TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [S] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Isabelle MARCAILLOU DEGASNE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/11517 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ULS

N° MINUTE : 2

JUGEMENT

rendu le 20 mai 2025

DEMANDERESSE

S.A. BATIGERE HABITAT,

[Adresse 1]

représentée par M^e Isabelle MARCAILLOU DEGASNE, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [W],

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 mai 2025 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 20 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/11517 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ULS

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 17 octobre 2023, la SA BATIGERE HABITAT a donné en location à Monsieur [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer de 321,96 euros par mois.

Monsieur [W] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, la SA BATIGERE HABITAT lui a fait délivrer un commandement de payer le 25 septembre 2024, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 1888,54 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2024, la SA BATIGERE HABITAT a fait assigner Monsieur [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ prononcer l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties compte-tenu des manquements réitérés du locataire à ses obligations,

▸ dire en conséquence que le locataire occupe sans droit ni titre l’appartement sis [Adresse 3],

▸autoriser l’expulsion de Monsieur [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce avec l’assistance de Monsieur le Commissaire de police et de la force armée si besoin est,

▸dire et juger qu’il pourra être procédé à l’expulsion dès le commandement de quitter les lieux, sans attendre le délai de deux mois postérieur à la délivrance du commandement,

▸ ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meubles désigné et ce en garantie des indemnités d’occupation, réparations locatives et condamnations qui pourront être dues et cela aux seuls risques de Monsieur [W],

▸ condamner Monsieur [W] à lui payer la somme de 1899,02 euros avec intérêts de droit, à compter de la délivrance du commandement de payer,

▸ fixer l’indemnité d’occupation à une somme équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à libération définitive des lieux,

▸ condamner Monsieur [W] au paiement de ladite indemnité d’occupation et ce jusqu’à la libération définitive des lieux,

▸ condamner Monsieur [W] à lui payer une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre tous les dépens y compris ceux du commandement de payer.

La dénonciation au préfet est intervenue le 16 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 mars 2025.

Lors des débats, la SA BATIGERE HABITAT par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 2411,70 euros.

En défense, Monsieur [W], bien que régulièrement cité, n’a pas comparu ni personne pour lui.

Un diagnostic social et financier a été réalisé le 13 mars 2025 et versé au dossier. Lecture en a été faite à l’audience.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son accord à l’audience à hauteur de 100 euros par mois.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 16 décembre 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 21 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX le 12 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 13 décembre 2024.

Aucun élément n’est communiqué concernant une éventuelle procédure de surendettement.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de deux mois au commandement de payer du 25 septembre 2024, malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer, car il est admis en effet que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a donc bien lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur [W], locataire d’un logement situé [Adresse 3] suivant bail sous seing privé du 17 octobre 2023, n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 26 novembre 2024.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur indique à l’audience que Monsieur [W] restait devoir la somme de 2411,70 euros au titre des loyers et charges impayés, février 2025 inclus.

Néanmoins, en l’absence de Monsieur [W] à l’audience et afin de respecter le principe du contradictoire, il y a lieu de retenir le montant de la dette locative tel quel mentionné dans l’acte introductif d’instance, expurgé des frais qui ne font pas partie de la dette locative, soit la somme de 1858,78 euros.

Monsieur [W] sera ainsi condamné à verser cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il y a lieu de prendre en compte les efforts de paiement du locataire et surtout l’accord du bailleur à l’audience à la fois sur la suspension de la clause résolutoire du contrat de bail et sur l’octroi de délais de paiement, pour autoriser le débiteur à rembourser la dette dans le cadre d’un échéancier dont les modalités seront fixées au présent dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, et les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Si Monsieur [W] se libère dans le délai imparti et selon les modalités fixées, en sus du paiement du loyer courant concernant le logement, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— Monsieur [W] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé tel que fixé dans le contrat augmenté des charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi,

— la clause résolutoire du contrat reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [W] et de tout occupant de son chef selon les modalités prévues au dispositif ci-après, aucun élément ne venant justifier la suppression du délai de deux mois,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Ni la nature du litige, ni l’équité ne commandent en l’espèce qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur. Au surplus, le paiement de cette somme serait de nature à mettre en échec le plan d’apurement accordé.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [W] qui succombe supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, celui de l’assignation et de la notification au préfet.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en premier ressort et par jugement réputé contradictoire :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 26 novembre 2024 du bail consenti à Monsieur [W] par la SA BATIGERE HABITAT et portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] ;

En SUSPEND toutefois les effets ;

CONDAMNE Monsieur [W] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 1858,78 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 26 novembre 2024;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE Monsieur [W] à s’acquitter de la dette en 17 fractions mensuelles minimum de 100 € chacune, en plus des loyers courants et des charges afférentes, le solde total étant réglé avec la 18e et dernière échéance (sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement) ;

DIT que les paiements mensuels devront être effectués par Monsieur [W] aux termes prévus par le contrat de location et pour la première fois, avant le premier terme contractuel qui suivra la signification de la présente décision par commissaire de justice, jusqu’à extinction totale de la dette ;

DIT que si les modalités de paiement échelonné sont respectées et les échéances courantes régulièrement acquittées, les effets de la clause résolutoire seront réputés ne jamais avoir été acquis ;

DIT en revanche que tout défaut de paiement par Monsieur [W] d’un seul loyer ou d’une seule mensualité de paiement pour apurer la dette, justifiera :

▸ que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

▸ que le solde de la dette devienne immédiatement exigible en principal, intérêts et frais ;

▸ qu’à défaut pour Monsieur [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA BATIGERE HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, aucun élément ne venant justifier la suppression de ce délai ;

▸ que Monsieur [W] sera condamné à verser à la SA BATIGERE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

▸ que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 20 mai 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.