Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 21 Août 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. SCIC d’HLM GAMBETTA

44 Avenue Léon Gambetta

49300 CHOLET

représentée par Maître Gwennolé LE GOURIELLEC, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [Y]

Appartement 308 Bâtiment A1

25 Ter Rue Jean Claude Maisonneuve

44220 COUËRON

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 juin 2025

date des débats : 19 juin 2025

délibéré au : 21 août 2025

RG N° N° RG 25/00459 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NSZD

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Gwennolé LE GOURIELLEC

CCC à Monsieur [N] [Y] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé prenant effet le 8 juillet 2021, la SCIC D’HLM GAMBETTA, a donné à bail à Monsieur [N] [Y] un logement et un emplacement de stationnement situés 25 ter rue Jean-Claude Maisonneuve – 44220 COUERON.

Le 18 octobre 2024, la SCIC D’HLM GAMBETTA a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1642,94 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 15 octobre 2024 et de justifier d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2025, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 27 janvier 2025, la SCIC D’HLM GAMBETTA a fait assigner Monsieur [N] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANTES, aux fins de :

— Constater la résiliation du contrat de location susvisé à la date du 19 décembre 2024, soit deux mois après la délivrance du commandement de payer les loyers et les charges ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [Y] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef ;

— Condamner Monsieur [N] [Y] au paiement :

— de la somme principale de 3429,56 euros correspondant au décompte des loyers impayés arrêté au 20 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers et les charges ;

— de tous les loyers, charges et indemnités d’occupation dus à compter du 21 décembre 2024 et jusqu’au jour de l’audience, selon décompte actualisé qui sera produit ;

— d’une indemnité d’occupation d’un montant égal celui du loyer et des charges, sous réserve des indexations, à compter du 19 décembre 2024 jusqu’à complète reprise des lieux par le bailleur ;

— de la somme de 300 euros au titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation ;

— de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers et de sa dénonciation à la CCAPEX.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 juin 2025, lors de laquelle la SCIC D’HLM GAMBETTA, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 3161,64 euros selon décompte arrêté au 16 juin 2025. L’office HLM s’est par ailleurs déclaré favorable à l’octroi au locataire de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire au regard de la reprise du paiement des loyers, maintenant toutefois sa demande de dommages et intérêts.

Monsieur [N] [Y] a comparu et actualisé sa situation personnelle et financière, déclarant percevoir 1758 euros de revenus et verser une pension alimentaire de 150 euros par mois. Il a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler la somme de 90 euros par mois en sus de son loyer courant.

Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur.

La décision a été mise en délibéré au 21 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 27 janvier 2025, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

En outre, la SCIC D’HLM GAMBETTA justifie avoir signifié le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et en vertu du commandement de payer qui est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 8 juillet 2021 étaient réunies à la date du 19 décembre 2024.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la SCIC D’HLM GAMBETTA est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 3161,64 euros au 16 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, montant auquel il convient de soustraire les frais de procédure (141,87 euros) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif, mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

En outre, apparaissent au décompte, à compter du mois de mars 2024 jusqu’au mois de décembre 2024 des pénalités d’enquête d’un montant de 116,44 euros au total.

Or, le bailleur ne produit aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé au locataire pour lui demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L.441-3 et L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, de son avis d’imposition ou de non-imposition, de sorte que ces sommes seront retirées du décompte.

Dans ces conditions, après déduction de ces sommes non justifiées, Monsieur [N] [Y] sera condamné à payer à la SCIC D’HLM GAMBETTA la somme de 2903,33 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 16 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire:

En vertu de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Dans les mêmes conditions, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Monsieur [N] [Y] a repris le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience, depuis le mois d’avril 2025. Il importe de noter qu’il a en outre versé la somme de 62 euros en plus de son loyer résiduel en avril et mai 2025 afin d’apurer progressivement sa dette.

Il ressort du diagnostic social et financier que Monsieur [N] [Y] explique les retards de paiement par l’aide financière qu’il apporte à son frère, par le paiement de la totalité des frais de scolarité de sa fille, et par le remboursement de deux dettes professionnelles à hauteur de 100 euros par mois.

Lors des débats, Monsieur [N] [Y] a indiqué disposer de revenus à hauteur de 1758 euros et a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 90 euros par mois en sus du loyer courant, ce à quoi la société bailleresse a donné son accord.

Dans ces conditions, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer avant l’audience, et dès lors que Monsieur [N] [Y] dispose de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant, et ce dans le délai de 36 mois prévu par les dispositions légales précitées au regard de l’échéance mensuelle qu’il propose de régler, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si Monsieur [N] [Y] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec indexation, due par le locataire depuis la date d’audience jusqu’à son départ effectif des lieux.

Il convient enfin de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dommages et intérêts :

La SCIC D’HLM GAMBETTA, qui ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct du retard de paiement, sera déboutée de sa demande de dommages intérêts fondée sur les dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil.

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [N] [Y], qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la CCAPEX 44.

Par ailleurs, il convient de débouter la SCIC D’HLM GAMBETTA de sa demande formulée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la SCIC D’HLM GAMBETTA, à l’encontre de Monsieur [N] [Y] ;

CONDAMNE Monsieur [N] [Y] à payer à la SCIC D’HLM GAMBETTA, la somme de 2903,33 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 16 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

ACCORDE à Monsieur [N] [Y] un délai de paiement de 36 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, à raison de 35 échéances de 80 euros, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,

CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, à la date du 19 décembre 2024 ;

DIT que Monsieur [N] [Y] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés, 25 ter rue Jean-Claude Maisonneuve – 44220 COUERON, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [N] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations et jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [N] [Y] à payer la SCIC D’HLM GAMBETTA, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de l’échéance du mois de juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

DÉBOUTE la SCIC D’HLM GAMBETTA, de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE la SCIC D’HLM GAMBETTA, de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [Y] aux dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer en date du 18 octobre 2024 et de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX 44) ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE