TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 23/59038 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3LQS

N° : 2

Assignation du :

29 Novembre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 08 février 2024

par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDEURS

Le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la Caisse Immobilière de Gérance

C/O La Caisse Immobilière de Gérance

[Adresse 2]

[Localité 4]

La SAS Caisse Immobilière de Gérance

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Anne-sylvie URBAIN, avocat au barreau de PARIS – #B0589

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. Aleph Gestion

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparante

DÉBATS

A l’audience du 21 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Président, près avoir entendu les conseils des parties comparantes ,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 29 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] et la société CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE ont fait assigner la société ALEPH GESTION devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, auquel ils demandent, sur le fondement de l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de:

— condamner la société ALEPH GESTION à remettre les documents suivants à la société CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE ès-qualités de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6], dans le délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir:

“le règlement de copropriété et l’état descriptif de division avec les modificatifs,

les plans de l’immeuble,

la liste à jour des copropriétaires de l’immeuble,

les conventions conclues avec des copropriétaires, des fournisseurs, des assurances (multirisque habitation notamment), …

les contrats concernant l’exploitation de l’immeuble (chauffage, câble, …), les contrats d’entretien et éventuellement les contrats de travail des employés de l’immeuble,

les dossiers des procédures dans lesquelles le syndicat est partie,

les registres des procès-verbaux des assemblées générales avec les annexes (feuilles de présence, notifications,…),

le carnet d’entretien,

l’attestation d’immatriculation au RCS,

les documents d’urbanisme,

les bordereaux de cotisations 2023 (Urssaf, retraite, organismes de prévoyance et mutuelle, Pass, taxe sur les salaires, Opco),

le journal des salaires, les bulletins de paie 2023 (titulaire et remplaçant) avec fiche salarié,

DSN 2023

le solde des fonds disponibles après apurement des comptes,

l’historique des comptes des copropriétaires, grands livres d’immeuble, relevés bancaires,

l’état des comptes des copropriétaires,

l’état des comptes du syndicat,

la liste des clés de répartition utilisée,

les relevés des dépenses et factures de l’exercice en cours et des trois années antérieures;

la situation par lot du fond de travaux Alur.”

— dire que le juge des référés se réservera la liquidation de l’astreinte;

— condamner la défenderesse au paiement des intérêts de retard sur les fonds disponibles à compter de la mise en demeure du 11 octobre 2023;

— condamner la défenderesse à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts;

— condamner la société ALEPH GESTION à payer au syndicat des copropriétaires et à son syndic la somme de 1.500 € à chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner la société ALEPH GESTION aux dépens.

La société ALEPH GESTION n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du demandeur, à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation sous astreinte de l’ancien syndic à transmettre les archives du syndicat des copropriétaires

A l’appui de leurs demandes, le syndicat des copropriétaires et son syndic exposent que malgré les demandes réitérées qui lui ont été adressées, la société ALEPH GESTION n’a procédé à aucune transmission des pièces et archives du syndicat depuis qu’elle a cessé ses fonctions de syndic.

Aux termes de l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

L’article 33 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 énumère les pièces détenues par le syndic qui doivent être transmises. L’article 33-1 dudit décret précise que la transmission doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif des pièces.

En l’espèce, à l’appui de leur demande, le syndicat des copropriétaires et son syndic versent aux débats:

— le procès-verbal de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires réunie le 10 juillet 2023 mentionnant la décision des copropriétaires de désigner la société CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE en remplacement de la société ALEPH GESTION à compter du 10 juillet 2023;

— la lettre recommandée avec accusé de réception du 11 octobre 2023 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à la société ALEPH GESTION, reçue par cette dernière le 16 octobre suivant, comportant mise en demeure de remettre à la société CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE les documents et archives du syndicat.

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction précitée issue de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, ne prévoyant plus la transmission par l’ancien syndic du solde des fonds disponibles après apurement des comptes, la société CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE et le syndicat des copropriétaires seront déboutés de leur demande de ce chef.

Pour le surplus, les documents objet du présent litige font partie des pièces devant être remises au nouveau syndic en application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 33 du décret du 17 mars 1967.

