RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00140 – N° Portalis DB3U-W-B7J-PCO3

MINUTE N° : 26/00396

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :demandeur

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 24 AVRIL 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [B] [Q]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Karl Fredrik SKOG, avocat au barreau de PARIS

Madame [P] [K] épouse [Q]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Karl Fredrik SKOG, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [G] [W]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant en personne

Madame [F] [T]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Noémie GOURDON,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Noémie GOURDON, juge placée déléguée, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 mars 2025 avec prise d’effet au 12 avril 2025, Monsieur [B] [Q] et Madame [P] [K] épouse [Q] ont donné à bail à Monsieur [G] [W] et Madame [F] [T] un logement et un emplacement de stationnement situé au sein de la [Adresse 3] au [Adresse 4] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 844,00 euros, et 130,00 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2025, Monsieur [B] [Q] et Madame [P] [K] épouse [Q] ont fait signifier à Monsieur [G] [W] et Madame [F] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.942,82 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 24 octobre 2025 Monsieur [B] [Q] et Madame [P] [K] épouse [Q] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2025, Monsieur [B] [Q] et Madame [P] [K] épouse [Q] ont fait assigner Monsieur [G] [W] et Madame [F] [T] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de Montmorency aux fins de :

A titre principal, :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,A titre subsidiaire, :

prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des locataires pour manquements répétés à leur obligation de payer le loyer chargé à l’échéance contractuelle ,En tout état de cause :

ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [W] et Madame [F] [T] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,donner acte aux époux [Q] de ce qu’ils justifient d’une tentative de résolution amiable,condamner solidairement Monsieur [G] [W] et Madame [F] [T] au paiement des sommes suivantes :4.225,07 euros au titre de la dette locative arrêtée au 12 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2025 date du commandement de payer,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,condamner in solidum Monsieur [G] [W] et Madame [F] [T] au paiement des sommes suivantes :1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et de son signalement à la CCAPEX,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 24 décembre 2025.

À l’audience du 9 mars 2026, Monsieur [B] [Q] et Madame [P] [K] épouse [Q], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 7.147,07 euros arrêtée au 5 mars 2026, loyer du mois de mars 2026 inclus.

Monsieur [B] [Q] et Madame [P] [K] épouse [Q] soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [G] [W] et Madame [F] [T] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 23 octobre 2025. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Le conseil des bailleurs indique ne pas avoir d’instruction sur l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et indique que le dernier règlement a été effectué pour un montant de 1.000 euros au mois de novembre 2025.

Monsieur [G] [W] comparant en personne, ne conteste pas le principe de la dette. Il sollicite le bénéfice de délais de paiement et propose de régler de 226 euros par mois en plus des loyers courants, avec une suspension des effets de la clause résolutoire. Il déclare perçevoir la somme de 1.400 euros au titre de ses ressources et subvenir seul aux besoins financiers de la famille, compte tenu des problèmes de santé de Madame [F] [T]. Il précise qu’ils ont un enfant à charge.

Madame [F] [T], régulièrement assignée à étude, ne comparait pas et ne s’est pas fait représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 24 avril 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Monsieur [G] [W] et le conseil des époux [Q] ont été autorisés à produire en note en délibéré sous quinzaine le justificatif du paiement de l’échéance du mois de mars 2026. A l’issue du délai, aucun justificatif n’a été produit par Monsieur [G] [W] et le conseil des bailleurs a transmis un décompte actualisé au 16 mars 2026 mentionnant aucun nouveau règlement depuis le 14 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [F] [T] assignée à l’étude de l’huissier ne comparait pas à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige telle que modifié par la loi du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [B] [Q] et Madame [P] [K] épouse [Q] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [B] [Q] et Madame [P] [K] épouse [Q] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 mars 2025 avec prise d’effet au 12 avril 2025, du commandement de payer délivré le 23 octobre 2025 et du décompte de la créance actualisé au 5 mars 2026, que Monsieur [B] [Q] et Madame [P] [K] épouse [Q] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 41,41 euros imputée pour des frais de rejet de prélèvement, ainsi que la somme de 179,47 euros correspondant au coût du commandement de payer compris dans les dépens.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [G] [W] et Madame [F] [T] à payer à Monsieur [B] [Q] et Madame [P] [K] épouse [Q] la somme de 6.926,19 euros, au titre des sommes dues au 5 mars 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 octobre 2025 sur la somme de 2.907,23 euros, et de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer, resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 23 octobre 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 4 décembre 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 21 mars 2025 avec prise d’effet au 12 avril 2025 à compter du 5 décembre 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte arrêté au 5 mars 2026 que le paiement des loyers courants n’est pas assuré depuis le mois de septembre 2025 et malgré ses engagements pris lors de l’audience Monsieur [G] [W] n’a pas justifié du paiement du loyer du mois de mars 2026.

Au vu de ces éléments, il convient donc de rejeter la demande de Monsieur [G] [W] et Madame [F] [T] en délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

L’expulsion de Monsieur [G] [W] et Madame [F] [T] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 5 décembre 2025, Monsieur [G] [W] et Madame [F] [T] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [G] [W] et Madame [F] [T] à son paiement à compter du mois de décembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [G] [W] et Madame [F] [T] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [G] [W] et Madame [F] [T] à payer à Monsieur [B] [Q] et Madame [P] [K] épouse [Q] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [B] [Q] et Madame [P] [K] épouse [Q] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 mars 2025 avec prise d’effet au 12 avril 2025 entre Monsieur [B] [Q] et Madame [P] [K] épouse [Q] d’une part, et Monsieur [G] [W] et Madame [F] [T] d’autre part, concernant les locaux situés au sein de la [Adresse 3] au [Adresse 4] à [Localité 3], sont réunies à la date du 5 décembre 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [W] et Madame [F] [T] à payer à Monsieur [B] [Q] et Madame [P] [K] épouse [Q] la somme de 6.926,19 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 5 mars 2026 échéance de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter, à compter du 23 octobre 2025 sur la somme de 2.907,23 euros, et de la signification du présent jugement pour le surplus,

REJETTE la demande de Monsieur [G] [W] et Madame [F] [T] en délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [G] [W] et Madame [F] [T] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [W] et Madame [F] [T] à payer à Monsieur [B] [Q] et Madame [P] [K] épouse [Q] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 5 décembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [W] et Madame [F] [T] aux dépens, comprenant, le coût du commandement de payer,

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [W] et Madame [F] [T] à payer à Monsieur [B] [Q] et Madame [P] [K] épouse [Q] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 4], le 24 avril 2026.

LE GREFFIER LE JUGE