SG

LE 16 OCTOBRE 2025

Minute n°

N° RG 20/04025 – N° Portalis DBYS-W-B7E-KZYT

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 40] SIS [Adresse 38] [Localité 20]

[K] [F]

[E] [R] épouse [F]

[XO] [X]

[S] [B]

[O] [RY] épouse [B]

C/

[T] [X] épouse [GW]

[W] [GW]

[VO] [X]

Société SCI GESVRES-[Adresse 39] RCS de NANTES n°445 061 963

[C] [N]

[Z] [G]

[C] [V] [H] épouse [G]

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SELARL BRG – 206

la SCP OUEST AVOCATS CONSEILS – 33

la SELARL RACINE – 57

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NANTES

— --------------------------------------------------

QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du SEIZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,

Assesseur : Nicolas BIHAN, Vice-Président,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 20 MAI 2025 devant Laëtitia FENART, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 27 AOUT 2025 prorogé au 16 OCTOBRE 2025.

Jugement Réputé contradictoire rédigé par Laëtitia FENART, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 40] SIS [Adresse 38] [Localité 20], domiciliée : chez Syndic Cabinet THIERRY IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 43]

Rep/assistant : Maître Emmanuel RUBI de la SELARL BRG, avocats au barreau de NANTES

Monsieur [K] [F], demeurant [Adresse 14] – [Localité 20]

Rep/assistant : Maître Emmanuel RUBI de la SELARL BRG, avocats au barreau de NANTES

Madame [E] [R] épouse [F], demeurant [Adresse 14] – [Localité 20]

Rep/assistant : Maître Emmanuel RUBI de la SELARL BRG, avocats au barreau de NANTES

Monsieur [XO] [X], demeurant [Adresse 42] – [Localité 20]

Rep/assistant : Maître Emmanuel RUBI de la SELARL BRG, avocats au barreau de NANTES

Monsieur [S] [B], demeurant [Adresse 3] – [Localité 20]

Rep/assistant : Maître Emmanuel RUBI de la SELARL BRG, avocats au barreau de NANTES

Madame [O] [RY] épouse [B], demeurant [Adresse 3] – [Localité 20]

Rep/assistant : Maître Emmanuel RUBI de la SELARL BRG, avocats au barreau de NANTES

DEMANDEURS.

D’UNE PART

ET :

Madame [T] [X] épouse [GW], demeurant [Adresse 13] – [Localité 20]

Rep/assistant : Maître Cyril DUBREIL de la SCP OUEST AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de NANTES

Monsieur [W] [GW], demeurant [Adresse 13] – [Localité 20]

Rep/assistant : Maître Cyril DUBREIL de la SCP OUEST AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de NANTES

Monsieur [VO] [X], demeurant [Adresse 18] – [Localité 17]

Société SCI GESVRES-[Adresse 39] RCS de NANTES n°445 061 963, dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 20]

Rep/assistant : Maître Eve NICOLAS de la SELARL RACINE, avocats au barreau de NANTES

Madame [C] [N], demeurant [Adresse 1] – [Localité 20]

Monsieur [Z] [G], demeurant [Adresse 16] – [Localité 20]

Madame [C] [V] [H] épouse [G], demeurant [Adresse 16] – [Localité 20]

DEFENDEURS.

D’AUTRE PART

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FAITS-PROCEDURE-PRETENTIONS

Par acte au rapport de Maître [M] [Y] du 3 juillet 2009, la SCI GESVRES [Adresse 39] a acquis des consorts [AG] les immeubles dont la désignation est la suivante :

«VILLE ET COMMUNE DE [Localité 43]- [Adresse 4],

1) Une maison d’habitation vétuste mitoyenne des deux côtés sise [Adresse 4] comprenant :

— au rez-de-chaussée : entrée, séjour, salon, cuisine, salle d’eau, WC, chaufferie

— à l’étage : palier desservant trois chambres

Caveaux attenants.

Ledit bien immobilier est cadastré section PW, numéro [Cadastre 6], pour une contenance de UN ARE DEUX CENTIARES (01a 02ca).

2) Une parcelle de terre figurant au cadastre de ladite commune : section PW, numéro [Cadastre 8], pour une contenance de CINQ ARES SOIXANTE-QUATRE CENTIARES (05a 64ca).

3) Une parcelle en nature de jardin figurant au cadastre de ladite commune : section PW, numéro [Cadastre 5], pour une contenance de CINQ ARES SOIXANTE CENTIARES (05a 60ca).

Observation étant ici faite que lesdites parcelles numéros [Cadastre 8] et [Cadastre 5] ont une sortie sur le [Adresse 35]. »

Suivant acte rectificatif en date du 3 janvier 2014 au rapport de Maître [Y], la SCI GESVRES [Adresse 39] exposait ce qui suit :

« Il résulte d’un document émanant du service de la publicité foncière, qui demeurera annexé aux présentes après mention, que les époux [AG]-[L], plus amplement ci-dessus nommés, qualifiés et domiciliés, étaient propriétaires de la parcelle cadastrée section E, numéro [Cadastre 32], pour une contenance de 1a 63ca, constituant une partie du [Adresse 36]. La référence cadastrale ci-dessus indiquée de cette parcelle résultait de l’ancien cadastre napoléonien. Par suite d’une erreur, ladite parcelle n’a pas été cadastrée lors de la rénovation du cadastre.

Il y a donc lieu de procéder à la rectification de cette erreur cadastrale.

Il a été établi par Monsieur [J], Géomètre expert à [Localité 37], [Adresse 19], un document d’arpentage permettant au service du cadastre d’attribuer des références cadastrales à cette parcelle formant une partie du [Adresse 36] et devant faire partie intégrante de la propriété de la SCI GESVRES [Adresse 39], requérante aux présentes.

Il résulte de ce document d’arpentage établi par Monsieur [J], géomètre, que ladite parcelle est cadastrée section PW, numéro [Cadastre 28], pour une contenance de 1a 63ca. Ce document annexé aux présentes est destiné avec le présent acte rectificatif à être publié au bureau des hypothèques de Nantes I ».

En suite de cet acte rectificatif, la désignation de la propriété de l’immeuble SCI GESVRES [Adresse 39] comporte également :

« une parcelle à usage de passage figurant au cadastre de ladite commune : section PW,

numéro [Cadastre 28], pour une contenance de UN ARE SOIXANTE TROIX CENTIARES (01are 63ca)».

L’acte rectificatif comporte également un « rappel de servitudes anciennes (avant 1956) » :

« Monsieur [I] [U], au nom de la SCI GESVRES [Adresse 39], précise qu’il existait un droit de passage au titre de l’enclave dans le cadre des dispositions de l’article 682 et suivants du Code civil et, que par suite de l’erreur de rénovation cadastrale objet des présentes, ces servitudes portent actuellement sur la parcelle cadastrée section PW, numéro [Cadastre 28], au profit des parcelles ci-après désignées, cadastrées section PW, numéros :

. [Cadastre 7], pour une contenance de 2a 72ca

. [Cadastre 22], pour une contenance de 4a 16ca

. [Cadastre 23], pour une contenance de 4a 41ca

. [Cadastre 24], pour une contenance de 4a 52ca

. [Cadastre 9], pour une contenance de 3a 85ca

. [Cadastre 15], pour une contenance de 7a 41ca

. [Cadastre 25], pour une contenance de 1a 91ca

. [Cadastre 10], pour une contenance de 1ha 13a 86ca (le droit passage de cette parcelle ne bénéficiant qu’aux camions à l’exclusion de tous véhicules de tourisme et de moins de 2m50 de hauteur) ».

A la lecture du plan cadastral il apparaît que la parcelle cadastrée section PW n° [Cadastre 28], propriété de la SCI GESVRES [Adresse 39], correspond à l’assiette d’une partie du [Adresse 36] qui, pour le reste, est considéré comme DNC (Domaine Non Cadastré).

La Résidence « [Adresse 40] », propriétaire de la parcelle cadastrée section PW n° [Cadastre 21], est desservie par le Quai de [Adresse 39] à l’Est – voie publique – et dispose d’un second accès sur le [Adresse 36] au droit de la parcelle cadastrée section PW n° [Cadastre 28], en face de la propriété de la SCI GESVRES [Adresse 39].

Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence « [Adresse 41] », propriétaire de la parcelle cadastrée section PW n° [Cadastre 10] est également desservi par le Quai de [Adresse 39] à l’Est – voie publique

– et dispose d’un accès au [Adresse 36], au niveau de la fin de la voie en impasse, au Nord.

Monsieur et Madame [F] sont propriétaires du bien immobilier situé au n° [Adresse 14], parcelle cadastrée section PW n° [Cadastre 22].

Monsieur [XO] [X] est propriétaire du bien immobilier situé au [Adresse 42], parcelle cadastrée section PW n°[Cadastre 23].

Monsieur et Madame [B] sont propriétaires de l’immeuble situé aux n° [Adresse 3], parcelle cadastrée section PW n° [Cadastre 26].

Affirmant avoir constaté une circulation « anarchique », une augmentation « exponentielle» du trafic et une multiplication des stationnements « sauvages » de véhicules sur la parcelle cadastrée PW n° [Cadastre 28] de nature à empêcher toute intervention des engins du service d’incendie et de secours en cas de besoin, la SCI GESVRES [Adresse 39] a décidé de se clore tout en respectant les servitudes pour cause d’enclave bénéficiant aux propriétés précitées.

C’est dans ces conditions qu’elle a déposé au service de l’urbanisme de la ville de [Localité 43] une déclaration préalable en vue de la pose de barrières fixes et de barrières pivotantes automatiques, objet d’un arrêté de non-opposition de la ville de [Localité 43] en date du 7 août 2015.

Cet arrêté n’a fait l’objet d’aucun recours gracieux ou contentieux de la part des riverains.

Le cabinet THIERRY IMMOBILIER ès qualités de Syndic de la Résidence [Adresse 40] » est intervenu auprès de la SCI GESVRES [Adresse 39] par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 16 décembre 2015 pour l’inviter « à renoncer à la mise en place de cette barrière ou à nous proposer des solutions (telles que la fourniture de bips à l’ensemble des résidents) qui permettrait de ne pas modifier les conditions d’accessibilité au chemin et à la résidence [Adresse 40] ».

Dans un premier temps et dans le cadre de l’autorisation de travaux, la SCI GESVRES [Adresse 39] a procédé à la pose de barrières fixes au mois d’août 2015 à l’entrée de la parcelle cadastrée PW n° [Cadastre 28], outre la pose d’un panneau portant les mentions suivantes « propriété privée » et « accès pompiers ».

La SCI GESVRES [Adresse 39] a procédé entre 2015 et 2018 à divers aménagements sur sa parcelle cadastrée PW n° [Cadastre 28] (pose d’un bloc parking, modification des trottoirs, création d’un muret pour coffret électrique à la demande d’ENEDIS).

Par arrêté du 27 septembre 2018, la ville de Nantes a autorisé la prorogation de l’arrêté de non-opposition à déclaration préalable de travaux obtenu précédemment par la SCI GESVRES [Adresse 39].

La SCI GESVRES [Adresse 39] a par la suite procédé à la deuxième phase des travaux légalement autorisés en faisant poser les barrières amovibles.

C’est dans ces conditions que par l’intermédiaire de son conseil, la SCI GESVRES [Adresse 39] a informé les propriétaires des immeubles enclavés, notamment Monsieur et Madame [F] et Monsieur [XO] [X], de son intention de clore sa parcelle par la pose d’une barrière mobile avec la précision que pour leur permettre d’accéder à leurs parcelles, elle mettait à leur disposition « deux bips ainsi qu’un code personnel qu’il vous appartiendra de récupérer contre décharge en l’étude de Maître [A] » et ce par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 12 septembre 2018.

Enfin le conseil de la SCI GESVRES [Adresse 39] est intervenu auprès du cabinet THIERRY IMMOBILIER ès qualités de Syndic de la résidence « [Adresse 40] » pour lui indiquer que, dès lors que ladite copropriété n’était pas enclavée (puisqu’elle dispose d’un accès à l’Est au Quai de [Adresse 39]) et qu’il n’était justifié d’aucune servitude conventionnelle de passage, la SCI GESVRES [Adresse 39] entendait « interdire désormais le passage sur sa parcelle cadastrée [Cadastre 28] à tous utilisateurs sortants ou souhaitant accéder à cette copropriété par le [Adresse 36] ».

C’est dans ces conditions qu’autorisés par ordonnance présidentielle du 12 octobre 2018, les Syndicats des Copropriétaires de l’Immeuble « [Adresse 40] » et « [Adresse 41] », Monsieur et Madame [F], Monsieur [XO] [X] et Monsieur et Madame [B] ont assigné en référé d’heure à heure le 15 octobre 2018 la SCI GESVRES [Adresse 39] aux fins :

— d’une part, d’expertise judiciaire ;

— d’autre part, de condamnation sous astreinte de la SCI GESVRES [Adresse 39] à supprimer les ouvrages d’ores-et-déjà réalisés sur sa parcelle cadastrée PW n° [Cadastre 28], ainsi que d’interdiction de procéder à l’installation de barrières amovibles sur cette même parcelle.

Par ordonnance de référé en date du 15 novembre 2018, Monsieur le Président du TGI de Nantes a désigné Monsieur [JX] [PN] en qualité d’expert judiciaire avec notamment pour mission de déterminer les droits de chacune des parties sur la voie désignée [Adresse 36] et les conditions dans lesquelles a été créée la parcelle cadastrée section PW n° [Cadastre 28].

Le juge a également fait interdiction à la SCI GESVRE [Adresse 39] de procéder à l’installation de barrières sur la parcelle précitée, sous astreinte.

Le rapport de Monsieur [PN] a été déposé le 30 janvier 2020.

L’expert judiciaire conclu qu’un « acte notarié global devrait :

— supprimer la parcelle PW [Cadastre 28] créée à tort et affectée à la propriété exclusive de la SCI GESVRES-[Adresse 39],

— créer une parcelle cadastrale nouvelle représentant la portion privée du [Adresse 36],

— affecter à chaque propriétaire riverain concerné, une quote part indivise dans cet espace,

— repréciser les servitudes concernant les propriétés de la résidence [Adresse 41] et celle des époux [B].

Les parties n’ont pas réussi à trouver un accord sur la base du rapport d’expertise judiciaire.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 avril 2023,

1. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 40] », sis à [Localité 20] [Adresse 38], représenté par son syndic, le Cabinet THIERRY IMMOBILIER,

2. Monsieur [K] [F]

3. Madame [E] [R] épouse [F]

4. Monsieur [XO] [X]

5. Monsieur [S] [B]

6. Madame [O] [RY] épouse [B]

demandent au tribunal, de:

Vu les articles 544 et 545 du code civil,

1°) Ordonner la suppression de la parcelle cadastrée section WP n°[Cadastre 28] pour une contenance de 1a 63ca, créée au profit de la SCI GESVRES [Adresse 39] par acte dressé par Me [Y] Notaire à [Localité 44], le 03 janvier 2014 et publié au SPF de NANTES 1 le 29 janvier 2014, volume 2014 P n°1245,

2°) Ordonner la création d’une nouvelle parcelle représentant la portion privée du [Adresse 36] pour une contenance de 4a 00ca, allant au sud de la limite de la portion publique du [Adresse 36] jusqu’à la parcelle section PW n°[Cadastre 10] appartenant au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 41], et demander au service de la publicité foncière de lui attribuer une numéro cadastral, après établissement d’un document d’arpentage si nécessaire ;

3°) Dire que cette parcelle constitue un bien non délimité, appartenant aux propriétaires riverains ainsi répertoriés :

o [Cadastre 21] : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DES RESIDENCES [Adresse 40], sis [Adresse 38] à [Localité 20]

o [Cadastre 15] : [C] [N]

o [Cadastre 9] : Epoux [Z] [G]

o [Cadastre 22] : Epoux [K] [F]

o [Cadastre 23] : Epoux [XO] [X]

o [Cadastre 24] : Epoux [GW]

o [Cadastre 25] : [VO] [X]

o [Cadastre 29], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 8] : SCI GESVRES [Adresse 39]

o [Cadastre 26] : Epoux [S] [B]

4°) Dire que chacun des propriétaires riverains du [Adresse 36], contribuera aux frais d’entretien et de conservation de cette voirie, pour 1/9 ème représentant sa quote-part ;

5°) A titre subsidiaire et avant dire droit, ordonner un complément d’expertise en désignant à nouveau M. [PN] si le tribunal estime ne pas avoir suffisamment d’éléments pour statuer;

6°) A titre subsidiaire, dire et juger que la parcelle cadastrée section PW n°[Cadastre 28] est grevée d’une servitude de passage au profit des parcelles PW numéros [Cadastre 7], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 15], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 25] et [Cadastre 26] ;

7°) Condamner la SCI GESVRES [Adresse 39] à supprimer les éléments d’équipements installés, et d’une manière générale tous ouvrages réalisés sur le [Adresse 36] à [Localité 43], au mépris des droits des propriétaires indivis de ce chemin, à savoir :

— l’ouvrage maçonné destiné au stockage des containers d’ordures avec un coffret de branchement électrique (p.40)

— la sortie du garage de leur maison n°15, « l’arceau de parking et la rampe d’accès béton »

— le branchement au réseau d’eau potable pour le n°15 (SCI GESVRES-[Adresse 39]) – le trottoir réhaussé et moins large longeant les façades du 13 (époux [B]) et 15 (SCI GESVRES-[Adresse 39]), et remettre en état l’ancien trottoir comme il existait avant travaux – les barrières situées 2 m au Sud de la délimitation la partie privée de la partie publique du [Adresse 36] ont été installées en 2015 par la SCI sur la parcelle PW [Cadastre 28],

— le fourreau, le compteur et l’alimentation électrique des deux coffrets électriques ;

— la jardinière et la réservation pour l’alimentation électrique d’une barrière non installée

Le tout sous peine d’avoir à verser aux requérants, une astreinte de 500 € par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la décision à intervenir ;

8°) Débouter les consorts [GW] de leurs demandes visant à exclure le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 40] de son droit de propriété et de son droit de passage sur le [Adresse 36] ;

9°) Condamner la SCI GESVRES [Adresse 39] à payer à chacun des demandeurs la somme de 10.000 €.

10°) La condamner aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire.

11°) Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Ils exposent notamment, en se fondant sur les conclusions du rapport d’expertise, que tous les biens, qui étaient à l’origine issus de la même entité ( E [Cadastre 31]), devraient “profiter” de cet accès privé qui en dépendait. Ils exposent qu’en reprenant l’arpentage fait par Monsieur [J], géomètre expert mandaté par la SCI GESVRES [Adresse 39], l’assiette de la parcelle PW[Cadastre 28] se situe entre une première bande DNC du [Adresse 36], d’environ 3 m de long en contact avec la bordure du [Adresse 34], puis une seconde bande DNC du [Adresse 36] allant au nord, en bordure de la propriété de la copropriété de la Résidence [Adresse 41], de sorte que cette bande aurait dû être prise dans la continuité du jardin potager vendu. Ils exposent que le total de toutes les quote part indivises représent bien la contenance cadastrale de la partie privée du [Adresse 36] soit 4a 00 et que l’expert a très justement conclu que tous les biens, qui à l’origine étaient issus de la même entité ( E [Cadastre 31]) devraient profiter de cet accès prvé qui en dépendait.

Au soutien de leur demande subsidiaire, ils soutiennent notamment que les copropriétaires utilisent le [Adresse 36] depuis plus de 40 ans pour accéder à leurs immeubles.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 février 2023, la SCI GESVRES [Adresse 39] demande au tribunal, de:

Vu les articles 544 et suivants du code civil,

Vu les articles 682 et suivants du même code,

Vu les pièces versées au débat

— Juger que la SCI GESVRES [Adresse 39] détient la pleine propriété de la parcelle cadastrée section PW n° [Cadastre 28] sise [Adresse 36] à [Localité 43], conformément à l’acte notarié du 3 juillet 2009 et l’acte rectificatif en date du 3 janvier 2014 ;

— Juger que seul un droit de passage, à l’exclusion de toute forme de propriété, existe au profit des parcelles cadastrées section PW n° [Cadastre 9], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 25] et [Cadastre 15] sur la parcelle cadastrée section PW n° [Cadastre 28] ;

— Enjoindre à la résidence [Adresse 40], sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, de condamner les accès piétons et véhicules donnant sur le [Adresse 36] et la parcelle PW [Cadastre 28] ;

En conséquence,

— Rejeter toutes les demandes, fins et prétentions des demandeurs et de Monsieur et Madame [GW] tendant à la création d’une nouvelle parcelle ;

— Rejeter la demande de condamnation sous astreinte de la SCI GESVRES [Adresse 39] à retirer tous les équipements et ouvrages implantés sur la parcelle cadastrée section PW n° [Cadastre 28] lui appartenant ;

— Rejeter la demande de condamnation de la SCI GESVRES [Adresse 39] à verser à chaque demandeur la somme de 10 000 € ;

Sur la demande de complément d’expertise judiciaire :

— A titre principal, Rejeter la demande de complément d’expertise judiciaire dans la mesure où la SCI GESVRES [Adresse 39] verse au débat l’ensemble des actes et documents utiles et nécessaires pour justifier de ses droits sur la parcelle PW [Cadastre 28] ;

— A titre subsidiaire, Prendre acte que la SCI GESVRES [Adresse 39] formule les protestations et réserves d’usage sur la demande de complément d’expertise judiciaire ;

— Juger que la désignation de Monsieur [PN], rédacteur du premier rapport d’expertise, n’est pas opportune dans la mesure où les conclusions de son rapport sont critiquées et qu’il n’a su apporter les éléments nécessaires à la juridiction.

En tout état de cause,

— Condamner in solidum l’ensemble des demandeurs à verser à la SCI GESVRES [Adresse 39] la somme de 13.386 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner in solidum les demandeurs aux entiers dépens ;

— Juger y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Elle expose notamment que les conclusions du rapport d’expertise sont erronées et qu’elles sont prises comme des arguments de pure opportunité par les demandeurs. Elle fait valoir qu’il ne saurait être question d’indivision ni de bien non-délimité.

Elle ajoute que le [Adresse 36] a fait l’objet de découpages et attributions aux fonds qui le bordent. Elle se fonde sur les différentes translations de propriété pour indiquer que la parcelle litigieuse était la propriété pleine et entière des consorts [AG] et ne saurait faire l’objet d’une quelconque indivision.

Dans leurs dernières conclusions notidiées par RPVA le 23 janvier 2023, Madame [GW] [T] née [X] et Monsieur [GW] [W], demandent au tribunal, de:

— Ordonner la suppression de la parcelle castrée PW [Cadastre 28] créée illicitement au profit de la SCI GESVRES [Adresse 39] par acte dressé par Me [Y] le 3 janvier 2014;

— Ordonner la création d’une nouvelle parcelle représentant la portion privée du [Adresse 36], et demander au service de la publicité foncière de lui attribuer un numéro cadastral, après établissement d’un document d’arpentage si nécessaire ;

— Limiter la création de cette nouvelle parcelle aux propriétaires riverains ainsi répertoriés :

— [Cadastre 15] : [C] [N]

— [Cadastre 9] : Epoux [Z] [G]

— [Cadastre 22] : Epoux [K] [F]

— [Cadastre 23] : Epoux [XO] [X]

— [Cadastre 24] : Epoux [GW]

— [Cadastre 25] : [VO] [X]

— [Cadastre 29], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 8] : SCI GESVRES [Adresse 39]

— [Cadastre 26] : Epoux [S] [B]

— Dire que chacun des propriétaires riverains du [Adresse 36], contribuera aux frais

d’entretien et de conservation de cette voirie, pour 1/8ème représentant sa quote-part;

— Constater l’absence d’un quelconque droit de propriété et droit de passage sur le [Adresse 36] du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 40] cadastré parcelle PW n° [Cadastre 21] sise [Adresse 38] à [Localité 43] ;

— Rejeter la demande du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 40] tendant à la création d’une nouvelle parcelle représentant la portion privée du [Adresse 36] pour une contenance de 4a00ca, à son profit, qui inclurait la parcelle PW[Cadastre 21] sise [Adresse 38]

[Adresse 38] à [Localité 43] ;

En tout état de cause,

— Condamner in solidum ou l’une à défaut des autres toute partie succombante à leur verser la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner in solidum ou l’une à défaut des autres toute partie succombante aux entiers

dépens.

Ils se fondent sur le rapport d’expertise judiciaire pour soutenir que la parcelle PW [Cadastre 30] a été créée illicitement. Ils exposent que le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 40] n’est pas dans la même situation que les autres riverains du [Adresse 36] puisqu’il dispose d’un autre accès à la voie publique à l’Est, par une desserte Quai de [Adresse 39], et que ce de fait il doit être considéré comme dépourvu de tout droit de propriété et de passage sur le [Adresse 36].

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du CPC.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par acte au rapport de Maître [M] [Y] du 3 juillet 2009, la SCI GESVRES [Adresse 39] a acquis des consorts [AG] les immeubles dont la désignation est la suivante: VILLE ET COMMUNE DE [Localité 43] 1[Adresse 27]:

— une maison d’habitation, cadastrée section PW, numéro [Cadastre 6], pour une contenance de un are deux centiares,

— une parcelle de terre figurant au cadastre de ladite commune: section PW, numéro [Cadastre 8], pour une contenance de cinq ares soixante-quatre centiares,

— une parcelle en nature de jardin figutant au cadastre de ladite commune: section PW, numéro [Cadastre 5], pour une contenance de cinq ares soixante centiares

Il était également précisé dans l’acte la mention suivante: “ Observation étant ici faite que lsedites parcelles numéros [Cadastre 8] et [Cadastre 5] ont une sortie sur le [Adresse 35].”

Suivant acte rectificatif du 3 janvier 2015 au rapport de Maître [Y], la SCI GESVRES [Adresse 39] déclarait: “ Il résulte d’un document émanant du Service de la Publicité foncière, qiu demeurera annexé aux présentes après mention, que les époux [AG]-[L] (…) Étaient propriétaires de la parcelle cadastrée Section E, numéro [Cadastre 32], pour une contenance de 1a63ca, constituant une partie du [Adresse 36]. La référence cadastrale ci-dessus indiquée résultait de l’ancien cadastre napoléonien. Par suite d’une erreur, ladite parcelle n’a pas été cadastrée lors de la rénovation du cadastre.

Il y a donc lieu de procéder à la rectification de cette erreur cadastrale.

Il a été établi par Monsieur [J], géomètre expert à [Localité 37], [Adresse 19], un documant d’arpentage permettant au Service du cadastre d’attribuer des références cadastrales à cette parcelle formant une partie du [Adresse 36] et devant faire partie intégrante de la propriété de la SCI GESVRES [Adresse 39], requérante aux présentes.

Il résulte de ce document d’arpentage établi par Monsieur [J], géomètre, que ladite parcelle est cadastrée Section PW numéro [Cadastre 28], pour une contenance de 1a63ca.

L’acte rectificatif comporte également un “ rappel de servitudes anciennes ( avant 1956).

Il est constant qu’à la lecture du plan cadastral, il apparaît que la parcelle cadastrée section PW n°[Cadastre 28], propriété de la SCI GESVRES [Adresse 39], correspond à l’assiette d’une partie du [Adresse 36], le reste étant considéré commune Domaine Non Cadastré ( DNC).

Il ressort de ces éléments que seule la SCI GESVRES [Adresse 39] dispose d’un titre de propriété et qu’elle est donc en droit de solliciter l’application de ce titre de propriété, à défaut de la preuve d’un droit de propriété contraire apporté par les autres parties au litige.

Afin de revendiquer un droit de propriété sur la parcelle cadastrée PW n°[Cadastre 28], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “ [Adresse 40]”, M.et Mme [F], M.[XO] [X], M.et Mme [B] se fondent sur le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [PN].

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que “ si l’on consulte le document émanant du service de la publicité foncière, nous constatons qu’effectivement y figure une partie de la parcelle cadastrée E n°[Cadastre 31] située [Adresse 36] sans localisation précise de cette entité. S’agit-il d’une partie du chemin ou bien d’une autre partie de cette grande parcelle? A supposer qu’il s’agisse d’une partie du chemin, cette dernière est-elle divise ou représente-t’elle une quote part à prendre dans le chemin, ce qui impliquerait que la partie privée du chemin constituerait une indivision entre plusieurs propriétaires?”

Il en résulte que trois hypothèses se dégagent ainsi du rapport d’expertise:

— Soit le [Adresse 36] a fait l’objet de découpages et attributions aux fonds qui le bordent,

— Soit le [Adresse 36] a fait l’objet d’une collectivisation sui generis avec attribution de tantièmes,

— Soit le [Adresse 36] a été ignoré dans les divisions successives, laissant de fait une zone sans droits réels bien identifiée.

S’agissant de l’indivision, il est constant qu’elle peut être involontaire ou forcée et résulter de la division d’une parcelle. Sur ce point, si l’expert invoque l’hypothèse d’une indivision “ sous l’oeil du bon sens et d’une certaine logique”, force est de constater que les éléments retenus ne permettent pas de caractériser juridiquement l’existence d’une indivision, laquelle ne peut donc être considérée comme étant démontré.

Concernant l’existence d’un bien non-délimité, il est constant qu’un bien non délimité est un ensemble de propriétés juridiquement indépendantes que les différents propriétaires n’ont pu délimiter lors de la confection ou de la rénovation du cadastre, de sorte qu’aucune limite ne peut être portée sur le plan cadastral. Il est susceptible d’appropriation privée.”

En l’espèce, la parcelle cadastrée PW n°[Cadastre 28] comporte des limites qui sont reportées sur le plan cadastral:

— Au Nord, la limite parcellaire est matérialisée par l’impasse du [Adresse 36] aboutissant à l'[Adresse 41],

— A l’Est, la limite parcellaire est adossée à celles des parcelles cadastrées section PW n° [Cadastre 21] et [Cadastre 12],

— Au Sud, la limite oppose les fractions publique et privée du [Adresse 36],

— A l’Ouest, la limite parcellaire se décompose en triptyque avec les parcelles respectivement cadastrées section PW n°[Cadastre 26], [Cadastre 6] et [Cadastre 29].

En conséquence, il ne peut être retenu l’existence d’un bien non-délimité.

Il n’est pas contesté que la parcelle litigieuse n’a pas été cadastrée lors de la rénovation du cadastre.

L’expertise ne permet pas d’établir avec certitude que les [Cadastre 9] m2 de la partie du [Adresse 36] dont la propriété est revendiquée aurait intégré le domaine public.

En effet, il apparaît que l’expert s’interroge en indiquant: “ (… ) Par la suite, ces deux parcelles sont sorties du compte en 1965 pour être semble t-il portées au compte de la ville n° 11100", sans toutefois le démontrer, ni même l’affirmer de manière certaine.”

De son côté, la SCI GESVRES [Adresse 39] qui dispose d’un titre de propriété, produit un extrait de matrice cadastral issu du Service de la Publicité Foncière qui précise que les consorts [AG] étaient également propriétaires d’une partie de la parcelle cadastrée section E n°[Cadastre 32] pour une contenance de 1a63ca constituant une partie du [Adresse 36].

Ces éléments sont corroborés par l’acte authentique de vente des époux [SN]-[P] aux époux [AG]-[L] qui fait état d’une contenance de 2a48ca en reprenant expressément:

—  1a63ca correspondant à la parcelle E[Cadastre 31],

—  52 ca correspondant à la parcelle E[Cadastre 31],

—  33ca correspondant à la parcelle E[Cadastre 33].

De même, la SCI produit le document de partage commun, alors que M.[D] était propriétaire des parcelles situées [Adresse 4] et du potager en face, qui indique: “ et au moyen desquelles chaque parcelle dans le partage devra avoir bout à chemin sans qu’aucune d’elles puisse être assujettie à donner passage à une autre.”

Au vu de ces éléments, il ne peut être affirmé que la propriété de [Cadastre 9] m2 correspondrait à une bande DNC.

Ainsi, il ressort de l’ensemble des pièce et débats tenus, que la SCI GESVRES [Adresse 39] dispose d’un acte de propriété portant sur la parcelle cadastrée PW n°[Cadastre 28] selon acte notarié rectificatif du 3 janvier 2014.

Au vu des incertitudes qui ressortent du rapport d’expertise judiciaire, et de l’absence de d’éléments de preuve de nature à remettre en cause le droit de propriété de la SCI GESVRES [Adresse 39], établi par titre, il y a lieu de respecter le seul acte de propriété produit aux débats.

En conséquence, il y a lieu de débouter les demandeurs tant des demandes tendant à la création d’une nouvelle parcelle, que de la demande de dire et juger que la parcelle cadastrée PW[Cadastre 30] est grevée d’une servitude de passage au profit des parcelles PW[Cadastre 7],[Cadastre 9],[Cadastre 11],[Cadastre 15],[Cadastre 21],[Cadastre 22],[Cadastre 23],[Cadastre 24],[Cadastre 25] et [Cadastre 26], ainsi que des demandes subséquentes.

Sur la demande d’expertise complémentaire

Par ordonnance de référé en date du 12 octobre 2018 rendue sur saisine des syndicats des propriétaires de l’immeuble “[Adresse 40]” et “ [Adresse 41]”, Monsieur et Madame [F], Monsieur [XO] [X] et Monsieur et Madame [B], une mesure d’expertise a été ordonnée et confiée à Monsieur [PN].

Son rapport a été déposé le 30 janvier 2020.

Les demandeurs soutiennent à titre subsidiaire qu’une expertise complémentaire est nécessaire si le tribunal estime ne pas avoir suffisamment d’éléments pour statuer.

Dans son rapport d’expertise, l’expert a procédé à une analyse de l’ensemble des pièces produites et a donné des explications sur la base de ces éléments techniques.

Il en résulte que le rapport d’expertise contient des informations suffisantes, précises, motivées et circonstanciées pour permettre au tribunal de parvenir à la solution du litige, sans que soit établie la nécessité de l’expertise complémentaire sollicitée par les demandeurs.

La demande formée à ce titre sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

La résistance à une action en justice est en principe un droit et ne dégénère en abus que dans l’hypothèse d’un acte de mauvaise foi non caractérisé en l’espèce, d’autant plus que les demandeurs ont été déboutés.

En conséquence, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 40] », sis à [Localité 20] [Adresse 38], représenté par son syndic, le Cabinet THIERRY IMMOBILIER, Monsieur [K] [F], Madame [E] [R] épouse [F], Monsieur [XO] [X], Monsieur [S] [B] , Madame [O] [RY] épouse [B] de leur demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle tendant à voir enjoindre à la résidence [Adresse 40], de condamner les accès piétons et véhicules donnant sur le [Adresse 36] et la parcelle PW [Cadastre 28]

S’il a été jugé que la SCI GESVRES [Adresse 39] est en droit de faire respecter son droit de propriété, pour autant elle n’apporte aucun fondement juridique lui permettant d’exiger de la résidence [Adresse 40] qu’elle condamneles accès piétons et véhicules donnant sur le [Adresse 36] et la parcelle PW [Cadastre 30].

En conséquence, la SCI GESVRES [Adresse 39] sera déboutée de la demande formée à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 40] », sis à [Localité 20] [Adresse 38], représenté par son syndic, le Cabinet THIERRY IMMOBILIER, Monsieur [K] [F], Madame [E] [R] épouse [F], Monsieur [XO] [X], Monsieur [S] [B] , Madame [O] [RY] épouse [B] succombant à l’instance doivent être condamnés in solidum aux dépens.

Cependant, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du CPC.

Aucune circonstance ne justifie que soit écartée l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision réputé contradictoire rendue en premier ressort, mise à disposition du public au greffe,

DIT que la SCI GESVRES [Adresse 39] détient la pleine propriété de la parcelle cadastrée section PW n° [Cadastre 28] sise [Adresse 36] à [Localité 43], conformément à l’acte notarié du 3 juillet 2009 et l’acte rectificatif en date du 3 janvier 2014 ;

DIT que seul un droit de passage existe au profit des parcelles cadastrées section PW n° [Cadastre 9], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 25] et [Cadastre 15] sur la parcelle cadastrée section PW n° [Cadastre 28];

DEBOUTE Monsieur et Madame [GW] de leur demande tendant à la création d’une nouvelle parcelle ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 40] », sis à [Localité 20] [Adresse 38], représenté par son syndic, le Cabinet THIERRY IMMOBILIER, Monsieur [K] [F], Madame [E] [R] épouse [F], Monsieur [XO] [X], Monsieur [S] [B] , Madame [O] [RY] épouse [B] de leur demande de condamnation sous astreinte de la SCI GESVRES [Adresse 39] à retirer tous les équipements et ouvrages implantés sur la parcelle cadastrée section PW n° [Cadastre 28] lui appartenant ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 40] », sis à [Localité 20] [Adresse 38], représenté par son syndic, le Cabinet THIERRY IMMOBILIER, Monsieur [K] [F], Madame [E] [R] épouse [F], Monsieur [XO] [X], Monsieur [S] [B] , Madame [O] [RY] épouse [B] de leur demande de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande de complément d’expertise judiciaire;

DEBOUTE la SCI GESVRES [Adresse 39] de sa demande reconventionnelle tendant à voir enjoindre à la résidence [Adresse 40], de condamner les accès piétons et véhicules donnant sur le [Adresse 36] et la parcelle PW [Cadastre 28];

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 40] », sis à [Localité 20] [Adresse 38], représenté par son syndic, le Cabinet THIERRY IMMOBILIER, Monsieur [K] [F], Madame [E] [R] épouse [F], Monsieur [XO] [X], Monsieur [S] [B], Madame [O] [RY] épouse [B] aux dépens;

DEBOUTE les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du CPC;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Laëtitia FENART