Min N°

N° RG 23/04697 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDJGW

S.C.I. ARBELTIER [V]

C/

M. [K] [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 29 mai 2024

DEMANDERESSE :

S.C.I. ARBELTIER [V]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Alexandra TROJANI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [S]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière

DÉBATS :

Audience publique du : 27 mars 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Alexandra TROJANI

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [K] [S]

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 17 juin 2023, la S.C.I. ARBELTIER [V] a donné à bail à Monsieur [K] [S] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2]) à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 500 euros et 30 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. ARBELTIER [V] a, par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2023, fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 4 octobre 2023, la S.C.I. ARBELTIER [V] a ensuite fait assigner Monsieur [K] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquements répétés du locataire à ses obligations locatives,

ordonner son expulsion,

ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur,

le condamner au paiement de la somme de 2.722,33 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.662,33 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 décembre 2023.

A l’audience, la S.C.I. ARBELTIER [V], représentée par son conseil,, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 3.782,33 euros arrêtée au 23 novembre 2023. Elle précise s’en remettre à l’appréciation du tribunal quant à la demande de délais de paiement formulée par le locataire.

Monsieur [K] [S] comparaît en personne et reconnaît le principe et le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en s’acquittant du loyer courant et d’une mensualité complémentaire en règlement de l’arriéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2024.

Le 7 février 2024 le tribunal a décidé d’une réouverture des débats pour production du justificatif saisine CCAPEX/CAF, les statuts de la S.C.I. mentionnant des parts détenues par une société et observations des parties sur l’absence de caractère familiale de ladite SCI bailleresse.

Les parties ont été régulièrement convoquées par le greffe à l’audience de réouverture des débats du 27 mars 2024.

L’affaire a été appelée et retenue a l’audience du 27 mars 2024.

A l’audience, la S.C.I ARBELTIER [V] est représentée par son conseil, elle communique les status de la SCI associée de la SCI familiale. Elle déclare que la CCAPEX a été saisie mais qu’elle a refusé de délivrer un justificatif au motif que la dette n’avait pas trois mois d’ancienneté. La bailleresse n’actualise pas la dette locative.

Bien que régulièrement convoqué par le greffe à l’audience de réouverture des débats Monsieur [K] [S], n’est ni présent, ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 mai 2024.

Suivant note en délibéré reçue par courriel au greffe le 10 avril 2024 et sur autorisation du tribunal, la S.C.I. ARBELTIER [V] produit la copie du livret de famille de Monsieur [N] [V] et sa sœur Madame [G] [V] et justifiant de leur lien de parenté ainsi que la copie du livret de famille de Madame [G] [V] justifiant du lien de parenté entre ses enfants et leur oncle Monsieur [N] [V]. Ces extraits permettent de prouver le caractère familiale de la S.C.I. ARBELTIER [V] et de la S.C.I. [V] IMMOBILIER.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la S.C.I. ARBELTIER [V] produit un décompte démontrant que Monsieur [K] [S] reste lui devoir, hors frais, la somme de 3.782,33 euros à la date du 23 novembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse).

Aucune contestation tant du principe que du montant de la dette n’est soulevée à l’audience.

En conséquence, Monsieur [K] [S] sera condamné au paiement de la somme de 3.782,33 euros, au titre de l’arriéré locatif dû au 23 novembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2023 sur la somme de 1.662,33 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 5 octobre 2023, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 17 juin 2023 contient une clause résolutoire (article n°VIII) et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 24 juillet 2023, pour la somme en principal de 1.662,33 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 septembre 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le tribunal constate que le bail est récent et qu’aucun règlement n’a eu lieu depuis l’entrée dans les lieux. Par ailleurs, Monsieur [K] [S] envisage de quitter les lieux et être hébergé chez un ami.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 25 septembre 2023. Monsieur [K] [S] étant réputé occupant sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d’autoriser la S.C.I. ARBELTIER [V], à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Monsieur [K] [S] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur la demande de délais de paiement de droit commun

L’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou d’échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de 24 mois.

Monsieur [K] [S] envisage de quitter les lieux. Cela permettrait de diminuer ses charges et démontre sa volonté de ne pas aggraver sa situation financière. Il est actuellement sans emploi et perçoit 1.080 euros d’allocations pôle emploi. Il s’engage à régler la dette locative par des mensualités de 150 euros. La bailleresse s’en remet à l’appréciation du juge quant à l’octroi de délais de paiement au bénéfice de Monsieur [K] [S].

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [K] [S] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette en 23 mensualités d’un montant de 150 euros et la 24ème mensualité soldant la dette, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision.

L’attention de Monsieur [K] [S] est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, la dette locative sera entièrement exigible, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [K] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires que la S.C.I. ARBELTIER [V] a dû accomplir, Monsieur [K] [S] sera condamné à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de la S.C.I. ARBELTIER [V] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 juin 2023 entre la S.C.I. ARBELTIER [V], d’une part, et Monsieur [K] [S], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] (2ème étage droite, porte A202) à [Localité 4] sont réunies à la date du 25 septembre 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Monsieur [K] [S] occupant sans droit ni titre depuis le 25 septembre 2023 ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [K] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, la S.C.I. ARBELTIER [V] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [K] [S], ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [K] [S] à verser à la S.C.I. ARBELTIER [V] la somme de 3.782,33 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 23 novembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2023 sur la somme de 1.662,33 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [K] [S] à s’acquitter de leur dette en 23 mensualités de 150 euros minimum chacune, et une 24ème mensualité soldant la dette, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [K] [S] à payer à la S.C.I. ARBELTIER [V] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [K] [S] à verser à la S.C.I. ARBELTIER [V] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [S] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffièreLa juge