Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 30 Avril 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [B] [V] [M] [Y] [G]

Porte 1 Demeurance

24D Rue Pierre Legendre

44400 REZE

représentée par Maître Rokhaya RINFRAY, avocate au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 13 mars 2025

date des débats : 13 mars 2025

délibéré au : 30 avril 2025

RG N° N° RG 24/03493 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NL5A

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Maître Rokhaya RINFRAY + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 2 août 2023, la société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré CDC HABITAT SOCIAL, a donné à bail à Madame [B] [G] un logement situé Demeurance, 24D rue Pierre Legendre – 44400 REZE.

Le 9 juillet 2024, la société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d’avoir à régler les loyers et charges échus et impayés et de justifier de la souscription d’un contrat d’assurance locative.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2024, notifiés au représentant de l’Etat dans le département le 18 octobre 2024, la CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [B] [G] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de :

— Constater à compter du 9 août 2024 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 9 septembre 2024 pour défaut de paiement, la résiliation du bail ou à titre subsidiaire prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation du bail ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [B] [G] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— Condamner Madame [B] [G] à lui payer la somme de 350,67 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 16 septembre 2024 avec intérêts de droit à compter du 9 juillet 2024 ou à compter du jugement à intervenir, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— Condamner Madame [B] [G] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 9 août 2024 ou du 9 septembre 2024, ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

— Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

— Juger ainsi que, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants entre la date d’audience de jugement et la signification de ce jugement ou au titre de l’arriéré, resterait impayée sans mise en demeure préalable,

Le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 9 septembre 2024 ;Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,La bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion sans délai de Madame [B] [G] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,Madame [B] [G] sera condamnée à verser à la bailleresse une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges actualisés qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à libération effective et définitive des lieux ;

— Condamner Madame [B] [G] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 mars 2025, lors de laquelle la CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 298,82 euros selon décompte arrêté au 28 février 2025. Elle s’est par ailleurs désistée de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire au titre du défaut de production d’un justificatif d’assurance.

Madame [B] [G], représentée par son conseil, a justifié de sa situation personnelle et financière, et formulé une demande de délais avec suspension des effets de la clause résolutoire, proposant de verser la somme de 8 euros par mois en sus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur.

La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 18 octobre 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

En outre, la société CDC HABITAT SOCIAL justifie de la saisine de la Caisse d’Allocations Familiales de la Loire-Atlantique le 3 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Lors de l’audience, la société CDC HABITAT SOCIAL a déclaré qu’elle se désistait de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance.

Dès lors, il convient de constater ce désistement.

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et en vertu du commandement de payer demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 2 août 2023 étaient réunies à la date du 10 septembre 2024.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail en date du 2 août 2023.

Le décompte actualisé versé aux débats, après déduction des frais de procédure (186,04 euros), laisse apparaître un solde débiteur de 112,78 euros au 7 mars 2025, échéance de février 2025 incluse.

En conséquence, Madame [B] [G] sera condamnée à payer à la société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré CDC HABITAT SOCIAL la somme de 112,78 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 7 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire:

En vertu de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Dans les mêmes conditions, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Madame [B] [G] a repris le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience.

Il ressort des pièces fournies aux débats par Madame [B] [G] que celle-ci perçoit une rémunération mensuelle qui varie entre 420,59 euros et 249 euros et qu’elle bénéfice de prestations sociales pour un montant total de 1.003,34 euros

Lors des débats, Madame [B] [G] a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 8 euros par mois en sus du loyer courant, ce à quoi la société bailleresse a donné son accord.

Dans ces conditions, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer avant l’audience, et dès lors que Madame [B] [G] dispose de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si Madame [B] [G] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation – indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial – due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Il convient enfin de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [B] [G], qui succombe, sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais commandement de payer.

Par ailleurs, l’équité commande de débouter la société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré CDC HABITAT SOCIAL de sa demande formulée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré CDC HABITAT SOCIAL à l’encontre de Madame [B] [G] ;

CONDAMNE Madame [B] [G] à payer à la société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré CDC HABITAT SOCIAL la somme de 112,78 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés au 7 mars 2025, échéance du mois février 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

ACCORDE à Madame [B] [G] un délai de paiement de 14 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, à raison de 13 échéances de 8 euros, la 14ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,

CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, à la date du 10 septembre 2024 ;

DIT que Madame [B] [G] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés Demeurance, 24D rue Pierre Legendre – 44400 REZE, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [B] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE Madame [B] [G] à payer à la société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré CDC HABITAT SOCIAL, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

DÉBOUTE la société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [B] [G] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE