N° RG 24/01067 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NKBP

Minute N° 2025/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 20 Mars 2025

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Société ADP [Localité 11]

C/

S.C.I. FRANCA

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copie exécutoire délivrée le 20/03/2025 à :

la SELARL RACINE – INTERBARREAUX -LORIZON JEAN-PHILIPPE – PARIS

copie certifiée conforme délivrée le 20/03/2025 à :

M^e Inès LEBECHNECH ([Localité 8])

dossier

copie électronique délivrée le 20/03/2025 à :

L’expert

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

(Loire-Atlantique)

_________________________________________

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON lors des débats et Audrey DELOURME lors du prononcé

DÉBATS à l’audience publique du 27 Février 2025

PRONONCÉ fixé au 20 Mars 2025

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.C.C.V. ADP [Localité 11] (RCS N°885015412),

dont le siège social est sis [Adresse 7]

[Localité 6]

Rep/assistant : Maître Jean-Philippe LORIZON de la SELARL RACINE – INTERBARREAUX -LORIZON JEAN-PHILIPPE, avocats au barreau de PARIS

Rep/assistant : Maître Eve NICOLAS de la SELARL RACINE, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.C.I. FRANCA (RCS NANTES n° 900 545 864),

dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Localité 11]

Rep/assistant : Maître Florence LEJEUNE-BRACHET, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant :Maître Inès LEBECHNECH de la SCP d’Avocats Inter-Barreaux IN-LEXIS, avocat au barreau d’ANGERS

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

N° RG 24/01067 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NKBP du 20 Mars 2025

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte dressé le 21 juillet 2022 par Me [H] [B], notaire associé à [Localité 10], la S.C.C.V. ADP [Localité 11] a vendu en l’état futur d’aménagement à la S.C.I. FRANCA une cellule à aménager de 176 m² environ avec 70 m² environ de mezzanine au rez-de-chaussée du bâtiment C et trois places de stationnement en extérieur dans un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 11] moyennant un prix de 385 474,80 € payable en plusieurs échéances, dont le solde de 5 % à la livraison.

Se plaignant du non-paiement de la TVA sur les appels de fonds n° 1 et 2, la S.C.C.V. ADP [Localité 11] a fait assigner en référé la S.C.I. FRANCA par acte de commissaire de justice du 8 octobre 2024 afin de solliciter le paiement des sommes de :

—  32 122,90 € à titre de provision sur le solde du prix de vente,

—  7 131,31 € de provision sur les pénalités contractuelles de 1 % par mois,

—  2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Dans ses dernières conclusions en réponse par lesquelles elle précise que la demande principale correspond à la TVA restant à régler sur les appels de fonds n° 1 et 2 et elle conclut à l’irrecevabilité des prétentions adverses en formulant très subsidiairement toutes protestations et réserves sur la demande reconventionnelle d’expertise, la S.C.C.V. ADP [Localité 11] fait notamment valoir que :

— en dépit de plusieurs relances, la TVA sur les appels de fonds n° 1 et 2 n’ont jamais été réglés et elle est fondée à réclamer une provision sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile outre la pénalité contractuelle de 1 % par mois,

— le solde du prix de vente peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat selon l’article R 261-14 du code de la construction et de l’habitation, mais en l’espèce il s’agit de sommes dues à l’administration au titre de la TVA,

— le règlement du 10 août 2023 correspond à l’appel de fonds à la livraison et non au solde de TVA sur l’appel de fonds n° 1, ce que vient confirmer une mention sur le procès-verbal de livraison,

— le prétendu préjudice de retard de livraison ne saurait fonder un droit à indemnisation, alors qu’elle produit des justificatifs de causes de suspension des délais et que la preuve du lien entre le retard de location et le retard de livraison n’est pas faite, étant souligné que la cellule était livrée brute et qu’il restait des travaux d’aménagement à réaliser,

— il n’y a pas de lien suffisant entre la demande reconventionnelle d’expertise et la demande principale, alors que la défenderesse n’a pas consigné les 5 % exigibles à la livraison et que le solde dû ne correspond qu’à la TVA,

— à titre subsidiaire, la défenderesse n’a pas qualité à agir pour réclamer une expertise concernant des parties communes au regard des dispositions de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, faute de justification d’un préjudice personnel distinct de celui de la collectivité des copropriétaires.

La S.C.I. FRANCA conclut au débouté de la demanderesse, subsidiairement à la consignation de la somme réclamée à titre principal à la Caisse des dépôts et consignations, à titre plus subsidiaire à la suppression de l’exécution provisoire, et en tout état de cause à l’organisation d’une expertise avec condamnation de son adversaire aux dépens et à lui payer une somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, en répliquant que :

— la demande est irrecevable et mal fondée faute de production d’un procès-verbal de livraison sans réserve, alors que des désordres affectant la chape dénoncés depuis plus d’un an n’ont pas été repris et ne cessent de s’aggraver, ce qui est constitutif d’une contestation sérieuse en l’absence de trouble manifestement illicite,

— le retard de livraison entre la date prévue du 31 mars 2023 et la date réelle du 11 août 2023 lui a fait subir un préjudice financier d’au moins 40 000 € hors taxes, alors que la date avait été décalée depuis le contrat de réservation et que la mise en location a dû être reportée au 31 janvier 2024 après qu’elle a dû effectuer des travaux,

— l’imputation dont se prévaut la demanderesse n’est pas fondée, dès lors que le paiement de la somme de 19 273,74 € a apuré la TVA des stades d’avancement 1 et 2, étant souligné que ce paiement est du 10 août 2023, avant la signature du procès-verbal de réception du 11 août 2023,

— le dispositif des conclusions adverses a été modifié sur ce point par rapport à l’assignation pour réclamer un solde de TVA, alors qu’il mentionnait un solde de prix de vente,

— le document établi au nom d’AXESS SUD ATLANTIQUE n’est pas probant des justifications de retard avancées,

— une expertise est nécessaire et motivée au titre des articles 145 et 265 du code de procédure civile, au regard des malfaçons et non-façons qu’elle invoque,

— il y a bien un lien suffisant entre la demande principale et cette demande reconventionnelle, du fait que le non-paiement est motivé par les malfaçons,

— elle a bien intérêt à agir au sujet des parties communes sur le fondement contractuel et selon la jurisprudence en vertu de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de provisions :

la S.C.C.V. ADP [Localité 11] présente des copies des documents suivants :

— acte notarié du 21 janvier 2022,

— appels de fonds n°1 du 13/10/22 et n°2 du 27/12/22,

— courriers des 21/05/24 et 29/07/24,

— notification des causes de prorogations et justificatifs.

Il résulte des pièces produites et des explications données que les appels de fonds n° 1 et 2 ont été réglés le 17/01/23 sans la TVA du 1er, soit 19 273,74 €, ni celle du second de 12 849,16 €, soit un total impayé de 32 122,90 €.

La S.C.I. FRANCA a payé une somme de 19 273,74 € le 10 août 2023.

La circonstance que ce versement soit intervenu avant la signature du procès-verbal de livraison avec réserves le lendemain n’est pas un obstacle à sa prise en compte comme paiement du dernier appel de fonds exigible à la livraison, rien n’interdisant un paiement anticipé. Au contraire, le dernier versement conditionne généralement la remise des clés par le promoteur.

En tout état de cause, par une mention dépourvue d’équivoque figurant au procès-verbal de livraison, les parties ont, d’un commun accord, considéré que le solde du prix réclamé avait été réglé par ce virement du 10/08/23, ainsi que cela est précisé de manière manuscrite juste au-dessus des signatures, alors même que l’acquéreur aurait pu spécifier qu’il entendait conserver une retenue de garantie en vue d’une consignation ou se prévaloir d’une consignation antérieure au regard des réserves annexées à la livraison.

C’est donc bien le solde de TVA sur les deux premiers appels de fonds qui est dû, de sorte que la défenderesse ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution postérieure, liée à un prétendu retard de livraison, pour en refuser le paiement.

En tout état de cause, la créance invoquée par la défenderesse est douteuse, étant donné que le préjudice allégué du fait du retard est sérieusement contesté faute d’établir à quelle date la mise en location était prévue alors que des travaux d’aménagement de la cellule livrée brute de béton s’imposaient, ni même justifier du caractère fautif du retard, alors que l’analyse des nombreuses pièces justificatives produites pour excuser le retard échappe au juge des référés.

Il convient donc de faire droit à la demande principale de provision de 32 122,90 € et à la demande accessoire de provision sur les pénalités de retard de 1 % par mois, dont le calcul n’est pas contesté à hauteur de 7 131,31 €.

Sur la demande reconventionnelle d’expertise :

La S.C.I. FRANCA allègue des malfaçons et non-façons affectant ses locaux et des parties communes et produit notamment des constats de commissaire de justice.

La demande reconventionnelle d’expertise se rattache avec un lien suffisant à la demande principale, dès lors qu’elle porte sur l’application du même contrat qui prévoyait l’exécution de travaux et la livraison de locaux en contrepartie du versement du prix convenu.

Si la qualité à agir de la S.C.I. FRANCA est contestée à propos des désordres affectant les parties communes, l’appréciation de cet intérêt à agir est complexe au regard de la jurisprudence de la cour de cassation et dépend notamment du préjudice personnel pouvant résulter des désordres aux parties communes, ce qui constitue une question mélangée de fait et de droit et suppose qu’au préalable l’expert soit justement interrogé sur la nature des désordres et leurs conséquences afin qu’il donne un avis technique.

Il existe donc un motif légitime justifiant l’organisation d’une expertise de nature à établir la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution de ce litige en vertu des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile pour l’ensemble des griefs allégués.

Sur les frais :

Etant la partie perdante au principal pour avoir refusé de payer la TVA sur des appels de fonds, la S.C.I. FRANCA devra supporter les dépens, conformément au principe de l’article 696 du code de procédure civile.

Il est équitable de fixer à 1 500 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens qu’elle devra payer en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la S.C.I. FRANCA à payer à la S.C.C.V. ADP [Localité 11] les sommes de :

—  32 122,90 € à titre de provision sur le solde de TVA sur le prix de vente,

—  7 131,31 € de provision sur les pénalités contractuelles de 1 % par mois,

—  1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

Ordonnons une expertise confiée à

M. [F] [D],

expert près la cour d’appel de Rennes,

demeurant [Adresse 3],

Tél : [XXXXXXXX01], Port. : [XXXXXXXX02], Mèl. : [Courriel 9]

avec mission de :

* prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport,

* se rendre sur les lieux, visiter l’immeuble, décrire son état général, en précisant s’il présente des désordres ou dégradations en rapport avec les éléments allégués dans les conclusions n° 2 de la S.C.I. FRANCA et les constats de commissaire de justice du 15/01/24, la date où ils sont apparus, leur origine et leurs conséquences, et préciser s’ils affectent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination,

* rechercher les causes des désordres en précisant notamment si elles relèvent d’un vice de matériaux ou matériels, d’une erreur de conception ou de pose ou de mise en œuvre, d’une mauvaise exécution de travaux ou d’entretien, d’un non-respect de normes en indiquant lesquelles, ainsi qu’à quelles dates des manquements peuvent être relevés et à qui ils sont imputables,

* rechercher si des réserves ont été émises et à quelle date,

* décrire les travaux propres à remédier aux désordres et conséquences diverses, préciser leur nature et estimer leur coût, en distinguant ceux qui pourraient s’avérer urgents,

* donner son avis sur les préjudices subis,

* formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige,

Disons que la S.C.I. FRANCA devra consigner au greffe avant le 20 mai 2025, sous peine de caducité, une somme de 3 500,00 € à valoir sur les honoraires de l’expert,

Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le 31 mai 2026,

Condamnons la S.C.I. FRANCA aux dépens.

Le Greffier, Le Président,

Audrey DELOURME Pierre GRAMAIZE