SG

LE 05 JUIN 2025

Minute n°

N° RG 21/05027 – N° Portalis DBYS-W-B7F-LJDK

[I] [M]

C/

S.E.L.A.R.L. [J] représentée par Me [J] en sa qualité de mandataire judiciaire de la SOCIETE FRANCAISE DE MAISONS INDIVIDUELLES (SFMI) placée en liquidation judiciaire selon jugement du Tribunal de Commerce de ROMANS SUR ISERE en date du 29 novembre 2022

S.A.S. SOCIETE FRANCAISE DE MAISONS INDIVIDUELLES SFMI S-SFMI

S.A.S. FONCITER

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

M^e Emmanuel FOLLOPE – 7 B

M^e Marc GUEHO – 289

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du CINQ JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,

Assesseur : Stéphanie LAPORTE, Juge,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 14 JANVIER 2025 devant Laëtitia FENART, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 03 AVRIL 2025 prorogé au 05 JUIN 2025.

Jugement Réputé contradictoire rédigé par Laëtitia FENART, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Madame [I] [M], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Marc GUEHO, avocat au barreau de NANTES

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

S.E.L.A.R.L. [J] représentée par Me [J] en sa qualité de mandataire judiciaire de la SOCIETE FRANCAISE DE MAISONS INDIVIDUELLES (SFMI) placée en liquidation judiciaire selon jugement du Tribunal de Commerce de ROMANS SUR ISERE en date du 29 novembre 2022, dont le siège social est sis [Adresse 3]

S.A.S. SOCIETE FRANCAISE DE MAISONS INDIVIDUELLES SFMI S-SFMI, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Emmanuel FOLLOPE, avocat au barreau de NANTES

S.A.S. FONCITER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Emmanuel FOLLOPE, avocat au barreau de NANTES

DEFENDERESSES.

D’AUTRE PART

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FAITS-PROCEDURE-PRETENTIONS

Par acte authentique en date du 21 juin 2012, Madame [I] [M] a acquis en l’état futur d’achèvement, de la SAS FONCITER exerçant sous l’enseigne ALIA IMMOBILIER, une maison à construire constituant le lot n°6 du lotissement [Adresse 4] à [Localité 6].

La SAS FONCITER a fait appel à la SAS SOCIETE FRANÇAISE DE MAISONS INDIVIDUELLES (SAS SFMI), anciennement dénommée AGECOMI pour la réalisation des travaux.

La livraison de la maison est intervenue le 30 novembre 2012. Madame [I] [M] a émis des réserves.

Plusieurs échanges sont intervenus entre les parties, n’ayant pas permis de lever toutes les réserves.

Un rapport d’expertise privée, confié au cabinet COURONNE, a été réalisé le 4 novembre 2014.

Madame [I] [M] a demandé au juge des référés du tribunal de grande instance de Nantes d’organiser une expertise judiciaire aux fins d’examiner les désordres affectant l’immeuble.

Par ordonnance du 15 janvier 2015, le juge des référés a ordonné une expertise et commis Monsieur [L] [Z] pour y procéder, avec pour mission de :

1/ Préciser les dates auxquelles les travaux ont été exécutés et terminés, la date de prise de possession et s’il y a lieu, celle des procès-verbaux de réception définitive ;

Vérifier l’existence de réserves, dire si elles ont été levées et à quelle date ; décrire et évaluer les travaux nécessaires pour assurer la levée de ces réserves et le parfait achèvement de l’ouvrage ;

2/ Vérifier si les désordres, non conformités contractuelles ou aux règles de l’art allégués à l’assignation existent ; dans ce cas les décrire et en indiquer la nature et les conséquences ; préciser leur date d’apparition ;

Fournir tous les éléments permettant d’apprécier s’ils étaient apparents ou cachés lors de la livraison pour un profane ou un professionnel ;

3/ Réunir les éléments permettant de dire si les dommages compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination ;

4/ Fournir tous les renseignements permettant de déterminer s’ils affectent un élément constitutif de l’immeuble ou un élément d’équipement indissociable au sens de l’article 1792-2 du code civil ;

5/ En rechercher les causes, préciser à qui elles sont imputables au point de vue technique ; fournir tous éléments permettant d’apprécier les responsabilités ;

6/ Indiquer les travaux propres à y remédier, les évaluer, en préciser la durée prévisible ; solliciter la fourniture de devis et donner son avis de technicien sur les devis produits par les parties ; si une maîtrise d’œuvre apparaît nécessaire, le préciser et en évaluer le coût ;

En cas d’urgence, décrire et évaluer dans un compte rendu les travaux indispensables à effectuer à bref délai ;

7/ À défaut d’accord entre les parties sur leur exécution pour le compte de qui il appartiendra sous le contrôle de bonne fin de l’expert, la juridiction sera saisie par la partie la plus diligente ;

8/ Donner tous éléments permettant d’évaluer les préjudices éventuellement subis et à subir ;

9/ Apurer, le cas échéant, les comptes entre les parties.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 15 avril 2021.

Par acte d’huissier de justice en date du 9 novembre 2021, Madame [I] [M] a fait assigner la SAS FONCITER et la SAS SFMI devant le tribunal judiciaire de Nantes afin de les voir condamnés à lui payer la somme de 29 424,93 € au titre des travaux de reprise et la somme de 7 000 € outre 1 000 € par an à compter de novembre 2021 au titre de ses préjudices de jouissance et moral.

Par jugement du 29 novembre 2022, le tribunal de commerce de Romans-sur-Isère a prononcé la liquidation judiciaire de la SAS SFMI.

Par acte d’huissier de justice en date du 8 décembre 2022, Madame [I] [M] a fait assigner la SELARL [J] en qualité de mandataire judiciaire de la SAS SFMI.

La jonction des deux procédures a été prononcée le 29 mars 2023.

La clôture de la mise en état a été fixée au 14 novembre 2024 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 septembre 2023, Madame [I] [M] demande au tribunal de :

— CONDAMNER in solidum la SARL [J] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS SFMI et la SAS FONCITER à payer à Madame [I] [M] la somme de 29 424,93 € au titre des travaux de reprise des désordres, outre intérêts à taux légal à compter de l’établissement des devis ou à compter de l’assignation ;

— CONDAMNER in solidum la SARL [J] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS SFMI et la SAS FONCITER à payer à Madame [I] [M] la somme de 7 000 € au titre de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral, outre 1 000 € par an à compter du 9 novembre 2021 jusqu’à l’exécution du jugement à intervenir ;

À titre subsidiaire :

— CONDAMNER in solidum la SARL [J] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS SFMI et la SAS FONCITER à installer la main courante initialement proposée sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai d’un mois à compter du jugement à intervenir ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER in solidum la SARL [J] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS SFMI et la SAS FONCITER aux dépens.

— CONDAMNER in solidum la SARL [J] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS SFMI et la SAS FONCITER à payer à Madame [I] [M] la somme de 6 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande tendant à voir la SAS FONCITER et la SAS SFMI condamnés à lui payer la somme de 29 424,93 €, Madame [I] [M], se fondant sur les articles 1792 et 1231-1 du code civil expose que l’expert judiciaire a confirmé la réalité des désordres litigieux, à savoir le seuil du garage, le seuil de la porte, l’escalier et la hauteur de la commande de la fenêtre non conformes à la réglementation sur l’accessibilité des personnes à mobilité réduite, la membrane de la toiture non conforme, la présence d’un noircissement des solives du garage, la présence de moisissures sur le bas des enduits de la maison, la porte des WC voilée, le volet roulant d’une chambre bloqué et l’absence de joint souple dans la plinthe et le carrelage dans l’escalier.

Elle souligne que l’accès au garage lui est utile pour stocker divers objets, et qu’en tout état de cause la construction du garage lui a été facturée par le constructeur, qu’il n’est donc pas possible d’estimer que le garage n’avait pas à être aux normes d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite.

Elle estime que dans un souci d’esthétisme, l’escalier et sa main courante doivent être faits du même bois et qu’elle était donc bien fondée à refuser la pose d’une main courante qui était d’une teinte différente de l’escalier.

Elle avance que les manquements à la réglementation sur l’accessibilité rendent l’immeuble impropre à sa destination et que toutes les non conformités constituent des manquements aux stipulations contractuelles, y compris celles concernant l’accessibilité qui sont nécessairement entrées dans le champ contractuel, de sorte que la responsabilité de la SAS FONCITER et la SAS SFMI est engagée.

Elle produit au débat des devis concernant les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, qui fixeraient le coût total à 29 424,93 €, coût dont elle estime que la SAS FONCITER et la SAS SFMI doivent le prendre en charge.

Au soutien de sa demande tendant à voir la SAS FONCITER et la SAS SFMI condamnés à lui payer la somme de 7 000 € au titre de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral, outre 1 000 € par an à compter du 9 novembre 2021 jusqu’à l’exécution du jugement à intervenir, Madame [I] [M] expose qu’elle a dû adresser de très nombreuses correspondances aux constructeurs pour tenter de régler amiablement le litige, qu’elle a été contrainte de solliciter une expertise judiciaire, et qu’elle doit depuis la livraison de la maison subir un trouble dans ses conditions de jouissance de la maison.

* * * * *

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 septembre 2023, la SAS FONCITER et la SAS SFMI demandent au tribunal de :

— Débouter Madame [I] [M] de sa demande en paiement de la somme de 29 424,93 € ;

— Débouter Madame [I] [M] de sa demande au titre du préjudice moral et de jouissance, ou à titre subsidiaire la réduire à de plus justes proportions ;

— Réduire à de plus justes proportions la demande de Madame [I] [M] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leur demande tendant à voir Madame [I] [M] déboutée de sa demande en paiement de la somme de 29 424,93 €, la SAS FONCITER et la SAS SFMI exposent qu’elles ne contestent pas devoir la somme de 25 570,93 € au titre de l’essentiel des désordres, mais que concernant le seuil de garage et la main courante de l’escalier les désordres ne sont pas justifiés.

Elles exposent que Madame [I] [M] dispose déjà d’une place de parking adaptée aux personnes à mobilité réduite et que le garage ne doit donc pas être soumis à la réglementation concernant l’accessibilité.

Elles soulignent que la main courante a été approvisionnée mais refusée au motif que le coloris du bois n’était pas le même que celui de l’escalier, alors que les goûts de Madame [I] [M] ne peuvent pas caractériser une exigence contractuelle.

Au soutien de leur demande tendant à voir Madame [I] [M] déboutée de sa demande au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral, ou à titre subsidiaire tendant à voir cette demande réduite, la SAS FONCITER et la SAS SFMI exposent qu’elles ont multiplié les interventions et les propositions pour essayer de trouver une solution amiable, qu’elles ont accepté de renoncer à la prescription prévue à l’article 1648-2 du code civil, que Madame [I] [M] a toujours refusé leurs propositions et qu’elle a allongé la durée des opérations d’expertises en soulevant des désordres non constatés par l’expert.

La SELARL [J], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société SFMI n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

DISCUSSION

À titre liminaire, il est rappelé que le juge ne tranche que les prétentions qui lui sont soumises, il n’y a dès lors pas lieu de répondre aux demandes de constat, de donner acte ou de dire et juger.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre des travaux de reprise des désordres

Il est constant que l’acquéreur bénéficie à compter de la livraison de son bien, des actions fondées sur les dispositions des articles 1792 et suivants du Code civil.

1. Sur les désordres, leur origine et leur qualification

Il ressort de l’expertise judiciaire divers désordres non contestés par les défendeurs, tant pour leur existence que pour leur origine qui leur est imputable :

— La hauteur du seuil de porte d’entrée, de 8 cm, est incompatible avec les exigences de réglementation en matière d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite.

— La commande de la fenêtre de la cuisine est située à une hauteur trop importante par rapport aux exigences en matière d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite.

— La membrane d’étanchéité mise en œuvre est différente de celle prévue contractuellement.

— La couvertine située sur l’acrotère du garage dans sa partie donnant sur la rue a été cabossée et déformée, des coulures ont été constatées sur l’enduit.

— Trois autres couvertines ne semblent pas assurer l’étanchéité parfaite des murs qu’elles protègent.

— Sur l’un des chapeaux de ventilation de la toiture du garage, le relevé d’étanchéité n’est pas protégé comme il devrait l’être, une partie de la membrane permettant les pénétrations d’eau en cas de vent.

— Un joint souple n’a pas été mis en œuvre entre plinthe et carrelage dans le cellier.

— Le volet roulant de la chambre nord-ouest bloque lors de sa fermeture.

— Les murs sont couverts de moisissures et d’algues vertes au bas des enduits.

— La porte des toilettes est voilée.

Sur la non-conformité du seuil de garage aux exigences en matière d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite, il ressort des pièces produites par le demandeur et notamment de l’attestation de vérification de l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite, qu’une telle accessibilité faisait partie du champ contractuel de la vente conclue entre les parties. Madame [I] [M] est bien fondée à exiger que toutes les pièces de la maison qu’elle a acquise respectent les conditions d’accessibilité, pour qu’elle puisse en jouir comme elle le souhaite et peu importe la destination de ces pièces, y compris si elle souhaite utiliser le garage pour d’autres raisons qu’un stationnement de véhicule. Dès lors, le moyen des défendeurs selon lequel Madame [I] [M] disposerait déjà d’une place de stationnement à l’extérieur doit être écarté, et la non-conformité du seuil du garage aux normes d’accessibilité doit être considérée comme un désordre.

Sur l’absence de main courante, cette dernière est l’accessoire de l’escalier auquel elle est rattachée, de sorte que l’exigence qu’elle soit de la même teinte que l’escalier apparaît inhérente au contrat, sans nécessité de stipulation contractuelle spécifique. Dès lors, l’absence de pose d’une main courante sur l’escalier doit être considérée comme un désordre.

2. Sur les responsabilités

Aux termes de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Aux termes de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Les désordres évoqués précédemment constituent à la fois des défauts de conformité ou des vices apparents au sens de l’article 1642-1 du code civil et des dommages qui rendent l’ouvrage impropre à sa destination, à savoir un usage d’habitation paisible et sans trouble de jouissance, au sens de l’article 1792 du code civil.

La SAS FONCITER et la SAS SFMI sont de ce fait toutes les deux co-responsables des désordres que subit la maison acquise par [I] [M].

3. Sur le coût des réparations et l’obligation au paiement de la dette

Les devis produits par [I] [M] et validés par l’expert judiciaire seront retenus pour déterminer le coût des réparations à savoir :

—  820 € pour le changement de la porte des toilettes.

—  1650 € pour la mise en conformité de la hauteur du seuil de la porte d’entrée.

—  1 041,17 € (avec application de la TVA de 5,5% conformément au devis) pour la mise en conformité de la hauteur de la commande de la fenêtre de la cuisine.

—  16 588,50 € pour reprise de l’étanchéité de la toiture et 792 € pour la peinture rendue nécessaire par les coulures d’enduit.

—  62,73 € pour la réfection du joint.

—  99 € pour la réparation du volet roulant.

—  1 407,12 € pour la réfection des enrobés.

—  3 066 € pour la mise en conformité des bas de murs.

—  2 204 € pour la pose d’une main courante dans l’escalier.

—  1 650 € pour la mise en conformité du seuil du garage.

Soit un total de 29 380,52 €.

Madame [I] [M] étant indemnisée pour l’absence de pose de la main courante, sa demande subsidiaire tendant à en voir ordonnée la pose devient de ce fait sans objet.

La SAS FONCITER et la SAS SFMI étant co-responsables des désordres, il y a lieu de les condamner in solidum.

La SAS FONCITER sera condamnée à payer à Madame [I] [M] la somme de 29 380,52 € au titre des travaux de reprise.

Cependant, la liquidation judiciaire de la société SFMI ayant été prononcée, aucune condamnation ne peut intervenir à son encontre, et il y a lieu de fixer la créance au passif de la liquidation.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance

Il résulte des constatations précédentes que, pendant de nombreuses années, Madame [I] [M] a été contrainte de vivre dans une maison présentant de nombreux désordres, dont certains étaient relatifs à l’accessibilité pour une personne à mobilité réduite, occasionnant nécessairement un préjudice de jouissance. Le fait que la demanderesse ait formulé de multiples réclamations ou que la SAS FONCITER et la SAS SFMI aient formulé des propositions amiables, dont il sera relevé qu’elles n’ont pas permis de mettre fin aux désordres, n’est pas de nature à diminuer le préjudice subi.

Il y a lieu d’allouer à Madame [I] [M] la somme de 4.000 € au titre de son préjudice de jouissance.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral

Compte-tenu des circonstances du litige, et des tracas liés à la procédure, Madame [M] justifie d’un préjudice moral qui sera justement évalué à hauteur de 1.000€.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SAS FONCITER sera condamnée aux dépens, comprenant le coût de l’expertise judiciaire.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [M], contrainte d’agir en justice pour faire valoir ses droits, les frais exposés par elle et non compris dans les dépens. En conséquence, la SAS FONCITER sera condamnée à payer la somme de 3.000 € à [I] [M] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance ne justifie que soit écartée l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort, mise à disposition du public au greffe,

DIT que les sociétés FONCITER et AGECOMI devenue SFMI sont responsables in solidum des désordres litigieux;

FIXE les travaux de réparation à la somme de 29.380,52 €;

CONDAMNE en conséquence, la SAS FONCITER à payer à Madame [I] [M] la somme de 29.380,52 € au titre des travaux de reprise;

CONDAMNE la SAS FONCITER à payer à [I] [M] la somme de 4.000€ au titre de son préjudice de jouissance;

CONDAMNE la SAS FONCITER à payer à [I] [M] la somme de 1.000€ au titre de son préjudice moral;

FIXE au passif de la liquidation judiciaire de la société SFMI les sommes suivantes:

—  29 380,52 € au titre des travaux de reprise des désordres litigieux,

—  4.000 € au titre du préjudice de jouissance,

—  1.000 € au titre du préjudice moral,

CONDAMNE la SAS FONCITER aux dépens comprenant le coût de l’expertise judiciaire;

CONDAMNE la SAS FONCITER à payer à [I] [M] la somme de 3.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Laëtitia FENART