N° RG 25/00235 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FNXB

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C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

[Adresse 14]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 3]

Service civil

Sous-section 4

Minute N° 1J-S4-25/00694

N° RG 25/00235 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FNXB

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

DU 14 NOVEMBRE 2025

du juge des contentieux de la protection

Dans la procédure introduite par :

DEMANDERESSE

Société POLE HABITAT [Localité 8] [Adresse 6],

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [M] [R] (employée) munie d’un pouvoir

À l’encontre de :

DÉFENDERESSE

Madame [O] [C] [K]

née le 11 Mars 1984 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 4] [Adresse 13]

comparante en personne

NATURE DE L’AFFAIRE

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Denis TAESCH, Vice-Président,

juge des contentieux de la protection

Greffière : Christelle VAREILLES

DÉBATS

À l’audience publique du mardi 16 septembre 2025.

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET RENDU EN PREMIER RESSORT,

prononcé par mise à disposition publique au greffe le 14 novembre 2025 à partir de 14 heures, les parties en ayant été avisées lors des débats, et signé par Denis TAESCH, président, et Christelle VAREILLES, Greffière

* Copie exécutoire à :

Société POLE HABITAT [Localité 8] [Adresse 6]

[O] [C] [K]

* Copie à Monsieur le Préfet du Haut-Rhin

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 7 décembre 2020, la Société POLE HABITAT [Localité 8] [Adresse 7] a donné à bail à Madame [O] [C] [K] un appartement situé [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice délivré le 28 octobre 2024, la Société POLE HABITAT [Localité 8] [Adresse 7] a fait signifier à Madame [O] [C] [K] un commandement de payer la somme principale de 1 412,55 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 16 octobre 2024, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Société POLE HABITAT COLMAR [Adresse 7] a fait assigner Madame [O] [C] [K] par acte de commissaire de justice délivré le 28 mars 2025, devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Colmar (68000) aux fins notamment de voir :

CONSTATER la résiliation du contrat de bail logement conclu le 7 décembre 2020, par l’effet de l’application de la clause résolutoire ;

DIRE que la défenderesse devra quitter les lieux qui lui ont été donnés en location, tant de sa personne et de ses biens que de tout occupant de son chef, dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré ;

A défaut par la défenderesse de quitter les lieux, autoriser le bailleur à procéder par voie d’expulsion au besoin avec le concours de la [Localité 11] Publique ;

DIRE que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNER la défenderesse à payer au requérant la somme due au titre des loyers échus jusqu’à la résiliation du bail, à savoir la somme de 2 743 euros selon décompte arrêté en date du 20 mars 2025 correspondant au solde restant dû après expiration du délai de deux mois visé au commandement de payer, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (article 1760 du code civil) ;

CONDAMNER la défenderesse à payer au requérant une indemnité d’occupation correspondant au loyer mensuel pour le logement, ainsi qu’à l’avance sur charges et ce à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à libération effective ;

Dans l’hypothèse d’une demande de délais de paiement :

DEBOUTER Madame [O] [C] [K] de sa demande de délais de paiement ;

ASSORTIR tout délai accordé d’une clause cassatoire ;

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ainsi accordés ;

CONDAMNER la défenderesse au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, y compris ceux de 75,88 euros représentant le coût du commandement (article 696 du code de procédure civile), ainsi qu’à une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Subsidiairement, si la clause résolutoire ne devait pas être acquise au profit de la Société POLE HABITAT [Localité 8] [Adresse 7] :

PRONONCER la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de la défenderesse ;

ACCORDER à la Société POLE HABITAT [Localité 8] [Adresse 7] le bénéfice d’une clause cassatoire en cas d’octroi de délais de paiement ;

DIRE que la défenderesse devra quitter les lieux qui lui ont été donnés en location, tant de sa personne et de ses biens que de tout occupant de son chef ;

A défaut par la défenderesse de quitter les lieux, autoriser le bailleur à procéder par voie d’expulsion au besoin avec le concours de la [Localité 11] Publique ;

DIRE que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNER la défenderesse à payer au requérant la somme due au titre des loyers échus jusqu’à la résiliation du bail, à savoir la somme de 2 743 euros selon décompte arrêté en date du 20 mars 2025 correspondant au solde restant dû après expiration du délai de deux mois visé au commandement de payer, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (article 1760 du code civil) ;

CONDAMNER la défenderesse à payer au requérant une indemnité d’occupation correspondant au loyer mensuel pour le logement, ainsi qu’à l’avance sur charges et ce à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à libération effective ;

Dans l’hypothèse d’une demande de délais de paiement :

DEBOUTER la défenderesse de sa demande de délais de paiement ;

ASSORTIR tout délai accordé d’une clause cassatoire ;

CONDAMNER la défenderesse au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, y compris ceux de 75,88 euros représentant le coût du commandement (article 696 du code de procédure civile), ainsi qu’à une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Après renvoi, à l’audience du 16 septembre 2025, la Société POLE HABITAT COLMAR [Adresse 7], régulièrement représentée, a remis ses pièces au tribunal et a repris oralement ses conclusions de l’assignation. Son représentant a indiqué que la dette actualisée au jour de l’audience s’élevait à la somme de 4 074,73 euros et que la locataire avait repris le paiement des loyers courants, à hauteur de 574,40 euros. La société bailleresse a donc accepté la mise en place de délais de paiement, assortis d’une clause cassatoire et entraînant la suspension de la clause résolutoire.

Madame [O] [C] [K] était comparante. Elle a reconnu la dette et a proposé de payer la somme de 113 euros par mois, en plus du loyer courant. Elle a déclaré être titulaire d’un CDD à temps partiel à l’école [12], où elle effectue le ménage. Elle n’a plus les APL et ne parvient plus à faire de déclaration trimestrielle auprès de la CAF, l’accès est bloqué. Ses parents l’aident un peu.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés produisant effet deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2024, la Société POLE HABITAT [Localité 8] [Adresse 7] a fait délivrer à Madame [O] [C] [K] un commandement de payer les loyers arriérés s’élevant à 1 412,55 euros, somme arrêtée au 16 octobre 2024.

Madame [O] [C] [K] n’a pas payé à la Société POLE HABITAT [Localité 8] [Adresse 7] la somme visée au commandement de payer dans le délai de deux mois après sa signification.

Dès lors, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée par le contrat de bail conclu le 7 décembre 2020 entre la Société POLE HABITAT [Localité 8] [Adresse 7] et Madame [O] [C] [K] sont réunies depuis le 28 décembre 2024.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728-2° du Code Civil ainsi que les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énoncent que le preneur est tenu de payer le prix du bail et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort du décompte réactualisé au jour de l’audience et produit par la Société POLE HABITAT [Localité 8] [Adresse 7] que Madame [O] [C] [K] reste lui devoir la somme de 4 074,73 euros au 16 septembre 2025.

La défenderesse ne justifie ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l’existence d’un fait susceptible de la libérer de son obligation au paiement des loyers et des charges.

Il convient dès lors de condamner Madame [O] [C] [K] à payer à la Société POLE HABITAT [Localité 8] [Adresse 7] la somme de 4 074,73 euros au titre des loyers et charges impayés au 16 septembre 2025, sous réserve de l’obtention de délais de paiement.

Sur l’octroi de délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, à l’audience, Madame [O] [C] [K] affirme être en capacité de régler sa dette locative.

En outre selon les affirmations du bailleur à l’audience, le locataire a repris le versement intégral du loyer courant.

La proposition de verser la somme mensuelle de 113 euros, en sus du loyer et charges courants, permet d’apurer l’arriéré locatif dans un délai de 36 mois.

Il convient donc d’autoriser Madame [O] [C] [K] à s’acquitter de la dette locative le 8 de chaque mois et pour la première fois le 8 du mois suivant la signification de la présente décision, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 113 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Il résulte des dispositions de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 que sur demande du bailleur ou du locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, à la condition que le versement intégral du loyer courant ait été repris, avant la date de l’audience.

En l’espèce, le Madame [O] [C] [K] a repris le paiement intégral du loyer courant et la Société POLE HABITAT [Localité 8] [Adresse 7] a sollicité la suspension de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si Madame [O] [C] [K] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

Cependant à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer et des charges courants et sans autre formalité :

o la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

o Madame [O] [C] [K] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer tel qu’il aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié et ce jusqu’à la date de la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ;

o la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

o Madame [O] [C] [K] pourra être expulsée de corps et de biens, ainsi que tous occupants de son chef, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, des locaux situés [Adresse 5], si besoin avec le concours et l’assistance de la [Localité 11] Publique, à défaut d’exécution volontaire de sa part dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ; le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse l’intégralité des frais irrépétibles qu’elle a pu exposer à l’occasion de la présente instance.

Il convient dès lors de condamner Madame [O] [C] [K] à payer à la Société POLE HABITAT [Localité 8] [Adresse 7] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [O] [C] [K] qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer signifié le 28 octobre 2024.

Il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée par le contrat de bail conclu le 7 décembre 2020 entre la Société POLE HABITAT [Localité 8] [Adresse 7] et Madame [O] [C] [K] sont réunies depuis le 28 décembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [O] [C] [K] à payer à la Société POLE HABITAT [Localité 8] [Adresse 7] la somme de 4 074,73 euros (quatre mille soixante-quatorze euros et soixante-treize centimes) au titre des loyers et charges impayés au 16 septembre 2025, sous réserve de l’obtention de délais de paiement ;

AUTORISE Madame [O] [C] [K] à s’acquitter de la dette locative le 8 de chaque mois et pour la première fois le 8 du mois suivant la signification de la présente décision, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 113 euros (cent treize euros) chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer et des charges courants et sans autre formalité :

o la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

o Madame [O] [C] [K] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer tel qu’il aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié et ce jusqu’à la date de la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ;

o la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

o Madame [O] [C] [K] pourra être expulsée de corps et de biens, ainsi que tous occupants de son chef, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, des locaux situés [Adresse 5], si besoin avec le concours et l’assistance de la [Localité 11] Publique, à défaut d’exécution volontaire de sa part dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ; le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [O] [C] [K] à payer à la Société POLE HABITAT [Localité 8] [Adresse 7] la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [O] [C] [K] aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer signifié le 28 octobre 2024 ;

RAPPELLE qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, le 14 novembre 2025, par Denis TAESCH, président, et signé par lui et la greffière.

La Greffière

Le Président