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REFERENCES : N° RG 25/10135 – N° Portalis DB3S-W-B7J-326X

Minute : 26/108

Etablissement SEINE [Localité 3] HABITAT

Représentant : Maître Nathalie GARLIN de la SCPA GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 192

C/

Madame [G] [X]

Copie exécutoire :

Maître Nathalie GARLIN de la SCPA GARLIN BOUST MAHI

Copie certifiée conforme :

Madame [G] [X]

Le 17 Février 2026

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 17 Février 2026;

Sous la présidence de M^me Marie-Hélène PENOT, juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 25 Novembre 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

Etablissement SEINE [Localité 3] HABITAT, demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Nathalie GARLIN de la SCPA GARLIN BOUST MAHI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

ET DÉFENDEUR :

Madame [G] [X], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 juin 1980, l’OFFICE DEPARTEMENTAL D’HLM DE LA SEINE-[Localité 3], aux droits duquel vient l’établissement SEINE-[Localité 3] HABITAT, a donné à bail à Madame [G] [X] et à son époux un appartement (n°70) situé [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2023, l’établissement SEINE-[Localité 3] HABITAT a fait signifier à Madame [G] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2485,66 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés, et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Par courrier recommandé dont il a été accusé réception le 3 mars 2023, l’établissement SEINE-[Localité 3] HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte extrajudiciaire en date du 28 août 2025, l’établissement SEINE-[Localité 3] HABITAT a fait assigner Madame [G] [X] devant le juge des contentieux de la protection, aux fins de voir :

«  Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail

«  Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Madame [G] [X] ;

«  Ordonner l’expulsion de Madame [G] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 230 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir

«  Rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

«  Condamner Madame [G] [X] au paiement :

o de la somme de 9556,14 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2025

o d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu’à libération effective des lieux

«  Ordonner à Madame [G] [X] de remettre à l’établissement SEINE-[Localité 3] HABITAT une attestation d’assurance contre les risques locatifs, sous astreinte de 77 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

«  Condamner Madame [G] [X] au paiement d’une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 14 février 2023.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 3] le 1er septembre 2025.

À l’audience du 25 novembre 2025, l’établissement SEINE-[Localité 3] HABITAT, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 11939,94 euros arrêtée au 18 novembre 2025, loyer du mois d’octobre 2025 inclus. Il renonce à sa demande de communication de l’attestation d’assurance et maintient le surplus des prétentions formulées dans son acte introductif d’instance. Il est opposé à l’octroi de délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, l’établissement SEINE-[Localité 3] HABITAT soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [G] [X] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai imparti par le commandement de payer du 14 février 2023.

Madame [G] [X], présente, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement et sollicite de pouvoir se maintenir dans les lieux. Elle explique avoir sollicité la révision du plan de surendettement dont elle bénéficie et qu’elle dit ne pas parvenir à respecter. Madame [G] [X] produit le tableau des mesures imposées par la commission de surendettement applicables à compter du 7 mai 2025, ainsi qu’un compte-rendu d’hospitalisation du 16 au 17 septembre 2025 dont il ressort notamment que la défenderesse, âgée de 68 ans, a des antécédents de cancer et a vécu le décès de ses deux époux successifs ainsi que de l’un de ses enfants.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience

La décision a été mise en délibéré au 17 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

Sur la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation de plein droit du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 1er septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’établissement SEINE-[Localité 3] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’établissement SEINE-[Localité 3] HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction temporellement applicable, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges huit jours après la délivrance d’un commandement de payer demeuré sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 14 février 2023, mentionnant le délai de deux mois légalement imparti pour en apurer les causes.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont dès lors réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 14 avril 2023 à minuit.

Madame [G] [X] invoque la procédure en cours devant la commission de surendettement.

Toutefois, la recevabilité du dossier de surendettement est postérieure à l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Aussi convient-il de constater la résiliation de plein droit du bail conclu le 17 juin 1980 à compter du 15 avril 2023.

Sur les demandes en paiement

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, les pièces du dossier, notamment le bail signé le 17 juin 1980, le commandement de payer délivré le 14 février 2023 et le décompte de la créance actualisé au 18 novembre 2025 établissent l’existence de l’obligation – au demeurant non contestée- pesant sur Madame [G] [X] de s’acquitter de la somme de 11939,94 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [G] [X] à payer à l’établissement SEINE-[Localité 3] HABITAT la somme de 11939,94 euros au titre des sommes dues au 18 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 août 2025 sur la somme de 9156,14 euros et de la présente décision sur le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, qui présente une nature mixte compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 15 avril 2023, Madame [G] [X] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Dès lors, il échet de fixer une indemnité d’occupation à compter du 15 avril 2023, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il convient en conséquence de condamner Madame [G] [X] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge saisi d’une demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire d’accorder au locataire des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire sous condition du respect de l’échéancier accordé.

D’une part, l’article 24 VI de cette loi prévoit l’octroi de délais spécifiques lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, l’examen du décompte locatif laisse apparaître l’augmentation de la dette locative et l’absence de reprise du paiement du loyer courant, seule une somme inférieure au montant d’une échéance de loyer ayant été réglée, antérieurement à l’exigibilité de la dernière échéance. Les conditions de l’article 24 VII permettant de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire ne sont donc pas remplies, ce texte imposant la reprise du paiement du loyer pour l’octroi de délais.

D’autre part, en application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

A défaut de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, la demande de délais de paiement doit être rejetée, étant de surcroît relevé que la situation de Madame [G] [X] ne lui permet pas, selon ses déclarations, de régler sa dette locative dans le délai maximal légal.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame [G] [X] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [G] [X] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, lequel entretient un lien étroit et nécessaire avec l’instance.

Nonobstant la condamnation de Madame [G] [X] aux dépens, des considérations d’équité -tenant à sa situation personnelle et financière- imposent de la dispenser du paiement d’une indemnité au titre des frais irrépétibles engagés par l’établissement SEINE-[Localité 3] HABITAT.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

DECLARE recevable la demande de l’établissement SEINE-[Localité 3] HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 17 juin 1980 entre l’établissement SEINE-[Localité 3] HABITAT d’une part, et Madame [G] [X] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 15 avril 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Madame [G] [X] à payer à l’établissement SEINE-[Localité 3] HABITAT la somme de onze mille neuf cent trente-neuf euros et quatre-vingt-quatorze centimes (11939,94 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 18 novembre 2025 (échéance du mois d’octobre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2025 sur la somme de 9156,14 euros et de la présente décision sur le surplus ;

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [G] [X] de libérer les lieux situés [Adresse 4] et d’en restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux dès la signification de la présente décision, l’expulsion de Madame [G] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [G] [X] à compter du 15 avril 2023 et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [G] [X] à payer à l’établissement SEINE-[Localité 3] HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 18 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Madame [G] [X] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 14 février 2023 ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-[Localité 3] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE l’établissement SEINE-[Localité 3] HABITAT de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 25/10135 – N° Portalis DB3S-W-B7J-326X

DÉCISION EN DATE DU : 17 Février 2026

AFFAIRE :

Etablissement SEINE [Localité 3] HABITAT

Représentant : Maître Nathalie GARLIN de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 192

C/

Madame [G] [X]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires