TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

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18° chambre

1ère section

N° RG 20/12469

N° Portalis 352J-W-B7E-CTLQ2

N° MINUTE : 2

contradictoire

Assignation du :

19 Novembre 2020

JUGEMENT

rendu le 08 Janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. TOP SOUVENIRS

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Arnaud DUFFOUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0043

DÉFENDERESSE

S.C.I. KAMBI

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Magali SUROWIEC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1055

Décision du 08 Janvier 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 20/12469 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTLQ2

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 30 Septembre 2025, tenue en audience publique devant Madame Sophie GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 25 septembre 2013, la SCI Kambi a donné à bail à la SARL Top Souvenirs, dénommée « Planète Souvenirs », un local à usage commercial d’une surface utile d’environ 29,35 m2, situé au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 6] ([Adresse 3]), pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 26 septembre 2013 pour se terminer le 25 septembre 2022 moyennant le versement d’un loyer annuel en principal hors taxes et hors charges fixé à 27 600 euros, avec indexation, payable trimestriellement et d’avance.

Les locaux, dont la gestion a été confiée à la SAS Administration de Biens et Conseils (ci-après (AB & Conseil) sont destinés à l’usage exclusif de :

“A titre principal : Ventes d’articles de souvenir de [Localité 7], en ce compris T-shirt portant des mentions rappelant [Localité 7] et/ou des Monuments parisiens, et cartes postales ;

A titre accessoire et sans que cela n’excède plus de 20 % du chiffre d’affaires du Preneur : Articles de maroquinerie et parfums.”

Au cours du mois d’avril 2020, la SARL Top Souvenirs a cessé de régler ses loyers.

En réponse à une lettre recommandée avec accusé de réception adressée par la société preneuse le 5 juin 2020, faisant état de difficultés en lien avec les attentats terroristes en 2015, le mouvement des gilets jaunes en 2019 et la crise sanitaire liée à l’épidémie de la Covid 19 en 2020, et sollicitant l’annulation des loyers et charges à compter du 1er avril 2020, la société AB & Conseil a rappelé à la SARL Top Souvenirs que le Gouvernement ayant mis en place des mesures permettant aux locataires d’obtenir des aides de l’Etat et des crédits garantis afin qu’ils puissent procéder, dès que possible, au paiement de leurs loyers y compris les arriérés; elle a donc indiqué à la preneuse que sa demande d’annulation des loyers et charges serait examinée lorsqu’elle aura communiqué les justificatifs de ses démarches diligentées afin d’obtenir de telles aides.

Invoquant la persistance des impayés, la SCI Kambi a, par acte d’huissier du 19 octobre 2020, fait signifier à la SARL Top Souvenirs un commandement visant la clause résolutoire pour avoir paiement de la somme en principal de 27 981,24 euros comprenant les arriérés des loyers et charges des 2 ème, 3ème et 4ème trimestre 2020, outre 2 521,17 euros au titre de la clause pénale de 10 % et les frais d’acte.

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier signifié le 19 novembre 2020, la SARL Top Souvenirs a fait assigner la SCI Kambi devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir dire nul et de nul effet le commandement visant la clause résolutoire signifié le 19 octobre 2020 et subsidiairement d’obtenir des délais de paiement. Il s’agit de la présente instance, enrôlée sous le n°RG 20/12469.

Un second commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par la SCI Kambi à la SARL Top Souvenirs le 18 août 2021 pour avoir paiement de la somme en principal de 51436,21 euros au titre des loyers et charges restant dus selon décompte arrêté au 1er juillet 2021, loyer du 3ème trimestre 2021 inclus.

Par courrier du 24 juin 2022, la SAS AB Conseils a également mis en demeure la SARL Top Souvenirs de reconstituer, sous huitaine, la garantie à première demande prévue contractuellement puis, après une sommation du 8 septembre 2022, lui a fait signifier le 15 février 2023 une sommation visant la clause résolutoire et l’article L.145-17 du code de commerce.

Par acte de commissaire de justice du 17 février 2023, la SARL Top Souvenirs a fait signifier à la SCI Kambi une demande de renouvellement du bail commercial à effet au 1er avril 2023. La SCI Kambi n’a pas répondu dans le délai de trois mois visé à l’article L.145-10 du code de commerce.

Aux termes de ses dernières conclusions n°3 notifiées par RPVA le 8 septembre 2023, la SARL Top Souvenirs demande au tribunal, au visa des articles 1218, 1244-1 et 1719 du code civil, de la force majeure et de la rupture de l’obligation de délivrance, de l’article L.145-41 du code du commerce et de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit de :

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions, de la société Kambi ;

— juger que les commandements des 29 octobre 2020 et 18 août 2021 sont nuls et de nul effet ;

— juger que les loyers et charges visés aux commandements des 29 octobre 2020 et 18 août 2021 ne sont pas dus ;

Subsidiairement :

— ordonner la suspension du paiement des loyers pour la période du 12 mars au 11 mai 2020 et pour le mois de novembre, et pour la période du 2 avril au 11 mai 2021soit :

* du 12 mars au 11 mai 2020 : 9 268,61 € ÷ 3 x 2 = 6 179,07 euros,

* pour novembre 2020, sauf à parfaire : 9 268,61 € ÷ 3 = 3 089,53 euros,

* du 2 avril au 11 mai 2021 : 9 268,61 ÷ 90 x 39 j = 4 016,13 euros,

soit la somme de 13 284,13 euros ;

— lui accorder dans cette hypothèse un délai de 24 mois pour s’acquitter de ladite somme à compter du 1er juillet 2021 et ce, sans intérêts ;

En tout état de cause :

— condamner la SCI Kambi à lui rembourser la somme de 13 800 euros ;

— condamner la SCI Kambi au paiement d’une somme de 5 000 euros en et remboursement des frais non taxables au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI Kambi aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions n°6 notifiées par RPVA le 8 novembre 2024, la SCI Kambi demande au tribunal de :

— débouter la SARL Top Souvenirs de l’intégralité de ses demandes ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial conclu le 25 septembre 2013 que ce soit sur les impayés de loyers et/ou sur le défaut de reconstitution de la garantie à première demande exigée à l’article 8.2 du bail ;

En conséquence,

— prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de la SARL Top Souvenir dénommée Planète Souvenirs et de tout occupant de son chef des locaux commerciaux situés à [Adresse 8] avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— condamner la SARL Top Souvenirs, dénommée Planète Souvenirs à lui payer la somme totale 1 918,17 euros correspondant aux intérêts de retard de 10 % sur la base des arriérés de loyers de 19 181,71 euros arrêtés à la date du 13 février 2023 et prévus à l’article 19 du bail ;

— condamner la SARL Top Souvenirs, dénommée Planète Souvenirs à lui payer une indemnité d’occupation égale au loyer fixé conformément aux dispositions du bail, outre les charges et accessoires du loyer jusqu’à justification de la libération effective des lieux et la remise des clés, avec intérêts au taux légal ;

— ordonner la séquestration des meubles et facultés mobilières garnissant les lieux loués aux frais, risques et périls de l’occupant au choix du bailleur, soit dans les lieux, soit dans un garde meuble, pour sûreté des loyers échus et des charges locatives, aux frais de la SARL Top Souvenirs, dénommée Planète Souvenirs ;

En tout état de cause,

— condamner la SARL Top Souvenirs, dénommée Planète Souvenirs, à lui payer la somme de 5000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré en date du 19 novembre 2020 d’un montant de 248,32 euros.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2024 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience du 30 septembre 2025.

Par message adressé par RPVA le 30 septembre 2025, l’avocat de la SARL Top Souvenirs a indiqué au tribunal que “conformément à l’article 802 du code de procédure civile” il adressait le dernier avis d’échéance du 1er juillet 2025, indiquant que le preneur était à jour du paiement de ses loyers et qu’aucune dette ne subsistait à ce jour.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées que le jugement serait mis à disposition au greffe le 8 janvier 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande d’actualisation de la SARL Top Souvenirs

L’article 802 du code de procédure civile énonce qu’après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office ; que sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Conformément aux dispositions de l’article 768 du même code, le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées, qui seules le saisissent valablement.

En l’espèce, le simple message adressé par RPVA par l’avocat de la SARL Top Souvenirs le jour de l’audience ne saurait valoir conclusions d’actualisation au sens de l’article 802 du code de procédure civile.

Le tribunal ne pourra donc pas en tenir compte, étant précisé qu’en tout état de cause, aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 8 novembre 2024, la bailleresse reconnaît que la SARL Top Souvenirs a soldé l’arriéré de loyers et charges “la veille de l’ordonnance de clôture”.

Sur la validité des commandements signifiés les 19 octobre 2020 et 18 août 2021

Selon les articles 1134 et 1728 du code civil dans leur rédaction applicable au présent contrat, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et le preneur est tenu de deux obligations principales, soit d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire prévoyant, notamment, la résiliation de plein droit du bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer en cas d’inexécution totale ou partielle du paiement à son échéance notamment de l’un des termes du loyer. Les commandements de payer délivrés à la SARL Top Souvenirs reproduisent intégralement cette clause résolutoire et l’article L. 145-41 du code de commerce. Ils comportent également un décompte détaillé des sommes dues.

Pour s’opposer à leurs effets notamment quant à l’acquisition de la clause résolutoire, la SARL Top Souvenirs soutient que les actes sont nuls et de nul effet au regard de divers moyens qui seront analysés ci après.

Etant entendu s’agissant de la recevabilité de ces demandes de nullité :

— que les moyens invoqués par la SARL Top Souvenirs s’agissant du commandement signifié le 19 octobre 2020 ne tendent pas à remettre en cause la régularité formelle de l’acte, de sorte que l’irrecevabilité soulevée par la SCI Kambi ne saurait prospérer,

— qu’en tout état de cause, les demandes de nullité ont bien été articulées au début de ses conclusions par la SARL Top Souvenirs et avant toute défense au fond.

Sur le commandement signifié le 19 octobre 2020

La SARL Top Souvenirs fait valoir que l’acte en litige doit être déclaré “nul et de nul effet” en ce que :

— elle a été confrontée à une situation caractéristique de la force majeure,

— le bailleur a manqué à son obligation de délivrance,

— la SCI Kambi ne pouvait délivrer le commandement de payer en contravention aux dispositions de l’article 4 de l’ordonnance du 25 mars 2020 et de l’article II de l’article 14 de la loi n°202-1379 du 14 novembre 2020,

— le bailleur a manqué à son obligation de bonne foi lors de la délivrance de l’acte.

Il sera rappelé à titre liminaire que l’état d’urgence sanitaire, qui a conduit à la fermeture des commerces non essentiels à compter du 12 mars 2020, a été prolongé par la loi n° 2020-546 du 11 mai 2020 jusqu’au 10 juillet 2020 inclus, puis déclaré une nouvelle fois par décret n° 2020-1257 du 14 octobre 2020 à compter du 17 octobre 2020 et prolongé par les lois n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 et n° 2121-160 du 15 février 2021 jusqu’au 1er juin 2021. Il s’en est suivi un régime de sortie de l’état d’urgence sanitaire jusqu’au 30 septembre 2021 institué par la loi n° 2021-689 du 31 mai 2021, prolongé une première fois jusqu’au 15 novembre 2021 par la loi n° 2021-1040 du 5 août 2021 puis jusqu’au 31 juillet 2022 par la loi n° 2021-1465 du 10 novembre 2021 portant diverses dispositions de vigilance sanitaire.

Sur la force majeure

Aux termes de l’article 1148 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, il n’y a lieu à aucun dommages et intérêts lorsque, par suite d’une force majeure ou d’un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit

La SARL Top Souvenirs soutient que les mesures réglementaires d’interdiction d’accueil du public, imposées de manière imprévisible et irrésistible, revêtent l’ensemble des caractéristiques de la force majeure.

Il y a lieu cependant de rappeler que le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure. En effet, la force majeure se caractérise par la survenance d’un événement extérieur au débiteur, imprévisible et irrésistible rendant impossible l’exécution de l’obligation. Or, l’obligation de paiement d’une somme d’argent est toujours susceptible d’exécution, le cas échéant par la voie forcée, sur le patrimoine du débiteur et n’est donc pas, par nature, impossible mais seulement plus difficile ou onéreuse.

En l’espèce, la SARL Top Souvenirs ne justifie d’ailleurs nullement de son impossibilité totale de régler les loyers et charges dus au bailleur, et ne produit aucun élément comme des documents comptables de nature à démontrer qu’elle ne disposait pas d’une trésorerie lui permettant d’honorer son obligation de paiement des loyers.

Le moyen soulevé de ce chef par la demanderesse sera donc rejeté.

Sur l’obligation de délivrance et l’exception d’inexécution

La SARL Top Souvenirs soutient que la SCI Kambi aurait manqué à son obligation de garantir une jouissance paisible des lieux loués et un usage conforme à la destination de la chose louée durant les périodes de fermeture administratives imposées par le gouvernement dans la lutte contre le Covid 19 et qu’ainsi les loyers et charges afférents à cette période ne seraient pas dus en vertu du principe de l’exception d’inexécution.

Aux termes de l’article 1184 ancien du code civil, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisferait point à son engagement.

Dans le prolongement de ce texte, il a été jugé que l’interdépendance des obligations réciproques résultant d’un contrat synallagmatique permet à l’une des parties de ne pas exécuter son obligation lorsque l’autre n’exécute pas la sienne. L’exception d’inexécution ne saurait être invoquée qu’à propos d’obligations nées d’une même convention.

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée en mettant à sa disposition, pendant toute la durée du bail, des locaux conformes à leur destination contractuelle, dans lesquels il est en mesure d’exercer l’activité prévue par le bail, et d’en faire jouir paisiblement celui-ci pendant la même durée. Cet article n’a pas pour effet d’obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif, dans lequel s’exerce son activité.

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

La délivrance implique que le bien loué puisse être exploité par le locataire conformément à la destination envisagée dans le contrat de bail, ce qui impose que le bien loué dispose des caractéristiques physiques et juridiques permettant d’exercer effectivement l’activité stipulée au bail.

En l’espèce, la SARL Top Souvenirs ne conteste pas que les lieux loués ont été mis et maintenus à sa disposition par la SCI Kambi pendant toutes les périodes de fermeture ordonnées par les pouvoirs publics. Dès lors, l’impossibilité d’exploiter qu’elle allègue, imputable à une mesure générale de police administrative, n’est pas constitutive d’une inexécution de l’obligation de délivrance et de l’obligation de jouissance paisible de la bailleresse.

Dans ces conditions, la SARL Top Souvenirs n’est pas fondée à exciper de l’inexécution de ses obligations par la SCI Kambi pour justifier de l’inexécution de ses propres obligations locatives.

Le moyen qu’elle soulève de ce chef sera donc rejeté.

Sur l’incidence du cadre juridique de l’urgence sanitaire

* S’agissant de l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020

Ainsi que rappelé supra, l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 pour faire face à l’épidémie de Covid 19 a été prorogé jusqu’au 10 juillet 2020.

Aux termes de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 : “Les personnes mentionnées à l’article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce.

Les dispositions ci-dessus s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée”, soit au plus tard le 10 septembre 2020.

L’article 1er de la même ordonnance, auquel renvoie l’article 4, dispose que peuvent bénéficier de ce texte les personnes exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité dans les conditions prévues par l’ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020, étant précisé que des critères d’éligibilité ont été déterminés par le décret n° 2020-371 du 30 mars 2020, lequel fixe des seuils d’effectifs (inférieur ou égal à dix salariés), de chiffre d’affaires (inférieur à un million d’euros lors du dernier exercice clos) et de perte de chiffre d’affaires constatée du fait de la crise sanitaire (d’au moins 70% durant la période entre le 1er et le 31 mars 2020 par rapport à la même période de l’année précédente).

Or la SARL Top Souvenirs qui revendique le bénéfice des dispositions de l’article 4 susvisé ne produit aucune pièce mettant le tribunal en mesure d’apprécier si elle y est éligible. Elle ne peut par conséquent prétendre en bénéficier au motif de la seule date d’échéance des loyers visés au commandement de payer.

Etant observé à toutes fins utiles que si l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 a pour effet d’interdire l’exercice par le créancier d’un certain nombre de voies d’exécution forcée pour recouvrer les loyers échus entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020, et de reporter les effets d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, il n’a pas pour effet de suspendre l’exigibilité du loyer dû par un preneur à bail commercial dans les conditions prévues au contrat.

Le moyen soulevé de ce chef par la SARL Top Souvenirs sera donc rejeté.

* S’agissant de l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020

Aux termes de ses conclusions, la SARL Top Souvenirs fait valoir qu’aucune action ne peut être mise en œuvre à son encontre par application de l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, dont selon ses dires elle remplit les conditions.

Cet article dispose :

“'I. – Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l’article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l’état d’urgence sanitaire ou du 5° du I de l’article L3131-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu’elle est prise par le représentant de l’Etat dans le département en application du second alinéa du I de l’article L3131-17 du même code. Les critères d’éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d’effectifs et de chiffre d’affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d’affaires constatée du fait de la mesure de police administrative.

II. – Jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.

Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en oeuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires.

Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite.

III. – Le II ne fait pas obstacle à la compensation au sens de l’article 1347 du code civil.

IV. – Le II s’applique aux loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l’activité de l’entreprise est affectée par une mesure de police mentionnée au I.

Les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu’à compter de l’expiration du délai mentionné au premier alinéa du II.

En outre, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l’encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu’à la date mentionnée au même premier alinéa […].

VII. – Le présent article s’applique à compter du 17 octobre 2020 […]”.

Le décret n°2020-1766 pris le 30 décembre 2020 pour l’application de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 a complété les conditions d’éligibilité à ce dispositif en exigeant que l’activité des personnes physiques et morales réponde à certains critères en termes de chiffre d’affaires, de nombre de salariés et de perte de chiffre d’affaires constatée.

Pour bénéficier de ces mesures, le locataire doit ainsi justifier :

— que son effectif salarié est inférieur à 250 salariés ;

— que le montant de son chiffre d’affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à 50 millions d’euros ou, pour les activités n’ayant pas d’exercice clos, le montant de leur chiffre d’affaires mensuel moyen est inférieur à 4,17 millions d’euros;

— que la perte de chiffre d’affaires est d’au moins 50 %. Ce critère correspond à la différence entre le chiffre d’affaires au cours du mois de novembre 2019 et le chiffre d’affaires réalisé au cours d’une période qui dépend de la date de création de la société locataire.

Or, en l’espèce, la SARL Top Souvenirs affirme mais ne justifie par aucune des pièces versées aux débats qu’elle remplit les conditions sus visées puisqu’elle ne produit, notamment, aucun élément comptable justifiant de son chiffre d’affaires pour les périodes considérées.

Au regard de ce seul motif, le moyen soulevé par la SARL Top Souvenirs est inopérant.

Il sera rappelé au surplus à toutes fins utiles que ces dispositions concernent les loyers dus à compter de son entrée en application soit à compter du 17 octobre 2020, de sorte qu’elles ne font pas obstacle au droit du bailleur de faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour obtenir le paiement des loyers échus antérieurement et non réglés, comme c’est le cas en l’espèce.

Sur l’absence de bonne foi du bailleur

La SARL Top Souvenirs fait soutenir que la SCI Kambi a abusé de ses prérogatives contractuelles en délivrant le commandement litigieux en pleine période d’état d’urgence sanitaire, alors même que le bailleur ne pouvait ignorer la fermeture du commerce pendant plusieurs mois.

La SCI Kambi réplique que la société preneuse ne s’est jamais rapprochée d’elle malgré ses demandes.

Il est constant que sont privés d’effet les commandements de payer visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, c’est à dire dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire, la preuve de la mauvaise foi du bailleur incombant au preneur qui l’invoque et s’appréciant au jour où le commandement a été délivré.

Pour autant, les dispositions prises pendant la crise sanitaire invoquées par la SARL Top Souvenir n’ont pas suspendu l’exigibilité des loyers et s’il est justifié de circonstances exceptionnelles pendant le cours de la crise sanitaire, incitant les parties au contrat à vérifier si ces circonstances ne rendaient pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives, ce devoir relevant de l’obligation d’exécuter de bonne foi les conventions n’autorise pas pour autant une partie à s’abstenir unilatéralement d’exécuter ses engagements et ne fonde pas une dispense pour le locataire d’honorer les loyers demeurant exigibles.

Etant entendu que la SARL Top Souvenirs ne peut d’autant moins se prévaloir en l’espèce d’une exécution de mauvaise foi du bail par la SCI Kambi qu’elle ne justifie pas avoir répondu aux demandes d’explications et de justificatifs adressées par la bailleresse par courrier du 5 juin 2020 et ne produit encore à ce jour aucun document comptable et administratifs justifiant de sa situation.Le moyen soulevé de ce chef par la SARL Top Souvenirs sera donc rejeté.

Sous le bénéfice de l’ensemble de ces observations, la demande de la SARL Top Souvenirs visant à voir “déclarer nul et de nul effet” le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 19 octobre 2020 sera rejetée.

Sur le commandement signifié le 18 août 2021

Outre les moyens tirés de la force majeure, de l’obligation de délivrance du bailleur et de l’absence de bonne foi de la SCI Kambi que la société preneuse invoque en reprenant les développements déjà tranchés supra de sorte qu’ils seront également déclarés inopérants, la SARL Top Souvenirs soutient que le commandement de payer est nul car délivré à la société Planète Souvenirs, qui n’existe pas ; elle précise que l’acte ne vise par ailleurs aucun numéro de RCS, de sorte que le destinataire reste inconnu.

Pour autant, le moyen de nullité qu’elle invoque est une irrégularité de forme qui suppose la caractérisation d’un grief en application des dispositions de l’article 114 du code de procédure civile.

Or, en l’espèce, la SARL Top Souvenirs qui exerce sous le nom commercial “Planète Souvenirs” ne caractérise l’existence d’aucun grief en ce que l’acte en cause a été délivré à l’adresse de son siège social à une personne qui s’est déclarée habilitée à le recevoir, et qu’elle a fait opposition au commandement dans les délais.

La demande de la SARL Top Souvenirs visant à voir dire nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 18 août 2020 sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de la SCI Kambi visant à voir déclarer acquise la clause résolutoire

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions, la SCI Kambi demande au tribunal de déclarer acquise la clause résolutoire prévue au bail conclu le 25 septembre 2013 “que ce soit sur les impayés de loyers et/ou sur le défaut de reconstitution de la garantie à première demande exigée à l’article 8.2 du bail”, sans préciser autrement ses demandes, mettant ainsi le tribunal dans l’impossibilité de savoir précisément ni sur quel acte précis elle se fonde, ni la date d’effet de la clause résolutoire qu’elle revendique, ni si des demandes sont formées à titre subsidiaire.

La teneur de ses écritures nécessite d’analyser chronologiquement les faits de la cause qui conduisent à constater que postérieurement à la délivrance des deux commandements de payer des 19 octobre 2020 et 18 août 2021 et de la sommation du 17 février 2023 concernant la garantie à première demande, tous actes visant la clause résolutoire du bail conclu le 26 septembre 2013, la SARL Top Souvenirs a notifié à la SCI Kambi une demande de renouvellement du bail à effet au 1er avril 2023 par acte de commissaire de justice délivré les 17 et 20 février 2023. Or la SCI Kambi n’a pas répondu à cette demande dans le délai de trois mois prévu à l’article L145-10 du code de commerce, de sorte que le bail liant les parties a été renouvelé le 1er avril 2023 pour une durée de neuf ans.

Il s’ensuit que la SCI Kambi ne peut valablement se prévaloir des commandements de payer signifiés les 19 octobre 2020 et 18 août 2021 et de la sommation du 17 février 2023 pour demander au tribunal de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 25 septembre 2013.

Seule demeure donc susceptible de produire effet la sommation visant la clause résolutoire signifiée le 19 août 2024 par la SCI Kambi à la SARL Top Souvenirs.

Or cette sommation concerne le bail renouvelé à effet au 1er avril 2023, qui n’est pas visé dans le dispositif des conclusions de la bailleresse et qui n’a au demeurant pas fait l’objet d’un débat contradictoire entre les parties, la SARL Top Souvenirs, eu égard à l’imprécision des dernières demandes reconventionnelles de la SCI Kambi, ayant pu légitimement juger non utile de conclure après sa délivrance.

Sous le bénéfice de ces observations, la demande reconventionnelle de la SCI Kambi visant à voir acquise la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties le 25 septembre 2013 et ses demandes subséquentes visant à voir prononcer la résiliation du bail, l’expulsion de la société preneuse et sa condamnation à payer une indemnité d’occupation seront rejetées.

Sur la demande de la SARL Top Souvenirs visant à voir condamner la SCI Kambi à lui rembourser la somme de 13 800 euros

La SARL Top Souvenirs demande au tribunal de condamner la SCI Kambi à lui payer la somme de 13 800 euros correspondant à la mise en jeu de la garantie à première demande qui selon ses dires ne figure sur aucun décompte.

La SCI Kambi réplique que cette somme a bien été imputée sur la dette locative.

Il résulte de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par la SCI Kambi, non utilement contesté par la SARL Top Souvenirs sur ce point, que la somme de 13 800 euros a bien été créditée sur le compte de la société preneuse le 20 juin 2022.

La demande de la SARL Top Souvenirs sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de la SCI Kambi au titre de la clause pénale

La SCI Kambi sollicite la condamnation de la SARL Top Souvenirs à lui payer la somme de 1918,17 euros correspondant aux intérêts de retard de 10 % sur la base des arriérés de loyers de 19181,71 euros qui existaient au 13 février 2023, revendiquant les dispositions de l’article 19 du bail liant les parties et soutenant que la société preneuse s’est d’office octroyée un délai de paiement de trois ans.

La SARL Top Souvenirs s’oppose à cette demande au visa de l’article 1231-5 du code civil, faisant exposer que l’arriéré locatif a été réglé et que la SCI Kambi ne rapporte pas la preuve d’un préjudice alors qu’elle-même a fait preuve de bonne foi en dépit des difficultés liées aux crises successives affectant son secteur d’activité.

L’article 1231-5 du code civil énonce :

“Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.”

Le caractère manifestement excessif de la pénalité conventionnelle, qui a un caractère à la fois indemnitaire et comminatoire, s’apprécie au regard d’une part du dommage que la clause a vocation à compenser, et d’autre part en considération de la pression que la menace de la sanction doit exercer sur l’autre partie pour l’inciter à s’exécuter.

En l’espèce, il est établi que la dette locative de la SARL Top Souvenirs est consécutive à l’impact de crises sanitaires et sociales et que la société preneuse a fait preuve de sa bonne foi en réglant les arriérés malgré les difficultés.

Compte tenu de ces circonstances, il est justifié de réduire à la somme de 1euro la clause pénale, et de condamner la SARL Top Souvenirs au paiament de cette somme.

Sur les autres demandes

Compte tenu des dispositions du présent jugement il n’ y a pas lieu de statuer sur les demandes formées à titre subsidiaire par les parties.

La SCI Kambi qui succombe supportera la charge des dépens ; en revanche l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, chaque partie devant supporter la charge des frais irrépétibles non inclus dans les dépens.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Rejette les demandes de la SARL Top Souvenirs visant à voir déclarer nuls et de nuls effets les commandements de payer visant la clause résolutoire signifiés les 19 octobre 2020 et 18 août 2021,

Déboute la SCI Kambi de ses demandes visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial conclu le 25 septembre 2013 que ce soit sur les impayés de loyers et/ou sur le défaut de reconstitution de la garantie à première demande exigée à l’article 8.2 du bail,

En conséquence, déboute la SCI Kambi de ses demandes visant à voir résilier le bail, ordonner l’expulsion de la SARL Top Souvenir et de tout occupant de son chef des locaux commerciaux situés à [Adresse 8], avec toutes conséquences de droit et la condamner à payer une indemnité d’occupation,

Condamne la SARL Top Souvenirs à payer à la SCI Kambi la somme de 1 euros au titre de la clause pénale,

Déboute la SARL Top Souvenirs de sa demande visant à voir condamner la SCI Kambi à lui rembourser la somme de 13 800 euros,

Déboute les parties de leurs demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Kambi aux dépens,

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 08 Janvier 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME