Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 3 février 2025, n° 24/57204

TJ Paris 3 février 2025

Arguments

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Accepté
Validité de la clause résolutoire
La cour a constaté que la clause résolutoire a été acquise en raison de l'absence de paiement dans le délai imparti, justifiant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Trouble manifestement illicite
La cour a jugé que l'expulsion était justifiée pour faire cesser le trouble causé par l'occupation sans droit ni titre.
Accepté
Droit à l'indemnité d'occupation
La cour a estimé que l'indemnité d'occupation est due au bailleur jusqu'à la libération effective des lieux.
Accepté
Existence d'un arriéré locatif
La cour a constaté l'existence de la dette locative et a ordonné le paiement de la somme due.
Accepté
Frais non compris dans les dépens
La cour a jugé que la société Mahamaya, partie perdante, devait indemniser Monsieur [O] [Y] pour ses frais non compris dans les dépens.
Accepté
Partie perdante
La cour a condamné la société Mahamaya aux dépens en raison de sa position de partie perdante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 3 févr. 2025, n° 24/57204
Numéro(s) :	24/57204
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Eric VIGYEmilie NIEUVIAERTEva CHOURAQUI
Cabinet(s) :	CHOURAQUI HARZIC NIEUVIAERT AARPI
Parties :	La Société MAHAMAYA S.A.R.L.

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

N° RG 24/57204 – N° Portalis 352J-W-B7I-C56W6

N° : 5

Assignation du :

21 Octobre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 03 février 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

Monsieur [O] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Maître Eva CHOURAQUI de L’AARPI CHOURAQUI-HARZIC-NIEUVIAERT, avocat au barreau de PARIS – #P0058

DEFENDERESSE

La Société MAHAMAYA S.A.R.L.

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Eric VIGY, avocat au barreau de PARIS – #C0109

DÉBATS

A l’audience du 06 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties représentées, avons rendu la décision suivante :

Par acte du 31 juillet 2014 à effet du 1er août 2014, Monsieur [O] [Y] a consenti un bail commercial à la société Mahamaya portant sur des locaux situés [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 1.050 euros HT/HC payable d’avance par mois.

Par exploit du 15 mars 2024, Monsieur [O] [Y] a fait délivrer à la société Mahamaya un commandement de payer la somme de 3.496,84 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Par acte du 21 octobre 2024, Monsieur [O] [Y] a assigné la société Mahamaya devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

« Vu les articles L. 145-41 et suivants du code de commerce

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 15 mars 2024

RENVOYER les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent, vu l’urgence et par provision, la demande n’étant pas sérieusement contestable,

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail et ce en suite du commandement de payer en date du 15 mars 2024.

En conséquence :

DIRE et JUGER que le bail est résilié de plein droit,

ORDONNER l’expulsion de la Société MAHAMAYA des locaux situés [Adresse 4], et ce en la forme ordinaire des expulsions dans le mois de la signification de l’ordonnance à intervenir ; ainsi que de tous occupants de son chef, immédiatement, sans délai et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin,

AUTORISER la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place dans les conditions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNER la Société MAHAMAYA à payer à Monsieur [O] [Y] la somme de 4.808,60 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2024, date du commandement de payer.

CONDAMNER la Société MAHAMAYA à payer à Monsieur [O] [Y] une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges du trimestre en cours à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,

DIRE et JUGER que le dépôt de garantie d’un montant de 1.050 euros restera acquis à Monsieur [O] [Y].

CONDAMNER la Société MAHAMAYA à payer à Monsieur [O] [Y] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la Société MAHAMAYA aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer,

ORDONNER que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute ».

A l’audience du 6 janvier 2025, Monsieur [O] [Y] actualise sa demande de provision à la somme de 9.631,76 euros.

La société Mahamaya a constitué avocat. Elle ne conteste pas la dette et remet au conseil du demandeur un chèque de banque de 1.000 euros.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation et à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 février 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

En droit, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail commercial du 31 juillet 2014 contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 15 mars 2024 à hauteur de la somme de 3.496,84 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au mois de mars 2024.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire au 15 avril 2024 à 24h00 ne peut qu’être constatée.

L’expulsion de la locataire sera dès lors ordonnée et le sort des meubles sera réglé selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 16 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur les demandes de provision

En droit, aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats par Monsieur [O] [Y] fait apparaître l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation de 9.631,76 euros au titre de la dette locative arrêtée au 6 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus.

La société Mahamaya ne conteste pas devoir cette somme et remet lors de l’audience au bailleur un chèque de banque de 1.000 euros qu’il convient de déduire.

Elle sera par suite condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 8.631,76 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 6 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.496,84 euros à compter du commandement de payer du 15 mars 2024 et à compter de la présente décision pour le surplus.

En vertu de la clause pénale, Monsieur [O] [Y] sollicite également à titre provisionnel que le dépôt de garantie de 1.050 euros lui reste acquis conformément à l’article VIII du contrat de bail.

La demande de conservation du dépôt de garantie s’analyse cependant en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond, au sens de l’article 1231-5 du code civil.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande qui sera rejetée.

Sur l’exécution au seul vu de la minute

Selon les termes de l’article 489 du code de procédure civile, en cas de nécessité, le juge peut ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé aura lieu au seul vu de la minute.

Monsieur [O] [Y] sollicite l’exécution de l’ordonnance au seul vu de la minute sans justifier du fondement et des motifs d’une telle demande, qui est exorbitante du droit commun et que seules des conditions particulières peuvent justifier.

Par conséquent, au regard des pièces produites aux débats, il n’y a pas lieu de faire droit à une telle demande.

Sur les frais et dépens

La société Mahamaya, partie perdante, sera tenue aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 15 mars 2024.

Elle sera également condamnée à payer à Monsieur [O] [Y] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile afin de l’indemniser des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

Constatons l’acquisition, à la date du 15 avril 2024 à 24h00, de la clause résolutoire du bail en date du 31 juillet 2014 liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 2], la société Mahamaya pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société Mahamaya à payer à Monsieur [O] [Y] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 16 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société Mahamaya à payer à Monsieur [O] [Y] la somme provisionnelle de 8.631,76 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 6 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.496,84 euros à compter du commandement de payer du 15 mars 2024 et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Rejetons la demande de Monsieur [O] [Y] au titre de la conservation du dépôt de garantie ;

Disons n’y avoir à exécution de la présente au seul vu de la minute ;

Condamnons la société Mahamaya aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 15 mars 2024 ;

Condamnons la société Mahamaya à payer à Monsieur [O] [Y] la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 6] le 03 février 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON