/

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de [Localité 2]

AFFAIRE N° RG 23/05076 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XU6K

N° de MINUTE : 26/00282

Chambre 7/Section 1

JUGEMENT DU 17 AVRIL 2026

DEMANDEUR :

L’ASSOCIATION LA MAIN TENDUE

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Aude BOURUET AUBERTOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0215

C/

DEFENDEUR :

LA SOCIETE PLTH2

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Arron benjamin COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1131

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Président : Madame Christelle HILPERT, Première vice-présidente

Assesseurs : Madame Mechtilde CARLIER, Juge

Madame Aliénor CORON, Juge

Assistées aux débats de : Madame Camille FLAMANT, Greffière,

DEBATS

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 30 Janvier 2026 du tribunal judiciaire de Bobigny, tenue par Madame Christelle HILPERT, présidente de la formation de jugement, et MMES Mechtilde CARLIER et Aliénor CORON juges, assistées de Madame Camille FLAMANT, Greffière.

M^me Aliénor CORON a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.elle a rédigé le jugement rendu.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 17 avril 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

JUGEMENT

La présente décision est prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Christelle HILPERT, première vice Présidente

assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 6 octobre 2021, la SCI PLTH2 a mis à disposition de l’association La Main Tendue douze logements sis [Adresse 3] aux Pavillons-sous-Bois (93), dans le cadre d’une convention dite de para-hôtellerie.

Par acte du 14 février 2023, l’association La Main Tendue a notifié à la SCI PLTH2 la résiliation de la convention avec effet au 1er juillet 2023, se prévalant de divers manquements contractuels.

Par acte du 10 mars 2023, la SCI PLTH2 a fait délivrer à l’association La Main Tendue une sommation de payer ses mensualités visant la clause résolutoire.

Le 6 avril 2023, la SCI PLTH2 a fait délivrer à l’association La Main Tendue un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur la somme de 138 847,90 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mai 2023, l’association La Main Tendue a assigné la SCI PLTH2 devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant notamment l’annulation du commandement de payer et la condamnation de la SCI PLTH2 à lui verser des dommages et intérêts.

L’association La Main Tendue a libéré les lieux objet de la convention le 29 juin 2023.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 juillet 2025, l’association La Main Tendue sollicite du tribunal de :

— Prononcer la résolution de la convention de mise à disposition d’hébergements meublés avec prestations associées conclue le 6 octobre 2021, aux torts de la SCI PLTH 2 ;

— Condamner la SCI PLTH2 à lui payer la somme de 700 800 euros en restitution des sommes versées pendant la période contractuelle ;

— Fixer à la somme de 248 430,71 euros le montant de l’indemnité d’occupation due par l’association La Main Tendue pour la période du 30 novembre 2021 au 29 juin 2023 ;

— Ordonner la compensation des créances réciproques ;

— Condamner la SCI PLTH 2 à lui payer les sommes suivantes :

34 815,30 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance; 5 100,98 euros à titre d’indemnisation des dépenses de maintenance et d’équipements exposées par l’association ;1 656 euros au titre des frais de déménagement ; 1 250 euros au titre des frais de constat de sortie des lieux ;30 000 euros au titre du préjudice moral.A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande de restitution,

— Condamner la SCI PLTH 2 à lui payer les sommes suivantes :

414 185,14 euros à titre de dommages et intérêts pour défaut de fourniture des prestations à caractère hôtelier ; 34 815,30 euros au titre du préjudice de jouissance sur la période du 30 novembre 2021 au 14 février 2023 ;5 100,98 euros à titre d’indemnisation des dépenses de maintenance et d’équipements ;1 656 euros en remboursement des frais de déménagement ;250 euros au titre des frais de constat de sortie des lieux ;30 000 euros au titre du préjudice moral ; 36 534, 56 euros au titre de la TVA collectée à tortEn tout état de cause,

— Annuler le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire délivré le 6 avril 2023 ;

— Débouter la SCI PLTH 2 de toutes ses demandes ;

— Rejeter des débats les pièces adverses 66 à 73 ;

— Condamner la SCI PLTH2 à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SCI PLTH2 à tous les dépens dont le recouvrement sera poursuivi directement par Maître Aude BOURUET-AUBERTOT conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Sur les pièces

L’association La Main Tendue sollicite que soient écartées des débats les pièces 66 à 73 visées au bordereau de la SCI PLTH2, indiquant n’en avoir jamais été destinataire.

Sur la demande de résolution

L’association La Main Tendue sollicite à titre principal la résolution de la convention aux torts exclusifs de la SCI PLTH2, en application de l’article 1226 du code civil.

Se fondant sur les articles 1720 et suivants du code civil ainsi que sur les articles 5 et 9 du contrat, elle fait valoir en premier lieu que la SCI PLTH2 a manqué à son obligation de délivrance d’un logement neuf. Elle soutient à ce titre que les mobiliers fournis étaient dès l’entrée dans les lieux abîmés ou cassés, les luminaires défectueux, les plaques de cuisson inutilisables, les meubles de rangement et le linge de lit manquants dans certains appartements. Elle se prévaut à cet égard des états des lieux d’entrée réalisés le 30 novembre 2021. Répondant aux moyens soulevés par la SCI PLTH2, elle soutient que ces états des lieux n’ont pu être réalisés contradictoirement compte tenu de l’absence de diligences de la défenderesse, qui n’a au demeurant émis aucune réserve à leur réception. Elle ajoute que la SCI PLTH2 n’a finalisé l’équipement des logements que plusieurs semaines après la date d’effet de la convention, ce alors qu’elle était tenue d’une obligation de résultat. Elle conteste à cet égard la validité de la facture de la société BN NETTOYAGES produite par la défenderesse.

L’association La Main Tendue soutient en second lieu que la SCI PLTH2 a manqué à ses obligations d’entretien et de maintenance. Se fondant sur les articles 9 et 11 de la convention ainsi que sur l’article 1720 du code civil, elle fait valoir que l’obligation d’entretien incombait à la SCI PLTH2 en application du caractère para-hôtelier de la convention, qui justifiait un prix largement supérieur à la valeur locative des lieux et permettait au demeurant à la SCI PLTH2 de bénéficier d’un régime fiscal avantageux. Sur le fond, elle se prévaut de divers courriers adressés à la défenderesse et par lesquels elle faisait état du manque d’entretien des locaux, courriers restés selon elle sans réponse. Elle conteste l’authenticité du contrat de maintenance produit par la SCI PLTH2, soulignant qu’il n’est accompagné d’aucune facture, ainsi que de l’attestation de la société Compta Conseil, dans la mesure où celle-ci ne mentionne ni la nature des prestations, ni leur date, ni les logements concernés, et ne répond pas aux conditions prescrites par l’article 202 du code de procédure civile.

L’association La Main Tendue fait enfin valoir un manquement de la SCI PLTH2 à l’obligation de délivrance d’un logement décent. Elle soutient que l’un des logements mis à disposition (le C 105) s’est révélé impropre à l’usage d’habitation compte tenu du caractère défectueux de la chasse d’eau des WC, auquel il n’a jamais été remédié. Répondant aux moyens soulevés par la défenderesse, elle soutient que celle-ci n’a accompli aucune diligence auprès du syndic pour que soit diligentée une recherche de fuite et que soient engagées des réparations.

Elle ajoute que plusieurs logements ont été, de façon récurrente puis de manière continue, privés d’eau chaude et de chauffage, ce alors que le public logé par l’association était exclusivement constitué de femmes sortant de maternité avec leurs nourrissons, comme le prévoyait la convention. Elle soutient que la SCI PLTH2 ne démontre pas la réalité de la force majeure dont elle se prévaut.

Elle indique également que les placards de cuisine de plusieurs logements se sont décrochés, présentant un risque pour la sécurité des habitants.

Elle soutient que la mise en demeure prévue à l’article 1226 du code civil était vaine au regard de la dégradation des relations contractuelles entre les parties.

Elle sollicite par conséquent la résolution du contrat et la restitution des redevances versées par elle pour un montant total de 700 800 euros. Au regard de l’absence de véritable prestation d’entretien, elle considère que l’indemnité d’occupation doit être fixée par référence à la valeur locative d’un logement meublé sans prestations associées sur la période d’occupation effective, soit du 30 novembre 2021 (date d’entrée dans les lieux) au 29 juin 2023 (date de sortie des lieux). Elle se fonde sur un rapport d’expertise pour conclure à une indemnité d’occupation totale de 258 430,71 euros.

Sur les préjudices

L’association La Main Tendue sollicite les sommes de :

—  34 815,30 euros au titre de son préjudice de jouissance, qu’elle calcule appartement par appartement en tenant compte de la valeur locative estimée par le rapport d’expertise produit,

—  5 100,98 euros à titre d’indemnisation des dépenses de maintenance et d’équipements qu’elle a dû exposer. Elle produit à ce titre des bons d’intervention de son personnel technique ainsi que des factures correspondant à l’achat de matériel de remplacement,

—  1 656 euros de frais de déménagement,

—  1 500 euros correspondant à la moitié des frais de commissaire de justice exposés pour le constat de sortie des lieux,

—  30 000 euros au titre de son préjudice moral, constitué par les tracas subis par son équipe ainsi que l’atteinte à son honneur et à sa réputation du fait des conditions de vie indignes subies par les familles dont elle a la charge.

A titre subsidiaire, dans le cas où la résolution ne serait pas prononcée, elle sollicite les sommes de :

—  414 185,14 euros au titre de son préjudice financier, correspondant à la différence entre le prix qu’elle a effectivement réglé sur la période (700 800 euros) et le prix que le propriétaire bailleur était en droit de demander au regard de la valeur locative des lieux,

—  34 815,30 euros au titre de son préjudice de jouissance,

—  5 100,98 euros à titre d’indemnisation des dépenses de maintenance et d’équipements qu’elle a dû exposer,

—  1 656 euros de frais de déménagement,

—  1 500 de frais de commissaire de justice,

—  30 000 euros au titre de son préjudice moral,

—  36 534,56 euros en remboursement de la TVA facturée à tort. Elle se fonde à ce titre sur l’article 261 D 4° du code général des impôts, faisant valoir que d’une part la SCI PLTH 2 ne dispose d’aucun agrément comme résidence hôtelière pour les logements dont il s’agit, mais que, de plus, le prix fixé à la convention ne comprend aucune des prestations visées à l’article 261 D 4°.

Sur les demandes reconventionnelles de la SCI PLTH2

Sur le préjudice moral allégué par la SCI PLTH2, l’association La Main Tendue fait valoir que les demandes de maintenance étaient antérieures à la dégradation des relations contractuelles et aux négociations en vue d’une éventuelle vente des appartements. Elle ajoute que les prétendues menaces de résiliation ne sont démontrées par aucune pièce.

S’agissant de la demande en paiement des loyers, l’association La Main Tendue fait valoir que la rupture du contrat étant imputable à la SCI PLTH 2, le préavis contractuel de six mois n’est pas dû.

S’agissant de la demande au titre de la perte financière, elle conteste les calculs opérés par la SCI PLTH2 et fait valoir que celle-ci s’est au contraire enrichie du fait de la vente.

S’agissant des autres demandes, elle fait valoir que celles-ci ne sont étayées par aucune pièce.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 juillet 2025, la SCI PLTH2 sollicite du tribunal de :

— Débouter l’association La Main Tendue de l’ensemble de ses demandes

— Condamner l’association La Main Tendue à lui payer les sommes de :

275 940 euros au titre des mensualités impayées et intérêts contractuels y afférents de février à juillet 2023 inclus, 944 375 euros au titre de la perte financière consécutive à la vente imprévue et en urgence des appartements dont la SCI PLTH2 était propriétaire, 53 204 euros au titre du matériel et mobiliers acquis par la SCI PLTH2,23 069 euros au titre des interventions avancées par la SCI PLTH2,42 480 euros au titre du coût des travaux nécessaires pour procéder à la remise en état des appartements,50 000 euros en réparation de son préjudice moral,- Condamner l’association La Main Tendue à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner l’association La Main Tendue aux entiers dépens

A titre subsidiaire, si le tribunal devait accueillir les demandes de l’association La Main Tendue :

— Écarter l’exécution provisoire.

Sur la demande de résolution judiciaire

La SCI PLTH2 fait valoir qu’en application de l’article 1229 du code civil, et s’agissant d’un contrat à exécution successive, l’association La Main Tendue ne pouvait solliciter qu’une résiliation de la convention, ce qu’elle avait au demeurant fait par courrier du 14 février 2023.

Sur le fond, se fondant sur l’article 261 du code général des impôts, la SCI PLTH2 soutient au préalable que la qualification para-hôtelière n’implique nullement la fourniture intégrale des prestations d’un hôtel au sens traditionnel, ni un service d’entretien permanent. Elle soutient à cet égard que le tarif appliqué ne saurait être comparé à celui d’un bail traditionnel dans la mesure où d’une part l’ensemble des appartements était situé dans la même résidence, et où d’autre part peu de bailleurs acceptent la mise à disposition de leurs biens à une structure d’hébergement social.

Elle ajoute que les articles 1720 et suivants du code civil sont inapplicables à l’espèce dans la mesure où les parties ont spécifiquement entendu exclure l’application du régime des contrats de louage. Elle se fonde dès lors sur les seuls articles 1103, 1104 et 1105 du code civil ainsi que sur les stipulations contractuelles qui circonscrivent selon elle le périmètre de son obligation de délivrance.

Sur le fond, elle soutient que les états des lieux produits par la demanderesse n’ont pas été établis contradictoirement et ne mentionnent en tout état de cause que des défauts superficiels ne compromettant pas le caractère neuf des lieux loués. Elle ajoute avoir mandaté une société de nettoyage dès réception des états des lieux, et avoir fourni l’ensemble de l’équipement prévu par la convention. Elle conclut que les logements délivrés étaient effectivement à l’état neuf, n’ayant jamais été occupés et présentant un très bon état général.

S’agissant des prestations contractuelles, se fondant sur les articles 1188, 1189, 1231-1 et 1218 du code civil, elle soutient que l’entretien des lieux incombait à l’association La Main Tendue en application des stipulations contractuelles (articles 9 et 15). Elle ajoute avoir répondu à l’ensemble des sollicitations de l’association La Main Tendue avec diligence et rapidité, pour un coût total de 23 069 euros. Quant à l’accès au chauffage, elle explique qu’une coupure de gaz est intervenue en novembre 2022 du fait d’une erreur de la société EDF, qui avait mal enregistré la souscription de cinq des douze contrats initiaux. Elle se prévaut par conséquent de la force majeure. S’agissant de l’appartement C105, elle indique avoir répondu à chaque signalement en urgence, faisant intervenir une société de plomberie et sollicitant le syndic pour des réparations des canalisations collectives. Elle ajoute avoir proposé à l’association soit de rendre définitivement les clés de l’appartement C [Cadastre 1], soit de la dispenser de régler les mensualités relatives à l’occupation de cet appartement pendant toute la durée des réparations.

Elle soutient que l’association La Main Tendue ne peut lui opposer un droit au logement décent, celui-ci étant applicable aux seuls logements objet d’un bail d’habitation. Elle ajoute que les logements fournis étaient en tout état de cause à l’état neuf, et que l’ensemble des pannes ponctuelles d’eau chaude et de chauffage ont été résolues le jour même.

S’agissant des placards, elle expose avoir fait intervenir des professionnels pour leur montage, les meubles étant au demeurant à l’état neuf lors de l’entrée dans les lieux.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation proposé par l’association La Main Tendue, elle soutient que les valeurs de comparaison produites par la demanderesse sont inopérantes s’agissant d’appartements individuels destinés à des particuliers, sans prestations para-hôtelières.

Sur les préjudices

S’agissant des préjudices allégués par l’association La Main Tendue, elle soutient que celle-ci ne peut solliciter à la fois la réparation d’un préjudice de jouissance et la restitution des redevances versées, qu’elle n’a jamais été mise en demeure d’effectuer les réparations dont la demanderesse sollicite le remboursement, et que celles-ci relevaient en tout état de cause de ses propres obligations d’entretien. Elle ajoute que le préjudice moral n’est étayé par aucun élément, faisant valoir que les personnes hébergées par l’association ont au contraire été à l’origine de graves troubles de voisinage.

S’agissant de la demande de remboursement de la TVA, elle se prévaut du Bulletin Officiel des Finances Publiques n°BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20-07/08/2024 interprétant l’article 261 D 4° du code général des impôts, et selon lequel il n’est pas exigé que les services annexes soient effectivement fournis au client, et peuvent être facturés séparément.

Sur les demandes reconventionnelles

Se fondant sur l’article 1103 du code civil ainsi que sur l’article 3 de la convention prévoyant un délai de préavis de six mois, la SCI PLTH2 sollicite en premier lieu la somme de 275 940 euros correspondant aux loyers dus par l’association La Main Tendue sur la période allant du 1er février 2023 au 30 juillet 2023, après application de la majoration de 5% prévue par la convention.

La SCI PLTH2 sollicite également la somme de 944 375 euros correspondant à sa perte financière ; elle explique avoir dû revendre en urgence les appartements donnés en location, ne pouvant plus honorer les échéances de son prêt bancaire.

Elle sollicite en outre les sommes de :

—  53 204 euros correspondant à la valeur du matériel acquis, devenu irrécupérable,

—  23 069 euros au titre des interventions avancées par la SCI PLTH2 pour remédier aux problèmes rencontrés qui étaient en réalité imputables à l’Association en vertu de la convention,

—  42 480 euros au titre de la remise en état des appartements,

—  50 000 euros au titre de son préjudice moral, indiquant avoir dû faire face aux nombreux troubles de voisinage des occupants de ses appartements et aux plaintes incessantes de l’ensemble des copropriétaires, et avoir perdu la confiance de son établissement bancaire suite à ses impayés. Elle affirme en outre que le directeur général de l’association La Main Tendue a exercé des pressions sur elle afin de forcer la vente de ses appartements, utilisant la menace de résiliation ainsi que la multiplication des demandes de maintenance comme instruments de négociation.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 octobre 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 30 janvier 2026 et mise en délibéré au 17 avril 2026.

À l’audience, l’association La Main Tendue a indiqué que les pièces 66 à 73 lui avaient finalement été communiquées avant l’ordonnance de clôture, et qu’elle se désistait de sa demande visant à les voir écarter.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « accueillir », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463). Ces demandes, qui ne doivent pas figurer au dispositif des conclusions des parties en application de l’article 446-2-1 du code de procédure civile, ont été expurgées de l’exposé du litige.

Il y a lieu de constater que l’association La Main Tendue se désiste de sa demande visant à voir écarter les pièces 66 à 73.

Sur la demande de résolution du contrat

Aux termes de l’article 1226 du code civil, le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.

La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.

Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.

Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution.

L’article 1229 du code civil prévoit que la résolution met fin au contrat.

La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

— Sur les textes applicables

En application de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

L’article 1709 du code civil dispose que le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En l’espèce, la convention conclue entre les parties est intitulée « Convention de mise à disposition d’hébergements meublés avec prestations associées ».

L’article 2.1. de la convention stipule que « Le Bailleur déclare que les locaux sont conformes à sa (sic) destination ».

Aux termes de l’article 4, « l’association La Main Tendue bénéficiera d’une jouissance exclusive des Locaux pendant toute la durée de leur mise à disposition ».

L’article 6 prévoit l’établissement d’un état des lieux de sortie au terme de la convention, l’association La Main Tendue prenant « à sa charge les dépenses pour travaux et réparations rendues nécessaires ».

L’article 7 prévoit que « l’association La Main Tendue s’acquitte d’un forfait mensuel pour l’ensemble des locaux ».

Aux termes de l’article 10.2, « la tarification des prestations proposées par la SCI PLTH2 à l’association La Main Tendue se définit comme suit :

— Location accordée pour 72 places en permanence ;

— Tarif mensuel forfaitaire : 43 800 euros TTC ;

— Tarif annuel : 525 600 euros TTC. »

L’article 17 stipule que l’association La Main Tendue s’engage à ne pas « sous-louer » les locaux.

Enfin, l’article 18 prévoit l’existence d’une clause résolutoire en cas de « non-paiement des loyers ».

Par ailleurs, aux termes de l’article 9, la SCI PLTH2 s’engage à fournir diverses prestations, consistant notamment en la mise à disposition de literie, mobilier, matériel électro-ménager, fluides, ainsi qu’en une offre de petit-déjeuner à destination des personnes hébergées par l’association La Main Tendue.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la convention prévoit d’une part la mise à disposition des appartements moyennant un loyer, et d’autre part la fourniture de prestations annexes par la SCI PLTH2, au bénéfice des personnes hébergées par l’association La Main Tendue.

La convention conclue par les parties constitue par conséquent un contrat mixte, de location et de prestation de services, soumis par conséquent aux règles prévues aux articles 1720 et suivants du code civil s’agissant de la location.

— Sur les manquements allégués

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.

L’article 1720 du code civil dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

1. Sur le caractère neuf des locaux loués

En l’espèce, l’article 5 de la convention stipule que « les appartements et leurs mobiliers sont livrés neufs. »

L’article 9 ajoute que la SCI PLTH2 s’engage à fournir, pour chaque logement, « de la literie en parfait état », des « micro-ondes, électriques, réfrigérateurs, éviers, meubles de rangement, plans de travail », ainsi qu’une machine à laver.

Aux termes de l’article 11 du contrat, « L’Association La Main Tendue prend les Locaux en l’état le jour de la remise des clés ».

L’association La Main Tendue produit un état des lieux pour chaque appartement, ni daté ni signé, et ne comportant aucune photographie. Elle produit également un courriel adressé le 7 décembre 2021 à la SCI PLTH2, aux termes duquel elle liste les interventions nécessaires avant l’entrée des familles dans les lieux, consistant en un nettoyage des appartements, en la mise en service des chaudières et en la livraison d’éléments d’équipement manquants (pièce n°54).

Il ressort de la facture produite par la SCI PLTH2 que cette dernière a fait intervenir une société de nettoyage dès le 7 décembre 2021 dans les douze appartements.

Il ressort des échanges de courriels produits par l’association La Main Tendue (pièce 56) qu’une partie du mobilier manquant a été installée le 20 janvier 2022, le reste ayant été installé le 25 janvier 2022.

Il n’est pas davantage contesté que les lieux loués n’avaient jamais été occupés à la date d’installation de l’association La Main Tendue.

Enfin, la SCI PLTH2 produit les factures d’achat du mobilier fourni, dont il ressort qu’il était effectivement à l’état neuf à la date d’entrée dans les lieux, les échanges de courriels entre les parties faisant apparaître que l’association La Main Tendue a participé au choix du mobilier (la SCI PLTH2 – pièces 5 et 6).

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la SCI PLTH2 a effectivement mis à disposition de l’association La Main Tendue des locaux à l’état neuf. S’il est vrai qu’une partie du mobilier n’a été fournie que quatre mois après la date de prise d’effet de la convention, fixée au 7 octobre 2021, ce retard ne constitue pas une inexécution suffisamment grave pour justifier la résolution de la convention.

2. Sur les obligations d’entretien et de maintenance

En l’espèce, l’article 9 de la convention stipule :

« Maintenance : interventions sur demande, en cas de fuite d’eau, d’infestation de nuisibles, panne d’électricité, d’électroménager mis à disposition et tous autres travaux ; des visites régulières (à raison de 2 / par mois sont par ailleurs assurées par la SCI PLTH2 afin de s’assurer de la conformité des installations à leur destination sur rendez-vous avec l’interlocuteur de La Main Tendue désigné à cet effet ;

L’entretien et le ménage dans les appartements sera fait une fois par mois et sur demande avec un supplément de prix de 10 € de l’heure. »

Aux termes de l’article 11 du contrat, « l’association La Main Tendue s’oblige à maintenir en bon état d’entretien courant et de propreté l’ensemble des locaux mis à disposition ».

Il se déduit de ces stipulations que la SCI PLTH2 était notamment tenue de faire réaliser tous travaux en lien avec un dysfonctionnement du matériel fourni, l’association La Main Tendue prenant quant à elle à sa charge l’entretien courant. Doivent dès lors êtres écartées les réclamations de cette dernière en lien avec les changements d’ampoules, qui relèvent de l’entretien courant et non de travaux.

Il ressort des pièces produites que l’association La Main Tendue a signalé par courriel à sa bailleresse les désordres suivants :

— le 25 janvier 2022 est signalé un dysfonctionnement des machines à laver, qui « bougent énormément » (Association La Main Tendue – pièce 3).

Il ressort du courriel du 26 janvier 2022 qu’à cette date la SCI PLTH2 a indiqué à sa locataire qu’une intervention serait programmée la semaine suivante, les machines à laver pouvant malgré tout être utilisées dans l’attente (la SCI PLTH2 – pièce 11). L’association La Main Tendue ne démontre pas que le problème ait perduré suite à l’intervention.

— le 11 mai 2022 puis de nouveau le 24 mai 2022, l’intervention de la SCI PLTH2 est sollicitée pour une fuite d’eau dans l’appartement A002, la porte de quelques tiroirs de placard cuisine qui s’est retirée, un interrupteur défectueux dans l’appartement A 101, un réfrigérateur mal branché dans l’appartement B [Cadastre 2], des portes et roulettes de placard décrochés dans les appartements C 202, B [Cadastre 3], A 002 (Association La Main Tendue – pièces 9, 57 et 58).

Il ressort du tableau de suivi produit par l’association La Main Tendue que l’interrupteur de l’appartement A [Cadastre 4], ainsi que les portes de placard des appartements C 202, B [Cadastre 3], A 002 ont été réparés le 10 juin 2022 par un technicien mandaté par la SCI PLTH2 (Association La Main Tendue – pièce 32). La SCI PLTH2 a manqué à ses obligations contractuelles en n’intervenant qu’un mois après le signalement, ce alors que la convention met à sa charge une obligation de maintenance sur demande, ainsi que des visites régulières à raison de deux par mois (article 9).

S’agissant de la fuite, l’association La Main Tendue ne produit aucune pièce de nature à justifier de la réalité, de l’ampleur et de la durée de celle-ci. Aucun manquement ne peut par conséquent être retenu à l’encontre de la SCI PLTH2.

S’agissant du réfrigérateur de l’appartement B 106, il ressort du tableau de suivi que le technicien a indiqué à l’association La Main Tendue ne pas être capable de régler le problème, qui concernait le « 2ème frigo mal branché ». Il ressort néanmoins de la convention liant les parties que celle-ci ne prévoyait pas la fourniture de deux réfrigérateurs. Aucun manquement ne peut donc être reproché à la SCI PLTH2 à ce titre.

— le 25 juillet 2022 sont signalés un interrupteur arraché du mur de l’appartement A101, un placard de cuisine décroché dans l’appartement B [Cadastre 3], et le caractère défectueux du réfrigérateur de l’appartement B [Cadastre 2] (Association La Main Tendue – pièce 59).

Il ressort du tableau de suivi établi par l’association La Main Tendue qu’elle est elle-même intervenue pour réparer l’interrupteur de l’appartement A101 le 9 novembre 2022. L’association La Main Tendue ne produit néanmoins aucune pièce de nature à éclairer le tribunal sur les causes de cette dégradation, étant observé qu’une intervention avait été réalisée le 10 juin 2022, soit six semaines plus tôt, et qu’aux termes de la convention la SCI PLTH2 ne prend pas en charge « l’usure anormale du mobilier ou tout autre matériel mis à disposition » (article 9). Faute pour l’association La Main Tendue de démontrer que cette réparation incombait à la SCI PLTH2, l’inaction de cette dernière ne suffit pas à caractériser un manquement contractuel.

Il ressort du tableau de suivi établi par l’association La Main Tendue que les portes de placard de l’appartement B [Cadastre 3] ont été réparées le 10 juin 2022 par la SCI PLTH2, puis le 16 novembre 2022 par l’association, ce qui est confirmé par le bon d’intervention produit (Association La Main Tendue – pièce 14). Est indiqué sur le bon d’intervention du 10 novembre : « Après le passage du technicien du propriétaire pour réparer le placard de rangement, celui-ci s’est encore décroché du mur. Demande de facture auprès du propriétaire », et apposée la mention manuscrite « Meuble haut de cuisine refixer (sic). Manque étagère 76,5 x 29 ». Ces éléments ne permettent pas au tribunal de déterminer la cause des dégradations, étant observé qu’il ressort des pièces produites par la SCI PLTH2 que les meubles de cuisine ont été acquis à l’état neuf et posés par des professionnels (la SCI PLTH2 – pièce s 7 et 61), qu’une intervention avait déjà été réalisée le 10 juin 2022, et qu’aux termes de la convention l’association La Main Tendue s’était engagée à maintenir en bon état d’entretien courant et de propreté l’ensemble des locaux mis à disposition.

S’agissant du réfrigérateur de l’appartement B [Cadastre 2], il est rappelé que la convention liant les parties ne prévoyait pas la fourniture de deux réfrigérateurs.

— le 2 août 2022 l’association La Main Tendue se plaint du caractère défectueux du deuxième réfrigérateur de l’appartement B 106 et des portes de placard encore décrochées dans l’appartement B [Cadastre 3] (Association La Main Tendue – pièce 12).

S’agissant du réfrigérateur de l’appartement B [Cadastre 2], il est rappelé que la convention liant les parties ne prévoyait pas la fourniture de deux réfrigérateurs.

— le 5 septembre 2022 l’association La Main Tendue signale le caractère défectueux de certains réfrigérateurs, et le fait que le placard de la cuisine de l’appartement C105 est tombé, blessant une personne (Association La Main Tendue – pièce 13).

Les pièces produites ne permettent pas de déterminer de quels réfrigérateurs il s’agissait, et donc de démontrer que certains appartements auraient été dépourvus de réfrigérateurs, chaque appartement ayant été équipé de deux réfrigérateurs.

Il ressort du bon d’intervention produit par l’association La Main Tendue que le placard de la cuisine de l’appartement C105 a été remonté le 16 novembre 2022 par un technicien de l’association. La SCI PLTH2 ne démontre pas être intervenue suite à la demande de l’association. Cette absence d’intervention constitue un manquement à son obligation de maintenance telle que prévue par la convention.

— le 6 octobre 2022, l’association La Main Tendue se plaint de l’absence d’eau chaude dans l’appartement B106, ainsi que du dysfonctionnement du chauffage de l’appartement A201. (Association La Main Tendue – pièce 60).

Il ressort de l’attestation d’intervention produite par la SCI PLTH2 qu’un technicien est intervenu à sa demande le 6 octobre 2022 afin de régler « un problème de chauffage et d’eau chaude » (la SCI PLTH2 – pièce 12). Aucune des pièces produites par l’association La Main Tendue ne permet de démontrer que cette problématique aurait perduré suite à cette intervention, étant observé que l’absence d’eau chaude de l’appartement B [Cadastre 2] n’apparaît pas sur son tableau de suivi.

S’agissant du signalement du 19 septembre 2022 dont se prévaut l’association La Main Tendue, la pièce produite, consistant en un courriel adressé par la cheffe de service du CHU [K] [Y] à un responsable de l’association La Main Tendue, ne suffit pas à apporter la preuve qu’il ait été transmis à la SCI PLTH2 (Association La Main Tendue – pièce 7).

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la SCI PLTH2 a manqué à ses obligations contractuelles en ne réparant pas l’interrupteur de l’appartement A 101, ainsi que les portes de placard des appartements C [Cadastre 3], B [Cadastre 3], A 002 sur la période allant du 11 mai 2022 au 10 juin 2022, et en ne réparant pas le placard de cuisine de l’appartement C105 sur la période allant du 5 septembre 2022 au 16 novembre 2022. Ces manquements ne sont cependant pas suffisamment graves pour justifier la résolution unilatérale du contrat, étant observé que la SCI PLTH2 n’a jamais été mise en demeure de s’exécuter.

3. Sur l’obligation de délivrance

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature même du contrat, de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

L’article 1720 du code civil dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il est de principe qu’en cas d’infiltrations engageant la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, il appartient au bailleur d’accomplir à l’égard du syndicat les diligences nécessaires pour satisfaire à la demande du locataire.

a. Sur les problématiques affectant l’appartement C [Cadastre 1]

En l’espèce, s’agissant de la problématique de canalisation affectant l’appartement C [Cadastre 1], il ressort des pièces produites que :

— le 25 janvier 2022, l’association La Main Tendue a signalé à la SCI PLTH2 que l’appartement C [Cadastre 1] avait subi un dégât de « remontées d’excréments », nécessitant un nettoyage complet avant l’arrivée des premiers occupants (Association La Main Tendue – pièce 3).

— par courriel du 26 janvier 2022, la SCI PLTH2 a indiqué avoir procédé au nettoyage de l’appartement (SCI PLTH2 – pièces 11 et 13).

— le 30 août 2022 à 13h26, l’association La Main Tendue a signalé auprès du syndic l’existence de nouveaux dégorgements. Le même jour à 15h14, le syndic a indiqué diligenter une entreprise de nettoyage de toute urgence (SCI PLTH2 – pièce 29).

— le 15 décembre 2022, l’association La Main Tendue a signalé au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la survenance d’un nouveau dégorgement. Le syndic a fait intervenir une société de nettoyage le jour même, celle-ci n’ayant pas constaté l’existence d’un refoulement (SCI PLTH2 – pièces 30 et 32).

— par courriel du 13 janvier 2023, l’association La Main Tendue a informé la SCI PLTH2 qu’il ne lui était plus possible de loger des familles dans cet appartement compte tenu des problématiques de canalisations, joignant des photographies de l’appartement (Association La Main Tendue – pièce 10). Le même jour, le syndic a diligenté l’entreprise de nettoyage (SCI PLTH2 – pièce 33).

— le 23 janvier 2023, l’association La Main Tendue a de nouveau signalé des « remontées d’excréments, débordant jusque dans les chambres ». Le même jour, la SCI PLTH2 a indiqué avoir prévenu le syndic de la situation. Le 24 janvier 2023, le syndic a indiqué que l’entreprise de nettoyage allait intervenir le jour même (SCI PLTH2 – pièce 34).

— le 3 février 2023, le syndic a procédé à une déclaration de sinistre auprès de son assureur (SCI PLTH2 – pièce 35).

— par courriel du 8 février 2023, la SCI PLTH2 a informé l’association La Main Tendue qu’il serait procédé au remplacement de la canalisation défectueuse dans un délai de dix à quinze jours (SCI PLTH2 – pièce 35).

— par courriel du 23 février 2023, la SCI PLTH2 a indiqué à l’association La Main Tendue que la problématique était liée à une canalisation bouchée, sur laquelle le syndic devait intervenir. Il a proposé à l’association de ne pas occuper le logement et de ne pas s’acquitter de loyers le temps de la réparation (SCI PLTH2 – pièce 39).

— le 23 mars 2023, une expertise a été diligentée mais l’expert n’a pu avoir accès à l’appartement C105, ni son occupant ni l’association La Main Tendue n’étant présent (la SCI PLTH2 – pièce 37).

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que l’appartement C [Cadastre 1] a subi quatre épisodes de dégorgement. La SCI PLTH2 est chaque fois intervenue dans les 48 heures afin de faire procéder au nettoyage de l’appartement. Elle a par ailleurs mobilisé le syndic, qui a fait diligenter une expertise.

Il n’est pas contesté que les problématiques de dégorgement affectant l’appartement C105 étaient liées à un défaut des canalisations de l’immeuble, partie commune.

Il ne peut dans ces conditions être reproché de faute à la SCI PLTH2 dans son obligation de délivrance dans la mesure où les dégorgements avaient pour origine les parties communes, où elle a effectué toutes les diligences nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires, et où elle a par ailleurs fait procéder au nettoyage de l’appartement dans les 48 heures de chaque sinistre.

b. Sur le chauffage

En l’espèce, la convention prévoit que le chauffage est inclus dans le tarif établi par les deux parties.

S’agissant des interruptions ponctuelles de chauffage, il a été vu précédemment que la SCI PLTH2 est chaque fois intervenue dans les jours ayant suivi les réclamations afin de faire rétablir le chauffage et l’eau chaude. Il ne peut donc lui être reproché aucun manquement à son obligation de délivrance au titre de ces pannes ponctuelles.

S’agissant de l’interruption du chauffage de l’hiver 2022, il ressort des pièces produites que :

— le 21 octobre 2021, l’association La Main Tendue a souscrit auprès de la société EDF des contrats de fourniture de gaz pour chaque appartement loué, au tarif de 17,50 euros par mois, outre 5,43 centimes d’euros par kWh consommé (la SCI PLTH2 – pièce 19)

— par courriel du 28 novembre 2022, la SCI PLTH2 a indiqué à l’association La Main Tendue que la société EDF avait coupé le gaz le 21 novembre sans qu’elle sache pourquoi (Association La Main Tendue – pièce 18)

— le 30 novembre 2022, la SCI PLTH2 a souscrit auprès de la compagnie EDF des contrats de fourniture de gaz pour les appartements B206 et B102, au tarif de 22,55 euros par mois, outre 6,43 centimes d’euros par kWh consommé (la SCI PLTH2 – pièce 21)

— par courriel du 1er décembre 2022, la SCI PLTH2 a informé l’association La Main Tendue que la société EDF allait intervenir le 27 décembre 2022, mais qu’une procédure était en cours afin de réduire les délais (Association La Main Tendue – pièce 19)

— par courriel du même jour, l’association La Main Tendue a signalé à la SCI PLTH2 que les appartements A201, B002, B102 et B206 n’avaient plus ni eau chaude ni chauffage depuis un mois, et que les appartements B003 et C007 étaient désormais également concernés (Association La Main Tendue – pièce 21)

— par courriel du 1er décembre 2022, la SCI PLTH2 a sollicité de la société EDF une intervention en urgence

— par courriel du 2 décembre 2022, la SCI PLTH2 a indiqué à la société EDF que le gaz n’était rétabli que pour un seul appartement, le B206, et a sollicité son intervention en urgence pour les cinq autres (Association La Main Tendue – pièces 26 et 27)

— par courriel du 5 décembre 2022, la SCI PLTH2 a proposé l’installation de radiateurs électriques, ce qui a été refusé par l’association La Main Tendue (Association La Main Tendue – pièce 23)

— le 6 décembre 2022, la SCI PLTH2 a souscrit auprès de EDF des contrats de fourniture de gaz pour les appartements B002 et B003 (la SCI PLTH2 – pièce 21).

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la coupure de gaz est intervenue le 21 novembre 2022 s’agissant des appartements A201, B002, B102 et B206, et le 1er décembre 2022 s’agissant des appartements B003 et C007.

Il n’est pas contesté que le gaz a été rétabli dans l’ensemble des appartements le 7 décembre 2022.

Les pièces produites ne permettent pas de déterminer la cause de ces coupures. Contrairement à ce que soutient l’association La Main Tendue, il n’est pas démontré que la SCI PLTH2 ait sciemment choisi de souscrire de nouveaux contrats, les tarifs ayant au contraire augmenté entre les deux abonnements. Pour autant, la SCI PLTH2 ne démontre pas que ces coupures aient été liées à une erreur de la compagnie Edf, comme elle l’affirme. Par conséquent, faute d’apporter la preuve de la cause de ces coupures, elle ne démontre pas que celles-ci aient eu un caractère de force majeure.

La SCI PLTH2 a donc manqué à son obligation de délivrance sur la période allant du 21 novembre au 7 décembre 2022 s’agissant des appartements A201, B002, B102 et B206, et du 1er décembre au 7 décembre 2022 s’agissant des appartements B003 et C007.

Ce manquement ne constitue néanmoins pas une cause suffisamment grave pour justifier la résolution unilatérale du contrat, au regard du nombre d’appartements concernés, de la durée des coupures, et des diligences entreprises par la SCI PLTH2 pour résoudre la situation.

Faute pour l’association La Main Tendue de démontrer l’existence d’une faute suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat, il convient de la débouter de sa demande de résolution, ainsi que de ses demandes subséquentes en restitution des sommes versées, et en fixation de l’indemnité d’occupation.

Il convient de la débouter également de sa demande en annulation du commandement de payer du 6 avril 2023, qui reposait exclusivement sur l’hypothèse d’une résolution antérieure du contrat.

Sur les demandes de dommages et intérêts formées par l’association La Main Tendue

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

— Sur le défaut de fourniture des prestations à caractère hôtelier

En l’espèce, il a été conclu précédemment que la SCI PLTH2 avait manqué à ses obligations contractuelles en ne réparant pas l’interrupteur de l’appartement A [Cadastre 4], ainsi que les portes de placard des appartements C [Cadastre 3], B [Cadastre 3], A [Cadastre 5], sur la période allant du 11 mai au 10 juin 2022, en ne réparant pas le placard de cuisine de l’appartement C105 sur la période allant du 5 septembre 2022 au 16 novembre 2022, et en ne fournissant pas le gaz sur la période allant du 21 novembre au 7 décembre 2022 (soit 16 jours) s’agissant des appartements A201, B002, B102 et B206, et du 1er décembre au 7 décembre 2022 (soit 7 jours) s’agissant des appartements B003 et C007.

Le fait que l’association La Main Tendue ait payé un prix plus élevé que la valeur locative est sans lien de causalité avec ces manquements.

La demande de l’association La Main Tendue visant à voir condamner la SCI PLTH2 à lui payer la somme de 414 185,14 euros correspondant à la différence entre le prix contractuellement prévu et la valeur locative de marché déterminée par l’expertise non-contradictoire qu’elle produit, ne pourra qu’être rejetée comme n’étant fondée ni en droit ni en fait.

— Sur le préjudice de jouissance

En l’espèce, il a été conclu précédemment que la SCI PLTH2 avait manqué à ses obligations contractuelles en :

— ne réparant pas l’interrupteur de l’appartement A [Cadastre 4], ainsi que les portes de placard des appartements C [Cadastre 3], B [Cadastre 3] et A [Cadastre 5], sur la période allant du 11 mai au 10 juin 2022

— ne réparant pas le placard de cuisine de l’appartement C105 sur la période allant du 5 septembre 2022 au 16 novembre 2022,

— ne fournissant pas le gaz sur la période allant du 21 novembre au 7 décembre 2022 (soit 16 jours) s’agissant des appartements A201, B002, B102 et B206, et du 1er décembre au 7 décembre 2022 (soit 7 jours) s’agissant des appartements B003 et C007.

Il ressort de la convention que le tarif mensuel s’établissait à 43 800 euros TTC pour l’ensemble des douze appartements, soit un coût moyen par appartement de 3 650 euros par mois, étant observé qu’il se comprend des pièces, et notamment des états des lieux produits, que les douze appartements étaient de superficie comparable.

Il est constant que les appartements étaient destinés à loger un public précaire, composé de femmes et de nourrissons.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le préjudice de jouissance lié à l’absence d’interrupteur dans la chambre de l’appartement A [Cadastre 4] et à l’absence de portes de placard dans les cuisines des appartements C [Cadastre 3], B [Cadastre 3], A [Cadastre 5] sur la période allant du 11 mai au 10 juin 2022 sera établi à la somme de 1 000 euros. Le préjudice de jouissance lié à l’absence de porte de placard de cuisine dans l’appartement C105 sur la période allant du 5 septembre 2022 au 16 novembre 2022 sera établi à la somme de 200 euros.

Le préjudice de jouissance causé par l’absence de chauffage et d’eau chaude sera quant à lui fixé à 80 % du loyer par appartement au regard de la saison hivernale et du public concerné, soit la somme totale de 7 592 euros (4 x 16 x 0,80 x 3650/30 + 2 x 7 x 0,80 x 3650/30).

Au total, le préjudice de jouissance subi par l’association La Main Tendue s’établit donc à la somme de 8 792 euros, au paiement de laquelle la SCI PLTH2 doit être condamnée.

— Sur les dépenses de maintenance et d’équipements

En application de l’article 1222 du code civil, en cas d’inexécution et après mise en demeure, le créancier peut, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin.

Il peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction.

En l’espèce, faute pour l’association La Main Tendue d’avoir mis en demeure la SCI PLTH2 d’exécuter ses obligations, elle ne peut solliciter le remboursement des sommes engagées au titre de la maintenance et du rachat d’équipements neufs incombant à la SCI PLTH2 en application de la convention.

L’association La Main Tendue sera par conséquent déboutée de sa demande en paiement de la somme de 5 100,98 euros à titre d’indemnisation des dépenses de maintenance et d’équipements.

— Sur les frais de déménagement et de constat

En l’espèce, il a été conclu précédemment qu’aucun des manquements contractuels de la SCI PLTH2 n’était de nature à justifier la résolution unilatérale du contrat.

Dès lors le déménagement de l’association La Main Tendue est sans lien de causalité avec les manquements de la SCI PLTH2, et il convient de la débouter de ses demandes en paiement des frais de déménagement et de constat.

— Sur le préjudice moral

En l’espèce, faute pour l’association La Main Tendue de produire la moindre pièce de nature à justifier de l’existence et du quantum du préjudice moral qu’elle allègue, il convient de la débouter de sa demande à ce titre.

Sur la demande en remboursement de la TVA

L’article 261 D 4° du code général des impôts prévoit que sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation.

Toutefois, l’exonération ne s’applique pas :

b. Aux prestations d’hébergement fournies dans le cadre du secteur hôtelier ou de secteurs ayant une fonction similaire qui remplissent les conditions cumulatives suivantes :

— elles sont offertes au client pour une durée n’excédant pas trente nuitées, sans préjudice des possibilités de reconduction proposées ;

— elles comprennent la mise à disposition d’un local meublé et au moins trois des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle ;

b bis. Aux locations de logements meublés à usage résidentiel dans le cadre de secteurs autres que ceux mentionnés au b qui sont assorties d’au moins trois des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

Contrairement à ce que soutient l’association La Main Tendue, la sujétion à la TVA n’est pas conditionnée à la qualité du prestataire d’hébergement. Dès lors, le fait que la SCI PLTH2 dispose ou non d’un agrément comme résidence hôtelière est inopérant.

Il résulte des dispositions précitées que les critères définis par la loi n’exigent pas que les prestations para-hôtelières soient effectivement rendues, mais seulement que le loueur en meublé dispose des moyens nécessaires pour répondre aux éventuelles demandes.

Il ressort de la convention que la SCI PLTH2 s’engage à proposer aux personnes hébergées le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, ainsi que la fourniture de linge de maison.

L’association La Main Tendue n’apporte pas la preuve que ces prestations n’aient pas été proposées.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les loyers étaient assujettis à la TVA, et l’association La Main Tendue sera par conséquent déboutée de sa demande en paiement de la somme de

36 534,56 euros.

Sur les demandes reconventionnelles formées par la SCI PLTH2

Sur les loyers impayés

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.

En l’espèce, l’article 3 de la convention stipule que celle-ci prendra fin six mois après que l’une des Parties signifiera à l’autre son intention d’y mettre un terme par courrier recommandé.

L’article 20 fixe à 43 800 euros TTC le tarif mensuel forfaitaire dû par l’association La Main Tendue.

Il est constant que l’association La Main Tendue a signifié à la SCI PLTH2 son intention de mettre fin au contrat par lettre recommandée avec avis de réception du 14 février 2023.

La convention a donc pris fin le 14 août 2023.

Il n’est pas contesté que l’association La Main Tendue a cessé de régler les loyers à compter du mois de février 2023.

L’association La Main Tendue reste donc devoir les loyers sur la période allant du 1er février au 14 août 2023, soit la somme de 240 900 (43 800 x 5,5) euros TTC.

L’article 10.3 prévoit en outre une majoration de retard de 5 % des sommes dues en cas de retard de paiement supérieur à 8 jours.

Il convient par conséquent de condamner l’association La Main Tendue à payer à la SCI PLTH2 la somme de 252 945 euros au titre des loyers et indemnités de retard dus.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la perte financière

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SCI PLTH2 ne justifie pas que le commandement de payer adressé par le syndicat des copropriétaires au titre des charges impayées lui ait causé un préjudice particulier.

Elle n’apporte pas davantage la preuve qu’elle ait été dans l’incapacité d’honorer les échéances de son prêt immobilier, ni que celui-ci ait fait l’objet d’une déchéance de la part de la banque. Il n’est donc pas démontré l’urgence dans laquelle elle aurait été de vendre ses biens immobiliers.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande en paiement de la somme de 944 375 euros au titre de la perte financière.

Sur la dégradation anormale du mobilier des appartements

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ne ressort pas des procès-verbaux de constat du 29 juin 2023 que le mobilier ait été dans un état particulièrement dégradé à la date de sortie des lieux de l’association La Main Tendue.

Il ne ressort pas davantage de l’étude des demandes d’intervention faites par l’association La Main Tendue que celles-ci aient excédé les prévisions contractuelles, qui mettaient à la charge de la SCI PLTH2 l’ensemble des travaux.

Il convient par conséquent de débouter la SCI PLTH2 de sa demande en paiement des sommes de 53 204 euros au titre du matériel et mobiliers acquis devenus irrécupérables, et de 23 069 euros au titre des interventions réalisées à ses frais.

Sur la remise en état des appartements

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des procès-verbaux de constat du 29 juin 2023 que l’ensemble des appartements sont dans un bon état général.

La SCI PLTH2 produit pour tout élément de preuve une facture de rénovation globale des douze appartements, incluant la réfection des peintures et le remplacement des crédences.

Cette facture est insuffisante à démontrer l’existence des dégradations dont se prévaut la SCI PLTH2, dont elle ne précise au demeurant pas la nature.

Il convient par conséquent de la débouter de sa demande en paiement de la somme de 42 480 euros au titre des travaux de remise en état.

Sur le préjudice moral et d’image

En l’espèce, faute pour la SCI PLTH2 d’apporter la preuve de l’existence et du quantum du préjudice moral et d’image dont elle se prévaut, sa demande de dommages et intérêts à ce titre ne pourra qu’être rejetée.

Sur la compensation des créances

L’article 1347 du code civil dispose que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce il est opportun d’ordonner la compensation des créances réciproques.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’association La Main Tendue, partie principalement perdante, sera condamnée aux dépens.

Il convient en équité de condamner l’association La Main Tendue à payer à la SCI PLTH2 la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, qu’aucun motif ne justifie d’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Constate que l’association La Main Tendue se désiste de sa demande visant à voir écarter les pièces 66 à 73,

Déboute l’association La Main Tendue de sa demande en résolution de la convention du 6 octobre 2021 liant les parties, ainsi que de ses demandes subséquentes en restitution des sommes versées et en fixation du montant de l’indemnité d’occupation,

Déboute l’association La Main Tendue de sa demande en annulation du commandement de payer du 6 avril 2023,

Déboute l’association La Main Tendue de sa demande en paiement de la somme de 414 185,14 euros au titre du défaut de fourniture des prestations à caractère hôtelier,

Condamne la SCI PLTH2 à payer à l’association La Main Tendue la somme de 8 792 euros au titre de son préjudice de jouissance,

Déboute l’association La Main Tendue de sa demande en paiement de la somme de 5 100,98 euros à titre d’indemnisation des dépenses de maintenance et d’équipements,

Déboute l’association La Main Tendue de sa demande au titre des dépenses de maintenance et d’équipement,

Déboute l’association La Main Tendue de sa demande en remboursement des frais de déménagement et d’état des lieux,

Déboute l’association La Main Tendue de sa demande au titre du préjudice moral,

Déboute l’association La Main Tendue de sa demande au titre de la TVA,

Condamne l’association La Main Tendue à payer à la SCI PLTH2 la somme de 252 945 euros au titre des loyers et indemnités de retard,

Déboute la SCI PLTH2 de sa demande au titre de la perte financière,

Déboute la SCI PLTH2 de sa demande au titre du matériel et mobiliers acquis par elle,

Déboute la SCI PLTH2 de sa demande au titre des interventions avancées par elle,

Déboute la SCI PLTH2 de sa demande au titre de la remise en état des appartements,

Déboute la SCI PLTH2 de sa demande au titre de son préjudice moral,

Ordonne la compensation des créances réciproques,

Condamne l’association La Main Tendue à payer à la SCI PLTH2 la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne l’association La Main Tendue aux dépens,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Fatma BELLAHOYEID Christelle HILPERT