La société ALEPH GESTION n’ayant pas donné suite à la mise en demeure du 11 octobre 2023, il y a lieu de lui ordonner de remettre à la société CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE les pièces visées dans le dispositif ci-après, et ce dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance.

Compte tenu de l’inertie manifestée par l’ancien syndic, il sera fait droit à la demande de prononcé d’une astreinte dans les conditions figurant au dispositif ci-après.

Les demandeurs ne démontrent pas la nécessité de déroger au principe posé par l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution en vertu duquel l’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution. Leur demande sera donc rejetée.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la société ALEPH GESTION à lui payer la somme provisionnelle de 5.000 € de dommages et intérêts au motif que son refus de transmettre les archives à son successeur compromet la gestion du syndicat.

Le retard apporté par la défenderesse à la transmission des pièces réclamées a nécessairement handicapé la reprise de la gestion de la copropriété par la société CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE, a accaparé le nouveau syndic au détriment d’une action plus efficace au profit de la copropriété et a ainsi occasionné au syndicat des copropriétaires un préjudice qu’il convient d’évaluer provisoirement à la somme de 1.000 €.

La société ALEPH GESTION sera donc condamnée au paiement de cette somme à titre provisionnel.

Sur la demande de paiement des intérêts de retard

Au vu des éléments de l’espèce, les demandeurs sont fondés, en application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, à solliciter la condamnation de la société ALEPH GESTION à payer au syndicat des copropriétaires les intérêts provisionnels au taux légal sur les fonds disponibles du syndicat à compter du 16 octobre 2023, date de réception de la mise en demeure précitée du 11 octobre 2023.

Sur les demandes accessoires

La société ALEPH GESTION sera condamnée aux dépens de l’instance.

L’équité commande de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires et à la société CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE la somme de 1.000 € à chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société ALEPH GESTION à remettre à la société CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE ès-qualités de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6], les documents suivants, selon bordereau établi conformément à l’article 33-1 du décret du 17 mars 1967, et ce dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte de 200 € par jour de retard passé ce délai, ladite astreinte courant pendant une durée de 30 jours:

— le règlement de copropriété et l’état descriptif de division avec les modificatifs,

— les plans de l’immeuble,

— la liste à jour des copropriétaires de l’immeuble,

— les conventions conclues avec des copropriétaires, des fournisseurs, des assurances (multirisque habitation notamment),

— les contrats concernant l’exploitation de l’immeuble (chauffage, câble, …), les contrats d’entretien et éventuellement les contrats de travail des employés de l’immeuble,

— les dossiers des procédures dans lesquelles le syndicat est partie,

— les registres des procès-verbaux des assemblées générales avec les annexes (feuilles de présence, notifications,…),

— le carnet d’entretien,

— l’attestation d’immatriculation au RCS,

— les documents d’urbanisme,

— les bordereaux de cotisations 2023 (Urssaf, retraite, organismes de prévoyance et mutuelle, Pass, taxe sur les salaires, Opco),

— le journal des salaires, les bulletins de paie 2023 (titulaire et remplaçant) avec fiche salarié,

— DSN 2023,

— l’historique des comptes des copropriétaires, grands livres d’immeuble, relevés bancaires,

— l’état des comptes des copropriétaires,

— l’état des comptes du syndicat,

— la liste des clés de répartition utilisée,

— les relevés des dépenses et factures de l’exercice en cours et des trois années antérieures;

— la situation par lot du fond de travaux Alur.

Déboutons le syndicat des copropriétaires et la société CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE de leur demande aux fins de voir dire que le juge des référés se réservera la liquidation de l’astreinte,

Condamnons la société ALEPH GESTION à payer au syndicat des copropriétaires la somme provisionnelle de 1.000 € à titre de dommages et intérêts,

Condamnons la société ALEPH GESTION à payer au syndicat des copropriétaires les intérêts provisionnels au taux légal sur les fonds disponibles du syndicat à compter du 16 octobre 2023,

Condamnons la société ALEPH GESTION à payer au syndicat des copropriétaires et à la société CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE la somme de 1.000 € à chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboutons le syndicat des copropriétaires et la société CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE du surplus de leurs demandes,

Condamnons la société ALEPH GESTION aux dépens de l’instance.

Fait à Paris le 08 février 2024

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC François VARICHON