Minute n° / 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 03 Juillet 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. HARMONIE HABITAT

8, avenue des Thébaudières

BP 70344

44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX

représentée par Madame [U] [V], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [T] [B] [W] [S] [F]

Appartement 27 Etage 1

11 Rue du Docteur Roux

44620 LA MONTAGNE

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 15 mai 2025

date des débats : 15 mai 2025

délibéré au : 03 juillet 2025

RG N° N° RG 25/00779 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NUUY

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à HARMONIE HABITAT

CCC à Madame [T] [B] [W] [S] [F]+ préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 5 décembre 2011 à effet au même jour, la S.A.HARMONIE HABITAT a donné à bail à [T] [F] un logement de type 4 lui appartenant sis, 11 rue du Docteur ROUX, 1er étage n°27 – 44620 LA MONTAGNE, moyennant un loyer mensuel initial de 380,34 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 112,92 €.

Par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2024, HARMONIE HABITAT a fait commandement à [T] [F] de communiquer l’avis d’imposition 2023 sur les revenus 2022 et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 12.673,19 € arrêté au 4 septembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, HARMONIE HABITAT a fait assigner [T] [F] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

· Ordonner l’expulsion de [T] [F] et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

· Condamner la locataire au paiement de la somme de 20.258,43 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés arrêtée au 14 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à parfaire au jour de l’audience ;

· Condamner [T] [F] à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours outre les charges, soit la somme mensuelle de 650,54 € à compter de la date de l’audience et jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Condamner la locataire au paiement d’une somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

· Ordonner l’exécution provisoire.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 12 mai 2025 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025. A ladite audience, HARMONIE HABITAT se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 4.891,47 € au titre des loyers et charges échus à la date du 12 mai 2025.

Régulièrement assignée à étude, [T] [F] a comparu et ainsi il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 11 septembre 2024, la Commission ayant accusé réception le même jour, soit au moins deux mois avant l’assignation du 30 janvier 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 30 janvier 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 3 février 2025 et le préfet en a accusé réception le 4 février 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 15 mai 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire en date du 9 septembre 2024, HARMONIE HABITAT a fait commandement à [T] [F] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 12.673,19 € arrêté au 4 septembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 novembre 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [T] [F].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de HARMONIE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [T] [F] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 4.891,47 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 12 mai 2025. En conséquence, [T] [F] sera condamnée au paiement de cette somme, échéance d’avril 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Elle sera enfin condamnée à payer à HARMONIE HABITAT, à compter du 13 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 640,54 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’elle ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [T] [F] a repris le paiement du loyer intégral depuis janvier 2025 et même une somme supérieure en avril 2025.

Le diagnostic social et financier indique que [T] [F] a été licenciée en 2024 pour raison économique des deux CDI qu’elle occupait. Elle a par ailleurs vécu une séparation. Elle a fait une demande de logement plus petit, a signé un nouveau CDI en avril 2025 et a convenu avec le bailleur de verser la somme de 50 € en plus de son loyer courant pour rembourser sa dette.

Lors de l’audience, HARMONIE HABITAT et la locataire ont convenu d’entériner l’accord et il est également acté que [T] [F] va présenter une demande de FSL .

Au regard de ces éléments, dès lors que [T] [F] dispose désormais de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant, et que la bailleresse ne s’oppose pas aux délais de paiement, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [T] [F] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). HARMONIE HABITAT pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [T] [F], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En équité, HARMONIE HABITAT sera déboutée de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 5 décembre 2011 entre HARMONIE HABITAT et [T] [F], concernant le logement sis 11 rue du Docteur ROUX, 1er étage n°27 – 44620 LA MONTAGNE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 10 novembre 2024 ;

CONDAMNE [T] [F] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 4.891,47 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 12 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à [T] [F] un délai de paiement de trente-six (36) mois pour se libérer de la dette, soit 35 mensualités de 50 €, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [T] [F] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 11 rue du Docteur ROUX, 1er étage n°27 – 44620 LA MONTAGNE, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [T] [F] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE [T] [F] à payer à HARMONIE HABITAT, à compter du 13 mai 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 640,54 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [T] [F] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

DÉBOUTE HARMONIE HABITAT de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 3 juillet 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY