Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 30 Avril 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. HARMONIE HABITAT

8, avenue des Thébaudières

BP 70344

44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX

représentée par Madame [F] [R], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [J] [P]

Logement 2

71 Rue de Verdun

44370 LOIREAUXENCE

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale du 17 février 2025 numéro C-44109-2025-001089

assistée de Maître Mathilde LANNEAU-SEBERT, avocate au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 13 mars 2025

date des débats : 13 mars 2025

délibéré au : 30 avril 2025

RG N° N° RG 25/00502 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NS6G

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à HARMONIE HABITAT

CCC à Maître Mathilde LANNEAU-SEBERT + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 16 juin 2023, la société anonyme d’Habitations à loyer Modéré HARMONIE HABITAT (ci-après HARMONIE HABITAT), a donné à bail à Madame [J] [P] un logement situé 71 rue de Verdun – 44370 LOIREAUXENCE.

Le 1er juillet 2024, la société HARMONIE HABITAT a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d’avoir à régler les loyers et charges échus et impayés.

Par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2025, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 9 janvier 2025, la société HARMONIE HABITAT a fait assigner Madame [J] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion de la locataire, et la condamner à verser la somme de 1525,98 euros au titre des loyers et charges, outre une indemnité d’occupation, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens en ce compris les frais de commandement de payer, d’assignation et de notification à la préfecture.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 mars 2025, lors de laquelle société HARMONIE HABITAT, représentée par Madame [F] [R], a réitéré les termes de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 1385,24 euros selon décompte arrêté au 12 mars 2025. Elle s’est par ailleurs accordée sur l’octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire au regard des derniers versements et d’un plan d’apurement respecté depuis le mois de septembre 2024.

Madame [J] [P], comparante et assistée de son conseil, après avoir exposé sa situation personnelle et financière, a formulé une demande de délais avec suspension des effets de la clause résolutoire, proposant de verser la somme de 42 euros par mois en sus du loyer courant.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur.

La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 9 janvier 2025, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

En outre, société HARMONIE HABITAT justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et en vertu du commandement de payer qui est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 16 juin 2023 étaient réunies à la date du 2 septembre 2024.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la société HARMONIE HABITAT est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail du 16 juin 2023.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 1385,24 euros au 12 mars 2025, échéance du février 2025 incluse.

En conséquence, Madame [J] [P] sera condamnée à payer à la société HARMONIE HABITAT la somme de 1385,24 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 12 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire:

En vertu de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Dans les mêmes conditions, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Madame [J] [P] a repris le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience et a respecté le plan d’apurement mis en place depuis le mois de septembre 2024.

Le diagnostic social et financier mentionne que Madame [J] [P] explique les retards de paiement par la mise en place tardive des APL et un loyer trop élevé. Il précise qu’elle perçoit la somme mensuelle de 774 euros composée essentiellement des aides de la CAF, mais qu’elle souhaiterait augmenter ses heures de ménage pour vivre plus confortablement. Il confirme qu’elle a respecté le plan d’apurement depuis le mois de septembre, à l’exception du mois de décembre 2024 en raison des fêtes de Noël.

Lors des débats, Madame [J] [P] a confirmé ces éléments et a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 42 euros par mois en sus du loyer courant, ce à quoi la société bailleresse a donné son accord.

Dans ces conditions, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer avant l’audience, et dès lors que Madame [J] [P] dispose de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant, et ce dans le délai de 36 mois prévu par les dispositions légales précitées au regard de l’échéance mensuelle qu’elle propose de régler, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si Madame [J] [P] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, soit la somme de 345,46 euros due par la locataire depuis la date d’audience jusqu’à son départ effectif des lieux.

Il convient enfin de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [J] [P] sera condamnée aux dépens qui comprendront les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer.

Par ailleurs, il convient de débouter la société HARMONIE HABITAT de sa demande formulée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré HARMONIE HABITAT, à l’encontre de Madame [J] [P] ;

CONDAMNE Madame [J] [P] à payer à la société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré HARMONIE HABITAT, la somme de 1385,24 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 12 mars 2025, échéance du mois février 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

ACCORDE à Madame [J] [P] un délai de paiement de 33 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, à raison de 32 échéances de 42 euros, la 33ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,

CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, à la date du 2 septembre 2024 ;

DIT que Madame [J] [P] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés, 71 rue de Verdun – 44370 LOIREAUXENCE, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [J] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE Madame [J] [P] à payer à la société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré, HARMONIE HABITAT, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 345,46 euros, et ce à compter de la date d’audience jusqu’à la libération effective des lieux;

RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

DÉBOUTE la société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré HARMONIE HABITAT, de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [J] [P] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 1er juillet 2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE