JUGEMENT

DU

08 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00999

N° Portalis DBYS-W-B7J-NUIX

[A] [Z]

c/

S.A.R.L. LE MADELEINE (RCS [Localité 1] n° 879 426 583)

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SCP JOYEUX-GUEGUEN-CHAUMETTE

M^e Darly russel KOUAMO

délivrées le 08 Décembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT

du HUIT DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Monsieur Pierre GRAMAIZE, Premier vice-président, statuant en Juge Unique, et qui a prononcé le jugement par mise à disposition au greffe.

Greffière : Graziella CASAMATTA

Débats à l’audience publique du 10 NOVEMBRE 2025.

Prononcé du jugement fixé au 08 DECEMBRE 2025, par mise à disposition au greffe.

Jugement Contradictoire,

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ENTRE LE DEMANDEUR :

Monsieur [A] [Z], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Darly russel KOUAMO, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant, vestiaire : 46

D’UNE PART

ET LE DEFENDEUR :

S.A.R.L. LE MADELEINE (RCS [Localité 1] n° 879 426 583), demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Yann CHAUMETTE de la SCP JOYEUX-GUEGUEN-CHAUMETTE, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant, vestiaire : C 35

D’AUTRE PART

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 22 décembre 2015, la S.C.I. AMI 4 a consenti au renouvellement d’un bail commercial du 27 juillet 2006 au bénéfice de S.A.R.L. LE MADELEINE sur des locaux dans un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1] pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2014 à destination de café, café-tabacs ou tabacs-articles de fumeurs, librairie, journaux, bimbeloterie, papeterie moyennant un loyer annuel de 9 794,40 € hors charges, payable mensuellement d’avance.

Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2023, la S.A.R.L. LE MADELEINE a fait signifier à M. [A] [Z], venant aux droits de la S.C.I. AMI 4 une demande de renouvellement du bail à effet du 1er juillet 2023.

Suivant acte signifié le 18 septembre 2023, M. [A] [Z] a donné son accord sur le principe du renouvellement du bail et a réclamé que le loyer soit porté à 32 309 € à compter du 1er juillet 2023, toutes autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées.

Suivant mémoire préalable du 11 décembre 2024 notifié par lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 12 décembre 2024, M. [A] [Z] a soutenu que :

— le déplafonnement du loyer est réclamé sur le fondement des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce au regard de la modification des facteurs de commercialité conformément aux critères dégagés par la jurisprudence,

— les locaux comprennent un bar d’une superficie de 90 m² et un studio de 70 m² constitués de lots distincts,

— les prix au m² des locaux professionnels et des appartements sont respectivement de 19,18 € le m² et de 13,90 €, soit des totaux de 20 714 € et de 11 676 € par an, TVA en sus, sur la base de la valeur moyenne du marché.

M. [A] [Z] a fait assigner la S.A.R.L. LE MADELEINE devant le juge des loyers commerciaux par acte de commissaire de justice du 20 février 2025 pour solliciter :

— la fixation du montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2023 à la somme de 32 309,00 € hors taxes hors charges, toutes autres clauses demeurant inchangées,

— subsidiairement, l’organisation d’une expertise et la fixation du loyer provisionnel à 32 309 € hors taxes hors charges pendant la durée de l’instance,

— l’exécution provisoire,

— la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 3 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La S.A.R.L. LE MADELEINE a répliqué par mémoire en réponse n° 2 notifié électroniquement entre avocats le 29 octobre 2025 que :

— la preuve des éléments allégués au soutien de la demande de déplafonnement du loyer n’est pas rapportée et au contraire, le quartier s’est dégradé entre 2010 et 2024 et les commerces ferment, sauf les kebabs ou restaurants chinois ou africains,

— les SDF, dont la plupart sont drogués et violents, viennent dormir dans le quartier, ce qui fait fuir les touristes,

— la clientèle est pour l’essentiel constituée du personnel du CHU, particulièrement à midi,

— l’immeuble est insalubre et le propriétaire n’y réalise aucuns travaux, sachant que sur les deux autres appartements, l’un est inlouable et l’autre loué à des étrangers de passage qui provoquent des infiltrations dans le local commercial à chaque fois qu’ils prennent une douche,

— son gérant a dû prendre en charge le débouchage de la colonne d’évacuation d’eaux usées pour pouvoir utiliser son WC, et la colonne d’eaux des toilettes de l’immeuble, percée, est fermée par du scotch,

— le loyer a été maintenu sans changement en 2015 pour tenir compte de l’état de l’immeuble qui avait fait l’objet d’un arrêté de péril non imminent ce qui est imputable au bailleur,

— le commerce est un simple bar sans cuisine qui reçoit une clientèle âgée en restant ouvert de 5 H à 21 H, 7 jours sur 7, et le métré n’est pas de 70 m² pour l’appartement et 90 m² pour le bar mais le contraire,

— rien ne justifie le déplafonnement du loyer,

— au contraire, la dégradatiojn flagrante des facteurs locaux de commercialité justifie la réduction du loyer à 9 000 € TTC hors charges,

— si les travaux obligatoires pour faire cesser les arrêtés de péril non imminent ont été exécutés par les précédents propriétaires, M. [Z] n’a rien fait depuis qu’il a racheté l’immeuble, dont le clos et le couvert ne sont plus assurés en dépit de multiples réclamations,

— dans le quartier, cinq nouveaux commerces viennent de partir, le restaurant mauricien, le restaurant libanais, le coiffeur, le restaurant la cantine portugaise et un magasin de disques et d’autres sont en cours de fermeture, le magasin de CBD et une crêperie,

— les références citées par le bailleur ne sont pas dans le même secteur, mais celui de la [Adresse 4] et ses alentours,

— la distinction d’un loyer pour l’appartement est irrecevable, alors que l’ensemble est à usage commercial et que l’ancienne locataire avait été déboutée d’une demande tendant à scinder le local d’habitation du reste,

— le local commercial est de 66,41 m² et l’appartement de 76,65 m².

Elle a conclu au débouté du demandeur, à la fixation du loyer du bail renouvelé à 9 000 € TTC à compter du 1er juillet 2023, toutes autres clauses et conditions étant inchangées, subsidiairement, dans l’hypothèse de l’organisation d’une expertise, à l’avance des frais par son adversaire et à la fixation d’un loyer provisionnel à 9 000 €, avec en tout état de cause condamnation de son adversaire à lui payer une somme 10 000 € de dommages et intérêts, celle de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

M. [A] [Z] a rétorqué dans son mémoire complémentaire notifié entre avocats le 25 août 2025 que :

— la population de [Localité 1] a significativement augmenté et a été retenu comme motif de déplafonnement par la juridiction dans d’autres dossiers,

— la ville attire de grandes enseignes et le nombre de touristes s’accroît,

— non seulement la locataire ne fait pas la preuve du prétendu état dégradé de l’immeuble, mais en outre les critères de commercialité ne dépendent pas de l’état du bâtiment,

— il n’a reçu aucun signalement sur l’état de l’immeuble et le montant de 9 000 € ne correspond même pas aux offres de location d’appartements du quartier,

— les développements adverses ne sont pas en rapport avec la fixation de la valeur locative,

— la demande de dommages et intérêts n’est pas justifiée.

Il a maintenu les prétentions initiales.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 10 novembre 2025, puis mise en délibéré avec l’indication que le jugement serait mis à disposition le 8 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce que le montant du loyer du bail à renouveler dont la durée n’est pas supérieure à neuf ans doit correspondre à la valeur locative et ne peut excéder la variation de l’indice du coût de la construction depuis la fixation initiale du loyer sauf modification notable :

— des caractéristiques du local considéré,

— de la destination des lieux,

— des obligations respectives des parties,

— des facteurs locaux de commercialité.

En l’espèce, le demandeur invoque une modification notable des facteurs locaux de commercialité pour solliciter le déplafonnement du loyer à l’occasion du renouvellement du bail au 1er juillet 2023.

L’évolution favorable des facteurs locaux de commercialité alléguée est étayée par des documents mentionnant la progression de la population et de l’attractivité de la ville de [Localité 1] pendant la période du bail, motifs qui ont déjà été retenus par des décisions concernant des commerces du centre-ville pour accorder le déplafonnement du loyer.

Il est cependant exact que le quartier où se situe le commerce en cause présente des spécificités par sa situation en marge du principal axe commerçant de la ville entre la [Adresse 4] et le château, où sont concentrés les principaux investissements en vue de la piétonnisation et l’aménagement du centre-ville, de sorte que la clientèle est certainement plus limitée aux habitants et travailleurs du quartier.

La fermeture de commerces exposée en défense et la concentration de restaurants bas de gamme ne sont pas contestés, si bien qu’il existe un débat sérieux qui présente des aspects techniques pour déterminer si l’évolution des facteurs locaux de commercialité est ou non favorable au commerce considéré.

Il n’est cependant pas possible de tenir compte du déménagement futur du centre horspitalier ni de l’état du bien antérieur au bail, étant observé que l’état actuel ne fait l’objet de réclamations principalement à l’égard des autres copropriétaires que suite à des dégâts des eaux de 2025 qui pourront être réglés avec les assureurs.

D’ailleurs, la demande reconventionnelle tendant à retenir une valeur locative inférieure au loyer actuel oblige à vérifier cette valeur locative.

Or les éléments produits par les parties sont insuffisants pour déterminer de manière objective la valeur locative.

L’étude de l’évolution des facteurs locaux de commercialité ainsi que la recherche de la valeur locative présentent des aspects techniques imposant de vérifier les plans à prendre en considération, la conformation des lieux pour en déterminer l’utilité et par suite la pondération des surfaces, mais également de rechercher des valeurs dans le voisinage pour des locaux présentant des caractéristiques comparables.

Seul l’avis d’un technicien spécialisé en matière de baux commerciaux permettra d’avoir une opinion éclairée, dès lors qu’il pourra décrire les caractéristiques du local afin de le comparer utilement avec d’autres locaux, dont il recherchera le prix du bail dans le cadre d’un débat technique contradictoire.

Il convient en conséquence d’ordonner une expertise avant dire droit pour avoir un avis sur l’ensemble des éléments en litige.

Le demandeur réclame un loyer provisionnel équivalent à celui sollicité à titre principal et la défenderesse sollicite la réduction du loyer provisionnel dans les mêmes proportions qu’à titre reconventionnel.

Comme pour toute demande formée à titre provisionnel, seule une obligation non sérieusement contestable peut fonder le prix du loyer à payer.

En l’espèce, le débat porte justement sur la recherche de la valeur locative, de sorte que seules les règles contractuelles relatives à la fixation du loyer peuvent être considérées comme ne faisant pas l’objet d’une contestation sérieuse et que les demandes de modification du loyer doivent être rejetées en l’état.

L’exécution provisoire est de droit, sans qu’il soit nécessaire de le rappeler.

Les demandes concernant les frais et dépens seront réservées.

DECISION

Par ces motifs, le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire et susceptible d’appel sur autorisation du premier président,

Ordonne une expertise avant dire droit,

Désigne pour y procéder M. [F] [I], expert près la cour d’appel de [Localité 2], demeurant [Adresse 5], Tél : [XXXXXXXX01], [Localité 3]. : 06.01.13.59.77, Mèl : [Courriel 1] avec mission de :

* prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport,

* se rendre sur les lieux, visiter l’immeuble, en faire la description avec plan et photographies à l’appui,

* proposer un calcul de la surface pondérée des locaux,

* donner son avis sur l’évolution des facteurs locaux de commercialité pendant le cours du bail écoulé et leur influence sur le commerce en cause, en précisant les éléments pouvant le cas échéant être de nature à justifier le déplafonnement du loyer,

* préciser toutes les caractéristiques susceptibles d’être prises en compte pour l’évaluation de la valeur locative conformément aux définitions des articles L 145-33, R 145-3 à R 145-8 du code de commerce,

* donner son avis sur la valeur locative à compter du 1er juillet 2023, conformément à ces critères,

* formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige,

Dit que M. [A] [Z] devra consigner au greffe, avant le 8 février 2026, sous peine de caducité, une somme de 3 500,00 € à valoir sur les honoraires de l’expert,

Dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le 31 décembre 2026,

Rejette les demandes de modification provisionnelle du loyer,

Réserve les autres demandes et les dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT