TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 09 DECEMBRE 2024

Chambre 6/Section 5

AFFAIRE: N° RG 23/09112 – N° Portalis DB3S-W-B7H-X7MI

N° de MINUTE : 24/00780

La S.C.I. NOUNJA

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Rachid EL ASRI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 2355

DEMANDEUR

C/

La S.C.I. [Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Charles-Edouard DESFORGES, AARPI ANDERS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 043

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 14 Octobre 2024, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier

ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte authentique reçu le 13 octobre 2022, la SCI Nounja a acquis de la SCI [Adresse 6] un immeuble situé [Adresse 3]) moyennant un prix de 1 280 000 euros.

Suivant acte sous seing privé du 31 décembre 2022, la SCI Nounja a consenti à la société Matadom un bail commercial portant sur un local situé au rez-de-chaussée de l’immeuble pour un loyer annuel de 46 800 euros.

La SCI Nounja a constaté des fuites d’eau en sous-sol.

C’est dans ces conditions que la SCI Nounja a, par acte d’huissier du 8 août 2023, fait assigner la SCI [Adresse 6] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de ses préjudices.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 24 avril 2024 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 14 octobre 2024.

Le jugement a été mis en délibéré au 9 décembre 2024, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 mars 2024, la SCI Nounja demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Sur la résolution de la vente :

— juger que les vices cachés affectant le bien immobilier sis, [Adresse 2], cadastré Z numéro [Cadastre 4] contenance 01 a 57 ca, est impropre à l’usage auquel on le destine, ou diminue son usage de tel sorte que la SCI Nounja, n’aurait pas contracté ou aurait contracté dans des conditions substantiellement différentes ;

— en conséquence, juger que le prix partiel à restituer par la SCI [Adresse 6] à la SCI Nounja correspondra au coût des travaux de réparation et de remise en état, soit 140 580 euros ;

— condamner la SCI [Adresse 6] au paiement de la somme de 140 580 euros à la SCI Nounja ;

— condamner la SCI [Adresse 6] à la somme de 46 800 €, arrêtée au 14 octobre 2023, à parfaire, correspondant à la perte des loyers non perçus de la société Matadom dans le cadre du bail commercial du 31 décembre 2022 ;

— condamner la SCI [Adresse 6] à payer à la SCI Nounja la somme de 40 000 euros à titre de préjudice moral ;

Sur la demande d’expertise judiciaire :

— constater l’exécution des travaux de réparation par la SCI Nounja ;

— prendre acte de la renonciation par la société Nounja à la demande d’expertise formulée au stade de l’assignation ;

En tout état de cause :

— condamner la SCI [Adresse 6] au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant notamment le coût du

procès-verbal de constat et du diagnostic technique que la SCI Nounja a été contrainte de faire réaliser ;

— rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 janvier 2024, la SCI [Adresse 6] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

A titre principal :

— débouter la SCI Nounja de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions A titre subsidiaire ;

— juger que la SCI Nounja ne peut cumuler, sur le fondement de la garantie des vices cachés, une action rédhibitoire et une action estimatoire ;

— débouter, la SCI Nounja de sa demande de remboursement d’une partie du prix de la vente en ce qu’elle n’en démontre ni le principe ni le quantum ;

Sur la demande subsidiaire de la SCI Nounja :

— débouter la SCI Nounja de sa demande de désignation d’un expert sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI Nounja à verser à la SCI [Adresse 6] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI Nounja aux entiers dépens.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés les parties, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que, aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Sur les demandes en paiement de la SCI Nounja

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il résulte de la combinaison des articles 1644, 1645 et 1646 du code civil que l’acquéreur a la choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix (action rédhibitoire), ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix (action estimatoire) ; que si le vendeur connaissait les vices de la chose (étant précisé que le vendeur professionnel est irréfragablement présumé connaître les vices de la chose), il est tenu de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur, une telle action indemnitaire pouvant être exercée cumulativement avec l’action rédhibitoire ou estimatoire, ou de manière autonome ; que si le vendeur ignorait les vices de la choses, il n’est tenu qu’à la restitution du prix et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

Mais, conformément à l’article 1643 du même code, le vendeur peut stipuler qu’il ne sera obligé à aucune garantie – quelle que soit l’action exercée -, pour les vices cachés dont il n’avait pas connaissance.

L’acheteur qui exerce l’action estimatoire est fondé à demander la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices lui permettant d’être en possession d’un immeuble conforme à celui qu’il avait souhaité acquérir (voir en ce sens : Cass. 3e civ., 1er février 2006, n° 05-10845).

En l’espèce, il sera d’abord relevé que la SCI Nounja ne sollicite nullement la résolution de la vente, mais seulement l’indemnisation du coût des travaux entrepris, de sorte qu’il n’est pas ici question de cumul des actions estimatoire et rédhibitoire.

La SCI Nounja expose que le bien vendu présente des défauts cachés au sens des articles 1641 et suivants du code civil en ce que :

— les sous-sols sont affectés par de nombreuses et importantes fissures ;

— les réseaux enterrés sont fuyards, ce qui a entrainé le lessivage des sols et la décompression des terrains.

Il résulte en effet de l’étude GSOL, du procès-verbal de constat d’huissier et de l’étude SARP que le sous-sol du bien présente divers vices : lézardes sur les murs, humidité importante, dégradation des sols, réseaux fuyards.

Il doit ici être relevé que l’étude GSOL (réalisée en novembre 2022) n’affirme nullement que les désordres sont le fait des réseaux enterrés, mais se contente d’en formuler l’hypothèse et d’appeler à de plus amples vérifications. En effet, les fuites de réseaux enterrés sont qualifiées de « cause potentielle » et, en page 14, l’expert indique qu’il « conviendra de vérifier l’état des réseaux enterrés ».

Ainsi, rien n’indique avec le degré de certitude requis en justice que les nombreux désordres constatés dans les lieux soient la résultant d’un vice majeur affectant les canalisations.

Par ailleurs, force est de constater que les désordres litigieux ont été constatés en novembre 2022

(étude GSOL) et en février 2023 (procès-verbal de constat d’huissier), soit dans un temps très proche de la réalisation de la vente (13 octobre 2022).

Or, en l’absence de plus amples éléments techniques sur ce point, il ne peut être considéré que les lézardes, nombreuses et importantes, et l’affaissement des sols soient apparus subitement dans le mois ayant suivi la vente.

En effet, un tel phénomène est nécessairement long à se développer et l’hypothèse selon laquelle le vendeur aurait dissimulé les fissures par quelques ragréages superficiels qui se seraient dégradés immédiatement après la vente ne peut emporter la conviction du tribunal en l’absence, ici encore, de plus amples éléments techniques.

Ainsi, l’état dégradé du sous-sol était nécessairement apparent au moment de la vente, de sorte que le moyen tiré de la garantie légale des vices cachés sera rejeté.

Au surplus, il sera relevé que l’acte de vente contient une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, autorisée par l’article 1643 du code civil de sorte que le moyen tiré de la qualité de profane de l’acquéreur est inopérant, ainsi stipulée :

« Le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l’exception toutefois et le cas échéant, de ce qui est dit ci-dessus sous le titre « Environnement – Santé publique.

Toutefois, cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s’appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance. »

Il sera ici rappelé qu’une telle clause cède en cas de connaissance du vice par le vendeur au moment de la vente, étant observé que le vendeur professionnel est présumé en avoir eu connaissance.

En l’état des pièces produites, il ne peut être considéré que la venderesse a la qualité de professionnel, celle-ci ne pouvant se déduire du seul fait qu’elle est une SCI, forme relativement commune de gestion de la propriété d’un bien immobilier et ce au-delà des sphères professionnelles de la construction.

En l’absence d’éléments objectifs permettant d’affirmer que la SCI [Adresse 6] est une professionnelle de la construction, cet argument ne peut être retenu.

S’agissant de la connaissance antérieure du vice, aucun des éléments produits par la SCI Nounja ne permet d’établir que la venderesse avait connaissance des vices, de sorte que la clause trouverait à s’appliquer y compris en cas de caractérisation d’un vice caché.

Partant, les demandes de la SCI Nounja seront rejetées.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, en procédure écrite devant le tribunal judiciaire, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions déposées par les parties.

L’article 768 du code de procédure civile précise que les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

En l’espèce, le caractère récapitulatif des dernières conclusions implique que le tribunal n’est saisi que par les demandes figurant au dispositif de ces écritures. Il n’y a donc lieu de prendre acte de la renonciation à la demande d’expertise.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de la SCI Nounja, succombant à l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SCI Nounja, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à la SCI [Adresse 6] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI Nounja de ses demandes en paiement ;

MET les dépens à la charge de la SCI Nounja ;

CONDAMNE la SCI Nounja à payer à la SCI [Adresse 6] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI Nounja de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT