Tribunal Judiciaire de Versailles, Tpx ver jcp fond, 28 janvier 2026, n° 25/00083

TJ Versailles 28 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Absence de justification des charges locatives
La cour a constaté que le bailleur n'a pas démontré l'existence des charges demandées ni justifié leur montant, ce qui a conduit à l'acceptation de la demande de remboursement.
Accepté
Absence de justification des charges locatives
La cour a jugé que les charges locatives pour l'exercice 2021 n'ont pas été justifiées par le bailleur, entraînant l'acceptation de la demande de remboursement.
Accepté
Préjudice dû à l'absence de justification des charges
La cour a estimé que les demandeurs avaient droit à des dommages et intérêts en raison de l'absence de justification des charges, en application de l'article 1231-6 du code civil.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, tpx ver jcp fond, 28 janv. 2026, n° 25/00083
Numéro(s) :	25/00083
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	14 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Olivier D' ORIA
Parties :	S.C.P.I REXIMMO PATRIMOINE 3, S.A.S CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER CORPORATE ET PROMOTION, Société REXIMMO PATRIMOINE, SON LIQUIDATEUR AMUNDI IMMOBILIER SAS

Texte intégral

TRIBUNAL

de [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Chambre de proximité

N° RG 25/00083 – N° Portalis DB22-W-B7J-SYL2

JUGEMENT

Du : 28 Janvier 2026

[P] [V] épouse [I], [D] [I]

Société REXIMMO PATRIMOINE PRISE EN LA PERSONNE DE SON LIQUIDATEUR AMUNDI IMMOBILIER SAS, Société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER CORPORATE ET PROMOTION SAS

expédition exécutoire

délivrée le

à Mr [I]

Mme [I]

expédition certifiée conforme

délivrée le

à M^e Jean-Olivier D’ORIA

Minute : /2026

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 28 Janvier 2026 ;

Sous la présidence de Monsieur François REMIGY, Magistrat à titre temporaire chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assisté de M^me VASSEUR Charline, Greffier,

Après débats à l’audience du 01 Décembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Madame [P] [V] épouse [I]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 6]

comparante

Monsieur [D] [I]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 6]

comparant

DEFENDEURS :

S.C.P.I REXIMMO PATRIMOINE 3

prise en la personne de son liquidateur AMUNDI IMMOBILIER

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentée par M^e Jean-Olivier D’ORIA, avocat au barreau de PARIS

S.A.S CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER CORPORATE ET PROMOTION

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par M^e Jean-Olivier D’ORIA, avocat au barreau de PARIS

A l’audience du 01 Décembre 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 Janvier 2026 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [D] [I] et Madame [P] [I] née [V] ont assigné à comparaitre devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Versailles la SCPI REXIMMO PATRIMOINE 3 et la société CRÉDIT AGRICOLE IMMOBILIER CORPORATE ET PROMOTION afin de :

— Constater le règlement de la somme de 2218,80 euros au titre des charges de l’exercice 2020 avec déduction de 429,70 euros portée en crédit sur le loyer suivant soit la somme de 1789,10 euros.

— Dire et juger que les charges locatives de l’exercice 2020 ne sont pas justifiées.

— Condamner solidairement la SCPI REXIMMO PATRIMOINE 3 et la société CRÉDIT AGRICOLE IMMOBILIER CORPORATE ET PROMOTION à leur rembourser les charges au titre de l’exercice 2020 de 1789,10 euros.

— Constater qu’au terme de la régularisation pour l’exercice 2021 que les charges locatives versées par les locataires s’élèvent à la somme de 2218,80 euros.

— Dire et juger que les charges locatives de l’exercice 2021 ne sont pas justifiées.

— Condamner solidairement la SCPI REXIMMO PATRIMOINE 3 et la société CRÉDIT AGRICOLE IMMOBILIER CORPORATE ET PROMOTION à rembourser la somme de 2377,83 euros de charges réclamées et non justifiées dans la régularisation de l’exercice 2021.

— Dire et juger que la charge TEOM 2021 de 156,05 euros n’est pas justifiée et elle doit être supprimée.

— Condamner solidairement la SCPI REXIMMO PATRIMOINE 3 et la société CRÉDIT AGRICOLE IMMOBILIER CORPORATE ET PROMOTION à la somme de 4100 euros de dommages et intérêts.

— Condamner solidairement la SCPI REXIMMO PATRIMOINE 3 et la société CRÉDIT AGRICOLE IMMOBILIER CORPORATE ET PROMOTION aux dépens

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Monsieur et Madame [I] exposent avoir pris à bail le 6 avril 2018 un logement appartenant à la société SCPI REXIMMO PATRIMOINE 3 sous mandat de gestion de la société FONCIA PROPERTY MANAGEMENT puis de la société CRÉDIT AGRICOLE IMMOBILIER CORPORATE ET PROMOTION dans l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] , moyennant un loyer de 1275€ pour l’appartement et de 115€ pour le parking, outre 184€ à titre de provision sur charges; que malgré une condamnation par jugement du 19 janvier 2022 à rembourser faute de justificatifs les provisions pour charges des années 2018 et 2019 ils se sont trouvés dans la même situation pour les exercices 2020 et 2021 les poussant à nouveau à s’adresser à justice suivant assignation du 13 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à une première audience le 7 juillet 2025 reportée au 1er décembre 2025 sur demande des défendeurs.

Par conclusions les époux [I] réitéraient les termes de leur assignation justifiait le refus de conciliation, celle-ci s’étant terminée par un constat de carence lors de la première poursuite pour les exercices 2018 et 2019, confirmant leur demande en remboursement de la somme de 4 166,93 euros représentant les provisions de charges non justifiées (1789,10+2377,83) des exercices 2020 et 2021 ainsi que les dommages et intérêts à hauteur de 4100 euros mais ne reprenant pas leur demande en remboursement de la TEOM de l’exercice 2021.

Les défendeurs concluent pour leur part (conclusions visées à l’audience) :

— In liminé litis, l’irrecevabilité des demandes à l’encontre de la société CRÉDIT AGRICOLE IMMOBILIER CORPORATE ET PROMOTION et sa mise hors de cause faute d’intérêt légitime,

— A titre principal, le débouté intégral des fins et prétentions de Monsieur et Madame [I] leur condamnation à titre reconventionnel à la somme de 1euros de dommages et intérêts pour chaque partie défenderesse la condamnation in solidum à la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— A titre subsidiaire d’ordonner une expertise comptable aux frais consignés des demandeurs.

A l’audience du 1er décembre 2025 les défendeurs ont réaffirmé in limini litis et joins au fond l’irrecevabilité de l’action à l’encontre de la société CRÉDIT AGRICOLE IMMOBILIER CORPORATE ET PROMOTION.

Les demandeurs, présents ont soutenus les termes de leur assignation demandé à ce que les conclusions tardives des défendeurs soient écartées ainsi que la demande d’expertise.

la SCPI REXIMMO PATRIMOINE 3 et la société CRÉDIT AGRICOLE IMMOBILIER CORPORATE ET PROMOTION représentés par leur conseil ont réfuté le rejet des conclusions disant que Monsieur et Madame [I] n’avaient répondu qu’à la fin novembre, précisé que ceux-ci avaient donné congé par courrier remis en main propre pour le 16 décembre 2025, soutenu la réalité des charges réclamées, le rejet de la demande en dommages et intérêts faute de préjudice, l’attribution de la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, la condamnation à la somme de 1euros à chacun pour harcèlement et à titre subsidiaire la demande d’expertise.

SUR CE,

Sur l’irrecevabilité de la demande à l’encontre de la société CRÉDIT AGRICOLE IMMOBILIER CORPORATE ET PROMOTION

L’article 1994 du code civil dispose que le mandataire répond de celui qu’il s’est substitué dans la gestion.

La SCPI REXIMMO PATRIMOINE 3 prise en la personne de son liquidateur AMUNDI IMMOBILIER a donné mandat de gestion à la société FONCIA PROPRETY MANAGEMENT tel qu’il est libellé dans le contrat de location du 6 avril 2018 « Désignation des parties ». A la date du 1er janvier 2022, à la société Foncia s’est succédée la société CRÉDIT AGRICOLE IMMOBILIER CORPORATE ET PROMOTION avec les mêmes droits et obligations.

De ce fait l’action à l’encontre de la société CRÉDIT AGRICOLE IMMOBILIER CORPORATE ET PROMOTION est recevable.

Sur le rejet des conclusions des défendeurs

Il est rappelé que la procédure devant le juge du contentieux de la protection est une procédure orale, qu’ainsi le fait que Monsieur et Madame [I] ne déclarent qu’ils n’étaient pas à même de répondre aux moyens développés ne fait pas échec au principe du contradictoire. Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter ces conclusions.

Sur la charge TEOM 2021 de 156,05 euros

Monsieur et madame [I] n’ayant pas repris dans leurs conclusions ni dans leur oralité la taxe d’ordure ménagère TEOM 2021, il ne sera pas statué sur cette prétention.

Sur la demande d’expertise

L’ensemble des éléments suffisant à éclairer la juridiction il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’expertise suivant la prescription de l’article 263 du code de procédure civile.

Sur l’absence de respect des prescriptions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

“Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’État. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande…

Ces dispositions sont reprises dans notice annexée au bail du 6 avril 2018 signé entre les parties.

Il appert au vu des documents portés au débat que la régularisation des charges locatives envoyée le 20 décembre 2021 relative à l’exercice 2020 ainsi que celle du 5 décembre 2024 pour l’exercice 2021( régularisation annuelle) ne respectent pas les prescriptions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ci-dessus retranscrites d’une part par l’absence d’individualisation des postes de charges et d’autre part par le manquement de communication préalable des clés de répartition des charges générales et de chauffage.

Monsieur et Madame [I] versent aux débats les courriers et mises en demeure des 2 mars 2022, 30 janvier 2023 et 20 novembre 2023, concernant les régularisations précitées.

Il résulte de cette situation que ni la société propriétaire de l’immeuble, ni son mandataire gestionnaire n’ont démontré comme ils y étaient légalement et contractuellement tenus, l’existence des charges demandées ni justifié de leur montant.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de Monsieur et Madame [I] et les défenderesses seront solidairement tenues de leur rembourser les sommes de 1 789,10 €, réclamée à titre de charges pour 2020 et de 2 377,83 € réclamée à titre de charges pour l’année 2021.

Malgré l’envoi de lettres recommandées et mises en demeure réclamant des justificatifs les défendeurs n’ont pas déféré.

Monsieur et Madame [I] étant remboursés des charges des exercices 2020 et 2021, les dommages et intérêts seront constitués des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 novembre 2023 en application de l’article 1231-6 du code civil.

La SCPI REXIMMO PATRIMOINE 3 et la société CRÉDIT AGRICOLE IMMOBILIER CORPORATE ET PROMOTION qui succombent seront en application de l’article 696 du code de procédure civile, condamnées aux dépens de l’instance.

L’exécution provisoire de la décision est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe aux heures d’ouverture de celui-ci :

DECLARE recevable la demande à l’encontre de la société CRÉDIT AGRICOLE IMMOBILIER CORPORATE ET PROMOTION.

REJETTE la demande d’expertise.

CONDAMNE solidairement la SCPI REXIMMO PATRIMOINE 3 prise en la personne de son liquidateur AMUNDI IMMOBILIER et la société CRÉDIT AGRICOLE IMMOBILIER CORPORATE ET PROMOTION à payer à Monsieur [D] [I] et à Madame [P] [I], née [V] les sommes de 1 789,10 € et de 2 377,83 € au titre des charges pour 2020 et 2021 avec intérêt au taux légal à compter du 20 novembre 2023 date de la mise en demeure.

CONDAMNE la société SCPI REXIMMO PATRIMOINE 3 et la société CRÉDIT AGRICOLE IMMOBILIER CORPORATE ET PROMOTION aux entiers dépens de la présente instance.

REJETTE toute demande supplétive et contraire

RAPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 28 janvier 2026.

LA GREFFIERE LE JUGE