Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 20 Novembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

19-21, Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [W]

35 Rue des Moulins

La Louée

44115 HAUTE-GOULAINE

non comparant

Madame [B] [S] [W]

35 Rue des Moulins

La Louée

44115 HAUTE-GOULAINE

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 25 septembre 2025

date des débats : 25 septembre 2025

délibéré au : 20 novembre 2025

RG N° N° RG 25/01569 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NY45

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Roger LEMONNIER

CCC à Monsieur [H] [W] + Madame [B] [S] [W] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 17 décembre 2023 à effet au même jour, [Y] [M] a donné à bail à [H] [W] et [B] [S] [W] un logement lui appartenant sis, 35 rue des Moulins – 44115 HAUTE-GOULAINE et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel initial de 850 € pour le logement sans provisions pour charge.

Le bailleur et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ont signé un contrat de cautionnement VISALE le 18 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2025, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement à [H] et [B] [W] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3 361 € arrêté au 8 janvier 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner les consorts [W] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

· Ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

· Condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 2 511 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 janvier 2025 ;

· Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

· Condamner solidairement les locataires à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

· Condamner solidairement les locataires au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et, in solidum, aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

· Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Le diagnostic social et financier a été transmis par l’Espace départemental des solidarités au tribunal après l’audience (reçu le 31 octobre 2025) ; il n’a pas pu être débattu contradictoirement et sera donc écarté des débats.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 septembre 2025.

À ladite audience, ACTION LOGEMENT SERVICES se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 6 761 € au titre des loyers et charges échus à la date du 15 septembre 2025.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige. Régulièrement assignés à étude, [H] [W] et [B] [S] [W] n’ont pas comparu et il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la subrogation de la société Action Logement Services dans les droits du bailleur

L’article 2308 du code civil dispose que « La caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais.

Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement.

Ne sont restituables que les frais postérieurs à la dénonciation, faite par la caution au débiteur, des poursuites dirigées contre elle.

Si la caution a subi un préjudice indépendant du retard dans le paiement des sommes mentionnées à l’alinéa premier, elle peut aussi en obtenir réparation. »

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement Visale conclu entre le bailleur et la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’État et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.

L’article 8 de ce contrat stipule que « Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 [désormais 2309] du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

En outre, l’article 7.1 de la convention Etat – UESL du 24 décembre 2015 prévoit expressément que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

Ainsi, en application des dispositions précitées, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu’a le bailleur à l’encontre de [H] [W] et [B] [S] [W] et notamment dans le droit de solliciter la résiliation du bail, la condamnation au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 17 janvier 2025, soit au moins deux mois avant l’assignation du 2 avril 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 2 avril 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 3 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 septembre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en sa page 4/5.

Par exploit de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement à [H] [W] et [B] [S] [W] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3 361 € arrêté au 8 janvier 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Deux relevés de compte sont versés aux débats, l’un étant le relevé « créance c/ débiteur » établi par Visale, et concernant les époux [W], et l’autre intitulé « décompte Visale », rattaché à aucun locataire, qui ne peut donc qu’être écarté. D’une part le relevé de créance ne comporte aucun élément sur le montant de la dette locative, seule prise en compte pour l’acquisition de la clause résolutoire et d’autre part, ce relevé ne comporte aucune écriture pour février et mars 2025, soit les deux mois suivant le commandement de payer.

Ainsi, le juge ne peut vérifier que la clause résolutoire est acquise et la demande en constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire est rejetée.

Sur le prononcé de la résiliation du contrat de bail

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte du relevé de créance Visale que la caution a dû compenser 6 761 € de loyer entre septembre 2024 et août 2025, ce qui démontre un manquement grave des locataires à leur obligation de payer les loyers. Ainsi, la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est prononcée à compter du présent jugement.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’ACTION LOGEMENT SERVICES est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et du contrat de cautionnement Visale du 18 décembre 2023. [H] et [B] [S] [W] ne viennent contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte de créance Visale actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 6 761 €, au titre des sommes dues par les locataires à la caution Visale au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 15 septembre 2025, alors même qu’une seule quittance subrogative est versé au dossier.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Il résulte de l’article 220 du code civil que les époux sont tenus solidairement des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants.

Entrent ainsi dans le champ d’application de cet article, les obligations résultant du paiement des loyers et charges.

En conséquence, [H] [W] et [B] [S] [W] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 6 761 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 15 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

En l’absence de quittance locative, aucun montant d’indemnité d’occupation ne peut être fixé à compter du 16 septembre 2025.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [H] [W] et [B] [S] [W], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Ils seront également condamnés à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 17 décembre 2023 entre [Y] [M] d’une part et [H] [W] et [B] [S] [W] d’autre part, concernant le logement sis 35 rue des Moulins – 44115 HAUTE-GOULAINE ;

DÉBOUTE ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire ;

PRONONCE la résiliation du bail à compter du présent jugement ;

ORDONNE à [H] [W] et [B] [S] [W], occupants sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [H] [W] et [B] [S] [W] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE solidairement [H] [W] et [B] [S] [W] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6 761 €, en deniers ou quittance, au titre des sommes dues à la caution Visale concernant les seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 15 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTE ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande de paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 16 septembre 2025;

CONDAMNE in solidum [H] [W] et [B] [S] [W] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY