TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/08918 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3WCL

Minute :

S.A.S. LES BELLES ANNEES

S.A. [T]

Représentant : Maître Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C922

C/

Monsieur [Z] [H]

Copie délivrée à :

Maître Marion LACOME D'[Y]

Monsieur [Z] [H]

Le 24 février 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 24 février 2026;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 05 janvier 2026 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Société LES BELLES ANNEES, SASU, ayant son siège social [Adresse 4]

Société [T], ayant son siège social [Adresse 5]

représentées par Maître Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [H], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature électronique en date du 29 mars 2023, la société Les Belles Années a donné à bail à M. [Z] [H] un logement situé [Adresse 7] pour une redevance, toutes taxes comprises, d’un montant de 635 euros.

Par acte du 17 avril 2023, la société [T] s’est portée caution des engagements de M. [Z] [H].

Des loyers étant demeurés impayés, la société Les Belles Années a fait signifier à M. [Z] [H], par exploit de commissaire de justice du 19 mai 2025, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 069,40 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 21 août 2025, la société Les Belles Années et la société [T] ont fait assigner M. [Z] [H] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 5 janvier 2026 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de redevance et l’expulsion du locataire.

La société Les Belles Années et la société [T], comparantes, représentées, actualisent oralement le contenu de leur assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [Z] [H] de l’intégralité de ses demandes et de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail ;

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

en tout état de cause :

ordonner l’expulsion de M. [Z] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

dire que le sort des meubles sera réglé dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

condamner M. [Z] [H] à payer :

la somme de 2 247 € à valoir sur l’arriéré des redevances, échéance de décembre 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, selon la répartition suivante :

1 360,40 euros au bénéfice de [T] ;

886,60 euros au bénéfice de [Adresse 8] ;

une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant des redevances et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

une somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;

Pour soutenir le bien-fondé de leurs demandes, elles invoquent les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappellent que le bail en date du 29 mars 2023 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [Z] [H] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des redevances constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

M. [Z] [H], comparant, affirme ne plus avoir de dette et, à défaut, demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement d’un montant de 200€ par mois afin de régler sa dette, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Il actualise sa situation personnelle et financière.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 11 décembre 2025, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l’audience, duquel il ressort que M. [Z] [H] perçoit un salaire de 1 850 euros, est célibataire et sans enfant.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Le juge des contentieux de la protection a interrogé la qualité pour agir de la société Les Belles Années lors de la délivrance du commandement de payer.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026.

MOTIFS

Sur le rejet de la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 29 mars 2023 que M. [Z] [H] doit payer une redevance d’un montant mensuel de 635 euros, toutes taxes comprises. La dernière redevance appelée s’est élevée, toutes taxes comprises, à la somme de 680,20 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que le locataire resterait devoir une somme de 2 247 euros, terme de décembre 2025 inclus. Cette somme serait due, pour partie, au bénéfice de la société Les Belles Années, pour un montant de 886,60 euros, et pour partie au bénéfice de la société [T], pour un montant de 1 360,40 euros.

Or, le locataire produit l’avis d’échéance émis par la société Les Belles Années le 24 décembre 2025, faisant état d’un solde locatif nul. Il n’est donc pas redevable de la somme réclamée par la société Les Belles Années.

Par ailleurs, la société [T] réclame le paiement d’une somme de 1 360,40 euros, en vertu de deux quittances subrogatives signées par la société Les Belles Années le 20 juin et 22 juillet 2025. Elle ne prétend pas avoir été créancière d’une somme supérieure. Toutefois, le locataire produit des justificatifs de paiement effectués au bénéfice de la société Garant Me de 200 euros le 31 juillet 2025, 300 euros le 1er septembre 2025, 363 euros le 30 septembre 2025, 400 euros le 31 octobre 2025 et 600 euros le 29 novembre 2025, lesquels sont d’ailleurs repris au décompte fourni par les demandeurs sous l’intitulé « paiement locataire », soit une somme globale de 1 863 euros.

Le locataire s’est donc acquitté auprès de la caution d’une somme supérieure à celle pour laquelle elle justifie avoir été subrogée dans les droits du bailleur.

Ce faisant, le défendeur n’apparaît plus être redevable d’aucune dette au titre du contrat de bail en cours.

En conséquence, les demandes en paiement seront rejetées.

Sur l’absence d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en anéantissant les effets

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, le bail conclu le 29 mars 2023 contient telle une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 19 mai 2025 pour la somme en principal de 2 069,40 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 juillet 2025.

Toutefois, le locataire sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, rappelant avoir réglé sa dette locative avant l’audience.

Il n’est pas contesté que celui-ci a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Si la loi ne prévoit pas expressément la situation du locataire ayant déjà réglé sa dette à l’audience, rien ne justifie qu’il soit moins bien traité que celui qui se présente à la barre avec une dette locative résiduelle.

En conséquence, il convient d’octroyer des délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire au bénéfice du locataire, de constater qu’ils les a déjà respectés, et de dire n’y avoir lieu à constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Sur le rejet de la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie.

L’article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

En l’espèce, l’existence d’un contrat de bail entre la société Les Belles Années et M. [Z] [H] est démontrée.

Il est établi que M. [Z] [H] n’est plus redevable d’aucune dette, ni auprès de son bailleur, ni auprès de la caution. Aucune inexécution suffisamment grave de ses obligations pour justifier la résolution du contrat ne peut donc être reprochée.

En conséquence, il convient de rejeter cette demande, comme l’ensemble des demandes subséquentes.

Sur les mesures de fin de jugement

Le demandeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail conclu le 29 mars 2023 entre la société Les Belles Années et M. [Z] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] ;

REJETTE la demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 29 mars 2023 entre la société Les Belles Années et M. [Z] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7]

REJETTE la demande d’expulsion et l’ensemble des demandes subséquentes ;

REJETTE la demande en paiement d’une somme de 2 247 euros ;

DEBOUTE la société [T] SA de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la société Les Belles Années et la société [T] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à [Localité 2] le 24 février 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION