TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01082 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T66X

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 28 Août 2025

[K] [Z]

C/

[Y] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Août 2025

à SELARL [R] MUNCK

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 28 Août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [K] [Z], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [Y] [S], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 03 septembre 2024, M. [K] [Z] a donné à bail à Mme [Y] [S] une maison à usage d’habitation situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 701,81 € et 15 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [K] [Z] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 06 janvier 2025 pour un montant en principal de 1.740,71€ et de justififer de l’occupation du logement.

M. [K] [Z] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 07 janvier 2025.

Par acte de commissaire de Justice en date du 14 mars 2025, M. [K] [Z] a ensuite fait assigner Mme [Y] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire pour loyers impayés à compter du 17 février 2025 ;

— d’ordonner l’expulsion de Mme [Y] [S] , ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin ;

— et de condamner cette dernière au paiement à titre provisionnel :

* de la somme de 1.701,62 €, au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mars 2025, somme à parfaire au jour de l’audience ;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à complète libération des lieux d’un montant égal au loyer et charges actuels, revisable selon dispositions contractuelles ;

outre une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, du signalement à la Ccapex et de la dénonce de l’assignation à la préfecture.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 mars 2025.

A l’audience du 06 juin 2025, M. [K] [Z], représenté par son conseil, les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 2.918,95 €.

Bien que convoquée par acte de commissaire de Justice signifié à étude le 14 mars 2025, Mme [Y] [S] n’est ni présente ni représentée.

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 03 septembre 2024 contient une clause résolutoire (article VIII) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de six semaines pour régler a été signifié le 06 janvier 2025 pour la somme en principal de 1.740,71€ conformément à la clause résolutoire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 février 2025.

En outre, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, l’expulsion de Mme [Y] [S], devenue occupante sans droit ni titre, sera ordonnée, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, M. [K] [Z] produit un décompte démontrant que Mme [Y] [S] reste devoir, après soustraction des frais divers et du loyer de juin 2025 (lequel n’est exigible que le 10 du mois selon le contrat de bail- article 5-F-modalités de paiement), la somme de 2.190,14 € à la date du 02 juin 2025, incluant une dernière facture de mai 2025.

Mme [Y] [S], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. Elle sera, par conséquent, condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2.190,14 €.

Par ailleurs, Mme [Y] [S], devenue occupant sans droit ni titre, sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 18 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi,sous déduction des prestations sociales directement versées au bailleur le cas échéant.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, Mme [Y] [S] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er juin 2025.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [Y] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu du fait que Mme [Y] [S] supporte les dépens et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [K] [Z], Mme [Y] [S] sera condamnée à lui payer une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 03 septembre 2024 entre M. [K] [Z] et Mme [Y] [S] concernant la villa à usage d’habitation situé au [Adresse 6], sont réunies à la date du 18 février 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [Y] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [Y] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [K] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Mme [Y] [S] à payer à M. [K] [Z] à titre provisionnel la somme de 2.190,14 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 02 juin 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 incluse) ;

CONDAMNONS Mme [Y] [S] à payer à M. [K] [Z] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré entre le 18 février 2025 et le 30 mai 2025 étant déjà compris dans la somme ci avant ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, révisables selon stipulations contractuelles, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur;

CONDAMNONS Mme [Y] [S] à payer à M. [K] [Z] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [Y] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière La Vice-Présidente