TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/10997 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBOB5

N° MINUTE : 5/2026

JUGEMENT

rendu le 05 mai 2026

DEMANDERESSE

S.A. ICF LA SABLIERE,24 [Adresse 1], représentée par le cabinet de M^e Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #P0004

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [B], demeurant [Adresse 3], non comparant, ni représenté

Madame [T] [G], demeurant [Adresse 4], comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier lors des débats et de CROUZIER Caroline, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS : 27 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 05 mai 2026 par Delphine THOUILLON, juge des contentieux de la protection assistée de CROUZIER Caroline, Greffier

Décision du 05 mai 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/10997 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBOB5

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 août 2021, la société ICF LA SABLIERE a consenti un bail d’habitation à M. [L] [B] et Mme [T] [G] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 2] [Adresse 6], sixième étage, escalier 2, porte 462, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 493,20 euros et d’une provision pour charges de 117,60 euros à la date de prise d’effet du bail le 30 août 2021 outre la location d’un emplacement de parking n° 0052 (UG n°075340 ayant donné lieu à un état des lieux le 10 septembre 2021.

Un congé pour le parking a été donné le 19 février 2025. Un état des lieux de sortie a été réalisé le 24 avril 2025. Le dépôt de garantie a été restitué aux locataires le 28 avril 2025. A cette date, les locataires restaient cependant devoir la somme de 342,61 euros au titre de la location du parking.

Par actes de commissaire de justice du 31 décembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2177,67 euros au titre de l’arriéré locatif du logement d’habitation, dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [L] [B] et Mme [T] [G] le 3 janvier 2025.

Par assignations du 27 novembre 2025, la société ICF LA SABLIERE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater à titre principal :

1. L’acquisition de la clause résolutoire à la date du 1er février 2025 et constater la résolution de plein droit du contrat de bail ;

2. Prononcer la résolution du contrat de bail aux torts exclusifs des locataires pour inexécution suffisamment grave à la date de l’assignation,

3. Prononcer la résiliation du bail ;

En tout état de cause :

— ordonner l’expulsion de M. [L] [B] et Mme [T] [G] et celle de tout occupant de leur chef avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision ;

— dire et juger que l’astreinte courra pendant un délai de 3 mois et que passé ce délai, elle sera liquidée et qu’il pourra être à nouveau fait droit ;

— réserver la compétence du juge des contentieux de la protection pour liquider l’astreinte ;

— dire et juger que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les articles L433-1, L433-2 et R433-1 et R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

— supprimer le délai de 2 mois prévu par l’article L. 412 -1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonner la séquestration et le transport des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira à la société ICF LA SABLIERE de choisir, et ce, en garantie des loyers et charges et indemnités d’occupation dus, aux frais, risques et périls des expulsés,

— condamner M. [L] [B] et Mme [T] [G] solidairement au paiement des sommes suivantes :

-4500,26 euros au titre de l’arriéré locatif concernant le logement arrêté au 30 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

-342,61 euros au titre de l’arriéré locatif concernant le parking avec intérêts légaux à compter de l’assignation ;

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 30 % supérieur à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 novembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 27 février 2026, la société ICF LA SABLIERE actualise la dette à la somme de 3466,05 euros s’agissant du logement, à la date du 25 février 2026, terme de janvier 2026 inclus et sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance pour le surplus. Elle fait valoir qu’il y a des troubles du voisinage dans les locataires sont responsables. Elle s’oppose sur le principe aux délais, sous réserve de l’appréciation du tribunal. Si des délais étaient accordés, elle demande une clause de déchéance du terme.

Mme [T] [G] reconnaît qu’elle est en conflit avec une voisine mais précise que les torts sont partagés et que le conflit s’est calmé. Elle n’est pas opposée à une mesure de médiation avec le voisinage. Elle propose de régler la dette par des versements de 150 euros par mois qu’elle a déjà mis en place et demande la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [L] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société ICF LA SABLIERE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail ayant été reconduit tacitement, notamment après la loi du 27 juillet 2023, le délai de six semaines visé à l’article 24 précité est d’application immédiate.

Il sera donc fait application du délai de six semaines prévu par le commandement de payer délivré aux locataires.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 31 décembre 2024 et que la somme de 2177,67 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 février 2025 à minuit.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite. Par ailleurs Mme [T] [G] a d’ores et déjà mis en place un échéancier aux termes duquel elle rembourse 150 euros par mois pour solder sa dette. Elle explique qu’elle a rencontré des difficultés en 2024 lorsqu’elle a brutalement perdu son frère d’une crise cardiaque. En outre elle justifie de problèmes de santé.

Enfin, il ressort des éléments du dossier, que ses revenus permettent raisonnablement d’assumer le remboursement de la dette.

Dans ces conditions, il convient d’ accorder aux locataires des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [L] [B] et Mme [T] [G] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef. Ils seront par ailleurs tenus au paiement d’une indemnité d’occupation selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

S’agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus.

Dès lors qu’il est accordé aux locataires des délais de paiement emportant suspension des effets de la clause résolutoire, la demande subsidiaire tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour les mêmes impayés ne peut prospérer. En effet, l’octroi de délais procède de la constatation que la dette locative demeure susceptible d’être apurée et que les manquements, à la date du jugement, ne revêtent pas une gravité suffisante pour justifier la résiliation immédiate du contrat.

Il convient en conséquence de rejeter la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement, sans préjudice de l’acquisition de la clause résolutoire en cas de non-respect de l’échéancier ou du paiement du loyer courant.

S’agissant des troubles de voisinage, de tels troubles lorsqu’ils sont répétés et graves constituent un manquement pouvant justifier la résiliation judiciaire du bail, le juge appréciant souverainement leur gravité.

En l’espèce, le bailleur produit des mains courantes des 29 et 30 août 2022 (aboiements du chien en l’absence des locataires et propos agressifs échangés) ainsi qu’une déclaration de la gardienne du 20 juin 2023 (propos agressifs). Ces incidents ont fait l’objet d’un courrier de mise en demeure du bailleur.

La locataire ne conteste pas l’existence d’un différend avec une voisine, accepte une médiation et fait valoir un apaisement de la situation depuis 2023, sans qu’aucun élément récent ne soit versé au débat.

Dans ces conditions, les troubles invoqués, datant de plus de deux ans et trois ans, sans preuve de persistance actuelle, ne présentent pas un caractère suffisamment grave et continu pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, mesure extrême devant rester proportionnée.

La demande de résiliation judicaire du contrat de bail fondée sur les troubles du voisinage sera par conséquent rejetée.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ICF LA SABLIERE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 février 2026, M. [L] [B] et Mme [T] [G] lui devaient pour le logement la somme de 3466,05 euros à la date du 25 février 2026 terme de janvier 2026 inclus. En outre les locataires restent également devoir la somme de 342,61 euros concernant le parking.

M. [L] [B] et Mme [T] [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ces montants, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [L] [B] et Mme [T] [G] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [L] [B] et Mme [T] [G], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 31 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 août 2021 entre la société ICF LA SABLIERE, d’une part, et M. [L] [B] et Mme [T] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 1] ([Localité 3][Adresse 7] est résilié depuis le 11 février 2025 à minuit,

CONDAMNE solidairement M. [L] [B] et Mme [T] [G] à payer à la société ICF LA SABLIERE la somme de 3466,05 euros (trois mille quatre cent soixante-six euros et cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE solidairement M. [L] [B] et Mme [T] [G] à payer à la société ICF LA SABLIERE la somme de 342,61 euros (trois cent quarante deux euros et soixante et un centimes) au titre de l’arriéré locatif concernant le parking , avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

AUTORISE M. [L] [B] et Mme [T] [G] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 23 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros (cent cinquante euros) et une 24ème mensualité aux fins d’apurement du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [L] [B] et Mme [T] [G],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 11 février 2025 à minuit,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [L] [B] et Mme [T] [G] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [L] [B] et Mme [T] [G] seront solidairement condamnés à verser à la société ICF LA SABLIERE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société ICF LA SABLIERE de ses autres demandes plus amples ou contraires,

DÉBOUTE la société ICF LA SABLIERE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [L] [B] et Mme [T] [G] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 31 décembre 2024 et celui des assignations du 27 novembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 mai 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge