N° RG 25/00774 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N4Y6

Minute N° 2025/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 25 Septembre 2025

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S.C.I. FONCIERE [G] ET [J]

C/

[X] [S] épouse [F]

[M] [F]

S.A.S. B-SO

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copie exécutoire délivrée le 25/09/2025 à :

la SELARL BRG – 206

la SELARL LRB – 110

copie certifiée conforme délivrée le 25/09/2025 à :

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 7]-Atlantique)

_________________________________________

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 11 Septembre 2025

PRONONCÉ fixé au 25 Septembre 2025

Ordonnance réputée contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.C.I. FONCIERE [G] ET [J] (RCS NANTES N°814407748), dont le siège social est sis [Adresse 6]

Rep/assistant : Maître Guillaume LENGLART de la SELARL LRB, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

Madame [X] [S] épouse [F], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Emmanuel RUBI de la SELARL BRG, avocats au barreau de NANTES

Monsieur [M] [F], demeurant [Adresse 5]

Non comparant et non représenté

S.A.S. B-SO (RCS NANTES N°882643323), dont le siège social est sis [Adresse 4]

Non comparant et non représenté

DÉFENDEURS

D’AUTRE PART

N° RG 25/00774 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N4Y6 du 25 Septembre 2025

PRESENTATION DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 22 juin 2020, la S.C.I. FONCIERE [G] ET [J] a donné à bail commercial à la S.A.S. B-SO des locaux dans un immeuble situé [Adresse 3] à [Adresse 8] [Localité 1] pour une durée de 9 ans à compter du 15 juillet 2020 à destination de l’activité de petite restauration sans détention et vente de boissons alcoolisées moyennant un loyer annuel de 12 963,60 € hors taxes hors charges, payable trimestriellement d’avance, avec le cautionnement de M. [M] [F] et Mme [X] [S] épouse [F].

Se plaignant d’un défaut de paiement du loyer malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 22 mars 2024, la S.C.I. FONCIERE [G] ET [J] a fait assigner en référé la S.A.S. B-SO, M. [M] [F] et Mme [X] [S] épouse [F] suivant actes de commissaires de justice des 2 et 21 juillet 2025 pour solliciter :

— le constat de la résiliation du bail,

— l’expulsion de la S.A.S. B-SO et de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier à compter de la signification de l’ordonnance,

— le paiement solidaire d’une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer à compter du 22 avril 2025 jusqu’à libération effective des lieux,

— le paiement provisionnel et solidaire de la somme de 95 534,42 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er juillet 2025 avec intérêts à compter du commandement de payer outre la somme de 9 253,43 € d’indemnité contractuelle de défaillance,

— le paiement de la somme de 3 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris le coût du commandement.

Mme [X] [F] née [S] conclut au rejet des demandes formées contre elle avec condamnation de la S.C.I. FONCIERE [G] ET [J] aux dépens et à lui payer une somme de 3 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, en soutenant que :

— l’engagement de caution est nul par application des dispositions des articles L 331-1, L 331-2, L 343-1 du code de la consommation du fait du non-respect de la mention manuscrite exigée par ces textes, étant donné que la demanderesse est un créancier professionnel,

— l’engagement est également nul en raison de sa disproportion manifeste au regard des dispositions des articles L 332-1, L 343-4 du code de la consommation, en ce qu’il porte sur une somme de 116 672,40 € alors qu’elle était sans emploi en juin 2020 et qu’elle est en arrêt maladie depuis septembre 2024 et que le gérant de la société FONCIERE [G] ET [J] connaissait sa situation, dont il a fait état par attestation dans le cadre de son divorce au cours duquel une pension au titre du devoir de secours a été fixée, qui n’a pas été réglée,

— faute d’information annuelle et immédiate des incidents de paiement, elle n’est pas tenue des accessoires de la dette en vertu des articles L 333-1, L 343-5 du code de la consommation, 2293 du code civil, sachant qu’elle n’a pas été informée des défaillances intervenues dès 2020,

— des pénalités et frais sont réclamés sans justification pour un total de 14 582,50 €,

— l’indemnité contractuelle demandée ne précise pas la clause appliquée, et celle-ci s’analyse comme une clause pénale pouvant être réduite par les juges du fond.

La S.A.S. B-SO, citée au fils de son gérant, et M. [M] [F], cité à un collègue de travail, n’ont pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

L’acte de bail du 22 juin 2020 prévoyait le versement d’un loyer annuel de 12 963,60 € hors taxes hors charges, payable trimestriellement d’avance, indexé, avec le cautionnement de M. [M] [F] et Mme [X] [S] épouse [F], sous peine de résiliation du bail en cas de non-paiement d’une seule échéance.

La S.C.I. FONCIERE [G] ET [J] a fait délivrer un commandement de payer le 22 mars 2024 portant sur un arriéré de loyer et charges de 81 416,54 € TTC et qui rappelait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce.

Les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois imparti par le commandement.

Il résulte d’un état récapitulatif des inscriptions délivré par le greffe du tribunal de commerce qu’il n’y a pas de créancier inscrit au 7 avril 2025.

Dès lors, il n’y a pas de contestation sérieuse sur le principe de l’acquisition de la clause résolutoire qu’il conviendra de constater, ce qui justifie l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide de la force publique.

L’indemnité provisionnelle d’occupation sera fixée au montant du loyer.

Mme [X] [F] née [S] conteste la validité du cautionnement qu’elle a signé, qui ne respecte effectivement pas le formalisme exigé par le code de la consommation et qui est manifestement disproportionné par rapport à sa situation financière. Les demandes formées contre elle sont donc sérieusement contestées et seront donc rejetées en l’état.

Le cautionnement de M. [M] [F] n’est pas sérieusement contestable, dès lors qu’en qualité de gérant, celui-ci est commerçant, et que le formalisme du code de la consommation ne le protège pas.

Le décompte des loyers et accessoires permet de constater qu’il est dû 92 534,82 € selon décompte du 1er juillet 2025 jusqu’au 30 septembre 2025, de sorte que cette somme n’est pas sérieusement contestable et sera accordée à titre de provision.

La demanderesse réclame une indemnité contractuelle de défaillance, sans préciser le fondement exact de sa demande. Si l’article X du contrat stipule qu’en cas de retard dans le paiement du loyer ou de toute autre somme, et à titre de clause pénale, les sommes impayées emporteront de plein droit intérêt au taux de 10 % par mois, le pouvoir du juge des référés d’appliquer une telle clause est pour le moins contestable, dès lors que cette clause nécessite soit une interprétation pour la rendre raisonnable soit une réduction si elle est retenue dans ses termes manifestement excessifs, selon une appréciation qui ne peut relever que du juge du fond.

Il est équitable de fixer à 1 000 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens que la S.A.S. B-SO et M. [F] devront verser à la demanderesse en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est équitable de ne pas faire application des mêmes dispositions au bénéfice de Mme [F].

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail,

Ordonnons l’expulsion de la S.A.S. B-SO et celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide de la force publique et le cas échéant d’un serrurier à compter de la signification de l’ordonnance,

Condamnons solidairement la S.A.S. B-SO et M. [M] [F] à payer à la S.C.I. FONCIERE [G] ET [J] :

— une provision de 92 534,82 € au titre des loyers charges et indemnités d’occupation dus au 30/09/25,

— une somme de 1 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à libération complète des lieux,

Rejetons le surplus de la demande,

Condamnons solidairement la S.A.S. B-SO et M. [M] [F] aux dépens, y compris le coût du commandement du 22 mars 2024.

Le greffier, Le président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE