49 euros au titre des charges échues – 2.379,92 euros, montant frais 10-1) est justifiée. En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [X] [U] et Madame [R] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble PARC ARENA représenté par son syndic la SARL AB IMMO, la somme de 14.055,57 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2025 avec intérêt au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure du 21 août 2024.

II. Sur la demande en dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive de l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, la carence des défendeurs a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion.

Il conviendra en conséquence de condamner solidairement Monsieur [X] [U] et Madame [R] [I] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts.

III. Sur les demandes accessoire

Sur l’exécution provisoire

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose que “les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances introduites devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire qui est en l’espèce de droit.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.”

En l’espèce, il convient de condamner solidairement Monsieur [X] [U] et Madame [R] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] représenté par son syndic la SARL AB IMMO au titre des frais de procédure non compris dans les dépens, une indemnité qui est équitablement fixée à la somme de 1.000 euros.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En l’espèce, Monsieur [X] [U] et Madame [R] [I], qui succombent, supporteront les dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [U] et Madame [R] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble PARC ARENA représenté par son syndic la SARL AB IMMO la somme de 14.055,57 euros, au titre des charges de copropriété échues, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 21 août 2024 et ce en deniers ou quittance ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [U] et Madame [R] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] représenté par son syndic la SARL AB IMMO la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [U] et Madame [R] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] représenté par son syndic la SARL AB IMMO la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [U] et Madame [R] [I] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est en l’espèce de droit.

Le présent jugement a été signé par Valérie DUCAM, Vice-Président et par Nathalie LABADIE, F.F. Greffier présent lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,