N° RG 25/00006 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NPYG

Minute N° 2025/

JUGEMENT DE PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

du 13 Mars 2025

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S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5]

C/

S.C.I. BOEDIC

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copie exécutoire délivrée le 13/03/2025 à :

— la SELARL CONSEIL ASSISTANCE DEFENSE C.A.D. – 245

copie certifiée conforme délivrée le 13/03/2025 à :

— la SELARL CONSEIL ASSISTANCE DEFENSE C.A.D. – 245

— Dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 8]-Atlantique)

_________________________________________

JUGEMENT DE PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 06 Février 2025

PRONONCÉ fixé au 13 Mars 2025

Jugement contradictoire, mis à disposition au greffe

ENTRE :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5] représenté par son Syndic l’EURL CABINET ROMEFORT IMMOBILIER (RCS [Localité 9] N° 819 038 183),

domicilié : chez Syndic EURL CABINET ROMEFORT IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Thibaud HUC de la SELARL CONSEIL ASSISTANCE DEFENSE C.A.D., avocat au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.C.I. BOEDIC (RCS [Localité 9] N°789 856 366),

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par son gérant Monsieur [M] [B]

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

PRESENTATION DU LITIGE

La S.C.I. BOEDIC est propriétaire d’un appartement correspondant au lot n° 5 dans un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 7].

Se plaignant de ne pas avoir obtenu le paiement total de charges et d’appels de charges de copropriété en dépit d’une mise en demeure du 6 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Adresse 10], représenté par son syndic l’E.U.R.L. CABINET ROMEFORT IMMOBILIER, a fait assigner la S.C.I. BOEDIC selon la procédure accélérée au fond par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2024 afin de solliciter, au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le paiement des sommes de :

—  2 491,55 € représentant sa quote-part des charges de copropriété dues avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2024 et capitalisation des intérêts de retard dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

—  1 000,00 € de dommages et intérêts,

—  2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La S.C.I. BOEDIC, représentée par son gérant, conclut en demandant le remboursement de la somme de 648 € au titre de frais injustifiés, l’envoi de l’appel de fonds du 3ème trimestre 2024 et du relevé de compte de janvier 2025, la prise en compte de ses virements, et des réponses à ses mails, en objectant que :

— l’assignation, qui fait référence à une société MS BNB par deux fois, contient un vice de forme, étant souligné que les conclusions contiennent la même erreur,

— le cabinet ROMEFORT facture des frais injustifiés comme ceux de 2 x 60 €, de 168 €, de 2 x 180 €, soit 648 €, qui font partie de l’activité normale de syndic et ne sont pas justifiés au titre de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

— une pénalité de 1 600 € a été accordée par le précédent jugement du 31/08/23, qui couvre l’ensemble des frais de la copropriété, pénalité qui a été payée le 3 octobre 2023 en même temps que la dette pour un montant de 708,12 €,

— le CABINET ROMEFORT a ajouté des frais supplémentaires et l’avocat se trompe dans les décomptes,

— en dépit de plusieurs réclamations, il n’a pas été possible d’obtenir le retrait des frais injustifiés, ni aucune réponse à ses démarches par mail ou téléphone,

— une somme de 2 243,43 € a été virée le 23/12/24 et l’acompte de 326,08 € pour le 1er trimestre 2025, le 29/12/24, ce qui n’a pas empêché l’assignation,

— la procédure a été maintenue pour permettre au syndic de gagner de l’argent, alors que la nouvelle responsable de l’immeuble, Mme [D], était informée du virement le 27/12/24,

— aucun préjudice n’est causé à la copropriété, alors qu’elle ne représente que 6 % du budget,

— les conclusions adverses ne tiennent pas compte de ses versements, ce qui est particulièrement malhonnête, et les frais injustifiés sont toujours présents.

Par conclusions n° 2 notifiées le 6 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] maintient sa demande de dommages et intérêts et celle au titre des frais et dépens avec rejet des prétentions adverses, en soutenant notamment que :

— lors d’une première procédure, la S.C.I. BOEDIC a réglé après l’assignation le principal qui était réclamé, et le tribunal a condamné la copropriétaire au paiement d’une somme de 1 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— malgré un règlement d’octobre 2023, la S.C.I. BOEDIC est restée ensuite constamment débitrice jusqu’à ce que son solde débiteur atteigne 2 491,55 € pour des dépenses et travaux votés en assemblées générales non contestées,

— le non paiement des charges cause un préjudice à la trésorerie de la copropriété,

— il est difficile de comprendre la contestation du gérant concernant le principal qu’il a réglé,

— les différentes sommes réclamées sont détaillées et licites,

— la contestation éventuelle des frais ne justifiait pas le non paiement des charges courantes,

— la copropriétaire n’a rien fait pendant 8 mois suite à la mise en demeure et n’a pas pris contact avec le conseil de la copropriété pour lui proposer des règlements,

— l’assignation était en cours de délivrance pour avoir été confiée au commissaire de justice lorsque le virement a été reçu en banque le 27 décembre et le gérant de la S.C.I. n’a informé ni le syndic ni son conseil du virement intervenu,

— les frais sont prévus au contrat de syndic validé en assemblée générale et il est justifié des mises en demeure,

— la copropriétaire confond les décomptes de charges avec les extraits de compte, alors que ses versements doivent seulement apparaître sur ces derniers,

— les contestations soulevées sont destinées à éviter les frais dus à cause du non paiement des charges.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale :

Le vice de forme allégué comme affectant l’assignation n’est pas invoqué comme moyen d’une nullité de l’acte introductif d’instance, qui ne pourrait d’ailleurs pas être prononcée sans démonstration d’un grief.

Il est justifié et non contesté que le principal réclamé dans l’assignation correspondant aux charges et frais de syndic impayés a été réglé par virement émis le 24 décembre 2024.

La demande à ce sujet a d’ailleurs été abandonnée dans les dernières conclusions du demandeur, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer à ce sujet.

Sur la demande reconventionnelle de remboursement de frais :

La S.C.I. BOEDIC, qui a payé les frais qui lui était facturés, en demande le remboursement, de sorte que c’est sur elle que pèse la charge de la preuve que ces frais seraient indus.

Or les frais de 60 € et 180 € facturés deux fois par le syndic correspondent au tarif des prestations contractuellement fixé pour les diligences de mise en demeure et de constitution et transmission du dossier à l’avocat à l’occasion de procédures de recouvrement de charges impayées par la S.C.I. BOEDIC.

La somme de 168 € correspond à la facture de l’avocat pour la mise en demeure qu’il a réitérée. Certains de ces frais sont même antérieurs au jugement du 31 août 2023, qui les a validés et qui est définitif.

Ces prestations particulières liées à la négligence fautive de la défendresse excèdent les tâches courantes rémunérées par le forfait annuel dû par les copropriétaires au syndic et sont dues par la coproprietaire fautive conformément au texte qu’elle cite elle-même, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Ces frais facturés par le syndic et l’avocat dans la phase préalable à l’instance judiciaire sont distincts de ceux indemnisés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la précédente instance qui concernent les frais de procédure non compris dans les dépens notamment les frais d’avocat pour l’instance.

La demande de remboursement de frais sera donc rejetée.

Sur les autres demandes reconventionnelles :

La demande d’envoi de documents n’est pas justifiée, alors qu’il n’est pas établi de réclamation infructueuse auprès du syndic.

Il ressort en effet des derniers échanges avec Mme [D], récemment désignée au sein du cabinet ROMEFORT IMMOBILIER pour la copropriété, qu’elle s’est mise à disposition de la S.C.I. BOEDIC pour toute difficulté par mail du 27 décembre 2024 et que le mail du 30 décembre 2024 de la S.C.I. BOEDIC ne réclame aucun document au syndic.

La demande de prise en compte des virements est infondée, puisque les comptes ont été actualisés en les déduisant et qu’aucune demande au titre des charges de copropriété n’a été maintenue.

La demande de réponse aux mails, sans préciser ceux auquels il n’aurait pas été répondu, est injustifiée, étant observé que les contestations des frais ne nécessitaient pas de nouvelles réponses, alors que la S.C.I. BOEDIC a déjà été déboutée de ses contestations lors de la précédente instance.

Sur la demande de dommages et intérêts :

La lecture édifiante de la précédente décision permet de constater que la S.C.I. BOEDIC refuse de payer ses charges de copropriété depuis plusieurs années sous les prétextes les plus divers, sans contester les décisions d’assemblées générales validant les travaux et les comptes ni sans faire état de la moindre difficulté financière.

Lors de la précédente instance, elle avait payé le principal quelques jours après l’assignation.

Dans le cadre de la présente affaire, aucun autre événement que l’information donnée sur la délivrance de l’assignation n’explique que la S.C.I. BOEDIC ait subitement souhaité régulariser son retard.

En tout état de cause, même si la copropriétaire minimise l’impact de ses retards de paiement sur la trésorerie, celui-ci est réel, dans la mesure où les copropriétés fonctionnent avec un fonds de roulement limité à ce qui est strictement nécessaire, ce qui oblige à une vigilance constante pour vérifier que chaque dépense est provisionnée au moment où elle est engagée.

L’attitude de pure mauvaise foi qui consiste à attendre l’engagement d’une procédure pour payer, sans exposer le moindre argument sérieux, fait perdre son temps au syndicat des copropriétaires et à ses différents organes dans des procédures inutiles.

Il convient donc de faire droit à la demande en paiement de la somme de 1 000,00 € formulée par le demandeur qui correspond à la juste indemnisation de son préjudice causé par le retard injustifié de paiement des charges.

Sur la demande au titre des frais :

Certes le principal a été payé avant même la délivrance de l’assignation. Cependant, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 9] était parfaitement fondé à maintenir sa procédure au titre de sa demande de dommages et intérêts compte tenu de la mauvaise foi de la défenderesse.

La défenderesse, condamnée à ce titre, doit supporter les dépens selon le principe de l’article 696 du code de procédure civile.

Au vu des conclusions qui ont dû être notifiées en réponse à l’argumentation oiseuse de la défenderesse, il est équitable de fixer à 2 000,00 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens qui sera mise à la charge de la S.C.I. BOEDIC en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, le premier vice-président, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement rendu contradictoirement et en dernier ressort,

Condamne la S.C.I. BOEDIC à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] :

— la somme de 1 000,00 € de dommages et intérêts,

— celle de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Condamne la S.C.I. BOEDIC aux dépens.

Le Greffier, Le Président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE