TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 25/00240 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D66H

ORDONNANCE DE REFERE N°26/307

DU : 10 Avril 2026

S.A. MAGNUM IMMOBILIERE

C/

[I] [D]

[E] [H] épouse [D]

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 10/04/2026;

PRESIDENT : Marie-Astrid MEVEL, Juge placée auprès du Premier Président de la Cour d’Appel de METZ, déléguée dans les fonctions de Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Agnès BRENNEUR

DEMANDEUR(S) :

S.A. MAGNUM IMMOBILIERE, demeurant 15, rue du Chemin de Fer – BERTRANGE GDL -

Rep/assistant : M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [I] [D], demeurant 6 Allée Jean Moulin – 57300 MONDELANGE, non comparant

Madame [E] [H] épouse [D], demeurant 6 Allée Jean Moulin – 57300 MONDELANGE, non comparante

Date des débats : 10 Février 2026

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 avril 2024, ayant pris effet le 1er juillet 2024, la S.A. MAGNUM IMMOBILIERE a donné à bail à Monsieur [I] [D] et Madame [E] [H] épouse [D] une maison d’habitation de type F5 située 6 Allée Jean Moulin à MONDELANGE (57300), pour une durée de 6 ans renouvelable par tacite reconduction, le loyer étant fixé initialement à la somme mensuelle de 1 350 euros hors charges outre la somme de 50 euros à titre de provisions sur charges.

Des loyers demeurant impayés, la S.A. MAGNUM IMMOBILIERE a fait signifier à Monsieur [I] [D] et Madame [E] [H] épouse [D] un commandement de payer la somme principale de 4 000 euros visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice du 25 mars 2025.

La situation d’impayés a été notifiée à la CCAPEX par la voie électronique le 28 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 30 juillet 2025 (dépôt étude), la S.A. MAGNUM IMMOBILIERE a fait assigner Monsieur [I] [D] et Madame [E] [H] épouse [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé, auquel elle demande de :

— constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies à la date du 25 mai 2025 ;

En conséquence,

— constater la résiliation du bail ;

— ordonner l’évacuation des locataires et de tout occupant de leur chef dans les délais prévus au Livre IV du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner provisionnellement et solidairement les défendeurs en application de l’article 835 du code de procédure civile, à payer à la demanderesse la somme de 12 966,65 euros en application du bail correspondant à l’arriéré et / ou indemnités d’occupation échues depuis la résiliation du bail, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure signifiée par commissaire de justice le 25 mars 2025 ;

— condamner en outre solidairement les défendeurs à payer à la demanderesse une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation de 2 837,82 euros en application du bail à compter de la résiliation du bail consécutive au jeu de la clause résolutoire, chaque indemnité mensuelle étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé et des charges selon régularisation annuelle ;

— dire et juger que cette indemnité d’occupation sera révisable selon les mêmes modalités et à la même périodicité que le loyer l’aurait été si le bail n’avait pas été résilié et ce tel que prévu dans la convention de location initiale (indice INSEE du coût de la construction);

— condamner solidairement les défendeurs à payer à la demanderesse une somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner solidairement aux dépens, y compris les frais du commandement de payer délivré par commissaire de justice en date du 25 mars 2025 ;

L’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée à la Préfecture de MOSELLE par la voie électronique le 31 juillet 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 10 février 2026. La SA MAGNUM IMMOBILIERE se réfère à ses écritures et maintient ses demandes.

Bien que régulièrement assignés, les défendeurs n’étaient ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence de comparution des défendeurs

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Moselle par la voie électronique le 31 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. MAGNUM IMMOBILIERE justifie avoir le 28 mai 2025, par la voie électronique, informé la CCAPEX, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1353 du Code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demanderesse produit à l’appui de ses demandes le contrat de bail et un décompte actualisé de la dette locative qui s’élève, après déduction des frais de poursuite, à la somme de 11 542,11 euros suivant décompte arrêté au 8 juillet 2025 (mois de juillet inclus).

Le contrat de bail, qui fait référence aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, contient une clause stipulant la résiliation de plein droit du bail en cas de défaut de paiement du loyer, dans un délai de deux mois après signification du commandement de payer.

Monsieur [I] [D] et Madame [E] [L] épouse [D] ont laissé impayées plusieurs échéances de loyer et un commandement de payer dans le délai de 2 mois, visant la clause résolutoire stipulée au bail et se référant aux dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, leur a été signifié le 25 mars 2025.

Monsieur [I] [D] et Madame [E] [L] épouse [D] ne justifient pas avoir apuré leur dette dans le délai de deux mois.

Les défendeurs n’ont pas porté à la connaissance du juge l’existence d’une procédure de surendettement affectant les locataires. Par ailleurs, il ressort des débats et du décompte versé aux débats que ces derniers n’ont pas repris le versement intégral du loyer avant l’audience, ce qui rend impossible la suspension des effets de la clause résolutoire en application de l’article 24 V de la loi susvisée.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la demanderesse à la date du 25 mai 2025.

Sur l’expulsion

En vertu de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d’un commandement d’avoir à quitter les locaux.

L’article L. 412-1 du même Code dispose que l’expulsion, si elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux.

L’expulsion de Monsieur [I] [D] et Madame [E] [L] épouse [D] sera ordonnée, en conséquence, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la créance du bailleur

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, conformément à l’article 1310 du Code civil « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

La S.A. MAGNUM IMMOBILIERE produit un décompte aux termes duquel Monsieur [I] [D] et Madame [E] [L] épouse [D] restent devoir la somme de 11 542,11 suivant décompte arrêté au 8 juillet 2025 (mois de juillet inclus).

Monsieur [I] [D] et Madame [E] [L] épouse [D] , non comparants, n’apportent de fait aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette.

En outre, le contrat contient une clause de solidarité stipulant que les locataires seront tenus de manière solidaire et indivisible de l’exécution des obligations du bail.

Par ailleurs, la société demanderesse sollicite la condamnation des défendeurs au paiement de la somme globale de 12 966,65 euros, incluant l’arriéré locatif principal et une clause pénale contractuelle de 10 %, étant relevé que l’arriérélocatif majoré d’une indemnité égale à 10% s’élève en réalité à la somme de 12 696,65 euros.

En vertu de l’article 1231-5 du Code civil, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. En l’espèce, au regard du montant important de la dette principale et de la situation des débiteurs, il convient en conséquence de ramener le montant de cette clause pénale à la somme de 100 euros et de condamner les défendeurs au paiement du principal de l’arriéré locatif arrêté au 8 juillet 2025.

Monsieur [I] [D] et Madame [E] [L] épouse [D] seront par conséquent solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 11 542,11 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire soit le 25 mars 2025 sur la somme de 4 000 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil ainsi qu’à la somme de 100 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [I] [D] et Madame [E] [L] épouse [D] sont occupants sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Monsieur [I] [D] et Madame [E] [L] épouse [D] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, soit la somme de 1 418,91 euros, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour les loyers au contrat de bail.

La société demanderesse sera déboutée de sa demande s’agissant de l’indemnité d’occupation, de condamnation des défendeurs au titre des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet

Compte tenu de la situation de Monsieur [I] [D] et Madame [E] [L] épouse [D], et en application des dispositions de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que la présente ordonnance sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Monsieur [I] [D] et et Madame [E] [L] épouse [D], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [I] [D] et et Madame [E] [L] épouse [D] à payer à la SA MAGNUM IMMOBILIERE la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS la résiliation du contrat de bail et l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu le 23 avril 2024 entre la S.A. MAGNUM IMMOBILIERE et Monsieur [I] [D] et et Madame [E] [L] épouse [D] concernant une maison d’habitation de type F5 située 6 Allée Jean Moulin à MONDELANGE (57300), à la date du 25 mai 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [I] [D] et et Madame [E] [L] épouse [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [I] [D] et et Madame [E] [L] épouse [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A. MAGNUM IMMOBILIERE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [D] et et Madame [E] [L] épouse [D] à verser à la S.A. MAGNUM IMMOBILIERE, à titre provisionnel, la somme de 11 542,41 euros (décompte arrêté le 8 juillet 2025, mois de juillet inclus), correspondant au montant des loyers, charges avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire soit le 25 mars 2025 sur la somme de 4 000 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [D] et et Madame [E] [L] épouse [D] à payer à la société MAGNUM IMMOBILIERE la somme de 100 € au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 26 mai 2025, soit à compter de l’expiration du délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer les loyers, jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés, soit la somme mensuelle de 1 418,91 euros et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour les loyers au contrat de bail ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [D] et et Madame [E] [L] épouse [D] à verser à la S.A.MAGNUM IMMOBILIERE, à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du mois d’août 2025 (décompte produit arrêté au 8 juillet 2025, incluant le mois de juillet 2025), jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

DÉBOUTONS S.A.MAGNUM IMMOBILIERE de sa demande s’agissant de l’indemnité d’occupation, de condamnation des défendeurs au titre des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [D] et et Madame [E] [L] épouse [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [D] et et Madame [E] [L] épouse [D] à verser à la S.A.MAGNUM IMMOBILIERE la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet de la Moselle en application des dispositions de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 10 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Marie-Astrid MEVEL, juge, et par Madame Angès BRENNEUR, greffière.

La greffière, Le juge,