N° RG 25/00186 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NTBH

Minute N° 2025/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 07 Mai 2025

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S.A.R.L. DOM’INNO

C/

E.U.R.L. [Y] [S]

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copie exécutoire délivrée le 07/05/2025 à :

la SCP CALVAR & ASSOCIES – 28

copie certifiée conforme délivrée le 07/05/2025 à :

la SCP CALVAR & ASSOCIES – 28

la SELARL PFB AVOCATS – 79

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 6]-Atlantique)

_________________________________________

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 03 Avril 2025

PRONONCÉ fixé au 07 Mai 2025

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.A.R.L. DOM’INNO (RCS NANTES 391 375 565), dont le siège social est sis [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître François PROCUREUR de la SCP CALVAR & ASSOCIES, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

E.U.R.L. [Y] [S] (RCS NANTES 813 601 796), dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Arnaud FRON de la SELARL PFB AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

N° RG 25/00186 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NTBH du 07 Mai 2025

PRESENTATION DU LITIGE

Selon acte dressé le 22 septembre 2015 par Me [L] [I], notaire associé à [Localité 7], la S.A.R.L. DOM’INNO a donné à bail commercial à l’E.U.R.L. [Y] [S] des locaux au rez-de-chaussée d’un bâtiment à usage mixte commercial et d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5] pour une durée de 9 ans à destination de l’activité d’épicerie alimentaire, vente et préparation de plats cuisinés, vente de bouteilles de gaz, moyennant un loyer annuel de 9 600,00 € hors taxes hors charges, payable mensuellement d’avance, avec mise à disposition gratuite de l’appartement situé à l’étage et engagement de signer une promesse de vente de l’immeuble par le bailleur jusqu’au 31 décembre 2018.

La locataire n’ayant pas libéré le premier étage après une prorogation du délai au 20 décembre 2019 qui n’a pas permis la régularisation de la vente de l’immeuble faute d’obtention du financement de l’opération, la S.A.R.L. DOM’INNO a obtenu son expulsion de cette partie des locaux par ordonnance de référé du 16 juin 2022, confirmée par arrêt de la cour d’appel de Rennes du 12 avril 2023.

Suivant acte de commissaire de justice du 19 mars 2024, la S.A.R.L. DOMM’INNO a fait signifier à l’E.U.R.L. [Y] [S] un congé avec refus de renouvellement du bail pour motif grave et légitime.

Se plaignant d’un défaut de paiement du loyer malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 11 décembre 2024, de l’occupation de l’appartement, de la modification des lieux sans autorisation, de l’impossibilité d’accéder aux locaux pour envisager les réparations nécessaires de la toiture, la S.A.R.L. DOM’INNO a fait assigner en référé l’E.U.R.L. [Y] [S] suivant acte de commissaire de justice du 07 février 2025 dénoncé le 11 février 2025 à la BANQUE POPULAIRE ATLANTIQUE en qualité de créancier inscrit pour solliciter :

— le constat de la résiliation du bail,

— l’expulsion de l’E.U.R.L. [Y] [S] et de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec l’aide de la force publique des locaux commerciaux et de l’appartement au rez-de-chaussée et à l’étage,

— le paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation de 1 311,04 € hors taxes par mois,

— le paiement provisionnel de la somme de 3 933,12 € au titre des indemnités d’occupation impayées d’octobre et novembre 2024 et janvier 2025,

— le paiement de la somme de 3 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L’E.U.R.L. [Y] [S] conclut à titre principal à la litispendance avec renvoi devant la 4ème chambre du tribunal et à titre subsidiaire au débouté de la demanderesse avec condamnation de cette dernière au paiement d’une somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en faisant valoir que :

— le tribunal est déjà saisi au fond d’une demande de résiliation judiciaire du bail et d’expulsion, de sorte que la litispendance est constituée au sens des articles 100 à 102 du code de procédure civile,

— à titre subsidiaire, le litige est beaucoup plus large que le bailleur le prétend,

— elle a totalement remis à neuf le local commercial et n’a pas pu procéder à l’acquisition de l’appartement en raison des prétentions financières excessives du bailleur,

— victime de harcèlement et du manque d’entretien de la toiture, elle a dû interdire l’accès aux locaux au bailleur,

— le trouble manifestement illicite allégué n’est pas établi,

— les loyers sont régulièrement payés, y compris ceux d’octobre à décembre 2024,

— les travaux ont été exécutés avec des autorisations administratives sans opposition du bailleur,

— l’expulsion serait d’une extrême gravité pour la gérante et pour la commune,

— elle a vainement réclamé une conciliation et un avis de valeur indépendant.

La S.A.R.L. DOM’INNO maintient ses prétentions en soulignant qu’il n’y a pas de litispendance, que la procédure au fond n’a pas le même objet et que les loyers n’ont pas été payés dans le délai du commandement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception de litispendance :

Suivant acte de commissaire de justice du 10 janvier 2024, la SA.R.L. DOM’INNO a saisi le tribunal judiciaire au fond d’une demande de résiliation judiciaire du bail en invoquant diverses infractions aux règles du bail.

L’assignation délivrée ensuite le 11 février 2025 en référé vise à obtenir le constat de la résiliation du bail au titre de l’application d’une clause résolutoire.

Le prononcé de la résolution judiciaire du contrat pour faute du preneur ne constitue pas le même objet de demande que le constat de la résiliation prononcé par application d’une clause résolutoire, de sorte qu’il n’y a pas litispendance.

Il convient donc de rejeter l’exception.

Sur la demande au titre du trouble manifestement illicite :

L’acte de bail du 22 septembre 2015 prévoyait le versement d’un loyer annuel de 9 600,00 € hors taxes hors charges, payable mensuellement d’avance, révisable, sous peine de résiliation du bail en cas de non-paiement d’une seule échéance.

La S.A.R.L. DOM’INNO a fait délivrer un commandement de payer le 11 décembre 2024 portant sur un arriéré de loyer et charges de 5 659,36 € TTC et qui rappelait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce.

Les sommes dues n’ont pas été intégralement réglées dans le délai d’un mois imparti par le commandement.

La procédure a été dénoncée à la BANQUE POPULAIRE ATLANTIQUE en qualité de créancier inscrit.

La défenderesse n’a formé aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement, ses explications tenant aux conséquences disproportionnées d’une expulsion ne pouvant être interprétées comme une offre de mise en conformité avec les règles du bail.

Sa contestation tenant aux conditions de vente de l’appartement, qui avaient été librement négociées, n’est pas pertinente, alors qu’elle est devenue sans droit ni titre à occuper l’étage depuis une précédente décision confirmée par un arrêt de la cour d’appel.

Dès lors, il n’y a pas de contestation sérieuse sur le principe de l’acquisition de la clause résolutoire qu’il conviendra de constater, ce qui justifie l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide de la force publique compte tenu du trouble manifestement illicite résultant du maintien dans les lieux après acquisition de la clause résolutoire.

L’indemnité provisionnelle d’occupation sera fixée au montant du dernier loyer majoré de 50 %, c’est à dire la somme de 1 311,04 € HT par mois.

Le décompte des loyers et accessoires permet de constater qu’il est dû 3 146,52 € TTC de loyers impayés jusqu’au 31 janvier 2025, de sorte que cette somme n’est pas sérieusement contestable et sera accordée à titre de provision, étant souligné que l’indemnité d’occupation n’est due qu’après la résiliation du bail.

Il est équitable de fixer à 800 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens que l’E.U.R.L. [Y] [S] devra verser à la demanderesse en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’exception de litispendance,

Constatons la résiliation du bail,

Ordonnons l’expulsion de l’E.U.R.L. [Y] [S] et celle de tous occupants de son chef de l’ensemble de l’immeuble situé [Adresse 3] au besoin avec l’aide de la force publique à compter de la signification de l’ordonnance,

Condamnons l’E.U.R.L. [Y] [S] à payer à la S.A.R.L. DOM’INNO :

— une provision de 3 146,52 € au titre des loyers dus au 31/01/25,

— une somme de 800,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— une indemnité provisionnelle d’occupation de 1 311,04 € par mois à compter du 1er février 2025 et jusqu’à libération complète des lieux,

Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Condamnons l’E.U.R.L. [Y] [S] aux dépens.

Le greffier, Le président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE