Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/02016 – N° Portalis DBY7-W-B7J-EY3L

S.A. NOV’HABITAT

C/

[L] [X]

JUGEMENT DU 27 Mars 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

S.A. NOV’HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par la SELARL CTB AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

DEFENDEURS

Monsieur [L] [X]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE

Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 27 Janvier 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 27 Mars 2026

par Irène PONCET-DUARTE, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

RAPPEL DES FAITS

Selon contrat du 2 avril 2021, la société d’H.L.M. NOV’HABITAT a donné à bail à M. [L] [X] et Madame [H] [Q] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4] ([Adresse 5]) à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel initial de 307,83 euros, outre les provisions mensuelles sur charges.

Par un courrier du 09 mars 2022, Madame [H] [Q] a donné son congé à la société bailleresse.

Puis, par un avenant du 19 mars 2024, la société d’H.L.M. NOV’HABITAT a régularisé le contrat de bail afin de mentionner M. [X] comme seul locataire du logement.

Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la société d’H.L.M. NOV’HABITAT a fait assigner M. [X] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 19 juin 2025 pour obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

Après avoir fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 27 janvier 2026 où elle a été retenue.

La société NOV’HABITAT sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens. Elle indique que la dette s’élève désormais à 7 728,82 euros.

M. [X], cité dans les termes de l’article 659 du code de procédure civile, ne comparaît pas, n’est pas représenté, et ne fait parvenir aucune pièce.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au Greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur la demande tendant à faire rappeler que l’exécution provisoire est de droit, celle-ci ne constituant pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l’action

La société NOV’HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 09 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 20 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent litige prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 19 mars 2024 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location à l’expiration d’un délai de 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Un commandement de payer visant un délai de 2 mois a été signifié le 6 septembre 2024, pour la somme en principal de 648,30 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 7 novembre 2024.

En conséquence, M. [X] est devenu occupant sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

Conformément à l’article 1240 du code civil, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, M. [X] est tenu du paiement des charges et des loyers jusqu’à la date de résiliation soit le 7 novembre 2024. Il se maintient depuis lors dans les lieux ce qui cause nécessairement un préjudice à la société d’H.L.M. NOV’HABITAT laquelle est privée de la jouissance du bien.

Il convient par conséquent de le condamner à payer à la société demanderesse une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de condamnation au paiement de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus.

Pour soutenir sa demande de paiement de paiement de la somme de 7.728,82 euros, la société bailleresse produit un décompte arrêté au 20 janvier 2026.

L’analyse de ce décompte permet d’établir que le locataire reste à lui devoir cette somme après déduction des frais de poursuite. Il apparaît en outre que la somme demandée laquelle comprend non seulement les loyers et charges impayés mais également les indemnités d’occupation dues à compter du 7 novembre 2024 date de la résiliation du bail.

La dette locative représente donc la somme totale de 7.728,82 euros.

M. [X], absent, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

M. [X] sera donc condamné à payer à la société d’H.L.M. NOV’HABITAT la somme de 7.728,82 euros avec les intérêts au taux légal à compter de 19 juin 2025 sur la somme de 1.231,58 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [X], partie succombante, sera condamné aux dépens en ce compris le commandement de payer et sa notification aux services du représentant de l’Etat.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, M. [X] sera condamné à payer à la société d’H.L.M. NOV’HABITAT la somme de 200 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant publiquement après débats publics et par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société d’H.L.M. NOV’HABITAT en constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 avril 2021 entre la société d’H.L.M. NOV’HABITAT et M. [L] [X] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 6] à [Localité 3], sont réunies à la date du 7 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [L] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [L] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société d’H.L.M. NOV’HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la demanderesse aux frais et risques de l’expulsé ;

DIT que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [L] [X] à payer à la société d’H.L.M. NOV’HABITAT la somme de 7.728,82 euros (sept mille sept cent vingt-huit euros et quatre-vingt-deux centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 décembre 2025, échéance incluse avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.231,58 euros à compter de l’assignation (19 juin 2025) et à compter du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M. [L] [X] à verser à la société d’H.L.M. NOV’HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er janvier 2026, échéance incluse et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [L] [X] aux dépens ;

CONDAMNE M. [L] [X] à payer à la société d’H.L.M. NOV’HABITAT la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé le jour, mois et an susdits

La Greffière La Présidente