N° RG 21/02168 – N° Portalis DBX6-W-B7F-VJPF

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

63B

N° RG 21/02168 – N° Portalis DBX6-W-B7F-VJPF

Minute n° 2024/00

AFFAIRE :

[B] [Y]

C/

S.A.R.L. [20]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU

M^e Vanessa MEYER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 17 DECEMBRE 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,

Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge,

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 12 Novembre 2024 sur rapport de Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge, conformément aux dispositions de l’article 785 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEUR :

Monsieur [B] [Y]

né le [Date naissance 2] 1967 à [Localité 18]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représenté par Maître Vanessa MEYER, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

La S.A.R.L. [20]

Dont le siège social est :

[Adresse 4]

[Localité 7]

Prise en la personne de son représentant lagal

Représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique reçu le 18 juillet 1978 par Me [Z] [R], notaire à [Localité 13], M. [C] [U] et son épouse Mme [J] [L] épouse [U] ont acquis de M. [X] [P] et son épouse une parcelle de terrain sise à [Localité 16] cadastrée section A n°[Cadastre 6] d’une contenance de 42 a 75 ca, la superficie réellement cédée, de 50 a 69 ca étant supérieure à celle de la parcelle A n°[Cadastre 6].

Afin de mettre la désignation cadastrale en accord avec la superficie cédée, un projet d’acte de vente rectificatif a été dressé le 8 juillet 1980 par Me [Z] [R], désignant le bien vendu sous les n° [Cadastre 6] et [Cadastre 11] de la section A, le n°[Cadastre 11] correspondant à un chemin d’accès, issu de la division de la parcelle A n°[Cadastre 9] en deux parcelles numérotées A n°[Cadastre 10] et A n°[Cadastre 11].

Ce projet d’acte rectificatif n’a pas été publié.

Suivant acte authentique reçu le 30 mai 1997, la SCI [Adresse 15] a acquis la propriété de la parcelle cadastrée A n°[Cadastre 9], devenue AL n°[Cadastre 1] et AL n°[Cadastre 3].

Suivant acte authentique reçu le 3 février 1999, les époux [U] ont vendu leur bien à M. [T] [N] et Mme [E] [V] épouse [N], qui l’ont eux même vendu suivant acte authentique reçu le 2 novembre 2006 par Me [A] [R], notaire à [Localité 13], à M. [B] [Y] et Mme [G] [S] épouse [Y] la parcelle section A n°[Cadastre 6] étant désormais cadastrée section AL n°[Cadastre 12].

En page 8 de l’acte de vente , dans la partie intitulée SERVITUDES, les vendeurs déclarent que “l’immeuble vendu est desservi par un chemin d’accès ne figurant pas sur le plan cadastral comme appartenant à l’immeuble vendu.

Mais il résulte des confrontants ci-dessus relatés sous le paragraphe désignation que ce chemin appartient au fonds vendu.

En vue de rétablir cette situation, il a été dressé par le notaire soussigné le 8 juillet 1980 un acte rectificatif avec dépôt d’un document d’arpentage établi par M. [C] [I] géomètre-expert sous le n°297. Cet acte n’a pu être publié.

Les parties et notamment l’acquéreur donnent tous pouvoirs au notaire soussigné à l’effet de parvenir à la publication de cet acte.”

Les époux [Y] ont apposé un portail métallique pour fermer l’accès au chemin d’accès.

Par lettre du 3 mars 2013, la SCI [Adresse 15] a mis en demeure ces derniers d’enlever ce portail métallique, revendiquant la propriété du chemin d’accès, pour l’avoir acquis par acte du 30 mai 1997.

En l’absence de règlement amiable du litige, la SCI [Adresse 15] a fait assigner M. [B] [Y] et Mme [G] [S] épouse [Y] devant le tribunal alors de grande instance de BORDEAUX, par acte du 15 mars 2016.

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Par jugement du 27 juin 2017, le tribunal de grande instance de BORDEAUX a jugé que la parcelle AL n°[Cadastre 1] constituant le chemin d’accès est la propriété de la SCI [Adresse 15] et condamné M. [B] [Y] et Mme [G] [S] épouse [Y] à enlever le portail métallique.

Le tribunal a considéré que, faute d’avoir été publié, l’acte rectificatif de vente du 8 juillet 1980 désignant le bien vendu sous les n°[Cadastre 6] et [Cadastre 11] de la section A, par division cadastrale de la parcelle A [Cadastre 9], en deux parcelles, [Cadastre 10] et [Cadastre 11], n’est pas opposable à la SCI [Adresse 14], de sorte qu’elle a acquis la totalité de la parcelle A [Cadastre 9].

Ce jugement a été confirmé par arrêt de la cour d’appel de [Localité 13] du 21 janvier 2021 ainsi que par l’arrêt du 6 juillet 2022 de la cour de cassation qui a rejeté le pourvoi formé par M. [B] [Y].

Dans le cadre de cette procédure, la responsabilité de la SCP [20] a été mise en cause par les époux [Y] devant le tribunal de grande instance, puis devant la cour d’appel. Ces demandes ont été déclarées irrecevables par le tribunal, comme ayant été transmises par voie de conclusions signifiées la veille de la clôture des débats et par la cour d’appel, comme ayant été présentées pour la première fois en appel et sans respecter le délai légal de 3 mois.

Estimant être privé de la propriété du chemin d’accès à son fonds, à raison du défaut de publication par Me [A] [R] de l’acte rectificatif du 8 juillet 1980, M. [B] [Y] et Mme [G] [S] épouse [Y], par acte du 12 mars 2020, ont fait assigner la SCP [20] devant le tribunal devenu judiciaire de BORDEAUX, en indemnisation de leurs préjudices.

Le divorce entre M. [B] [Y] et Mme [G] [S] a été prononcé le 10 décembre 2019 et au terme de l’acte liquidatif du régime matrimonial du 21décembre 2020, M. [B] [Y] s’est vu attribuer le bien de [Localité 16].

Dans ses dernières conclusions, notifiées le 19 septembre 2024, au visa des dispositions de l’article 1240 du code civil, M. [B] [Y] demande au tribunal de :

le dire recevable et bien fondé en ses demandesconstater l’existence d’une faute de la SARL [20] en raison de l’absence d’accomplissement des formalités de publicité foncière à l’origine des préjudices subis par luidire que cette faute est imputable à la SARL [20]en conséquenceengager la responsabilité civile délictuelle de la SARL [20] en raison de la faute commiseen conséquencecondamner la SARL [20] à la somme de 178.200 euros en réparation du préjudice matériel subi par lui au titre de la perte de valeur de son terraincondamner la SARL [20] à la somme de 23.549,04 euros (à parfaire) en réparation du préjudice subi par lui au titre du déplacement des compteurs et du portailcondamner la SARL [20] à la somme de 20.000 euros en réparation du préjudice de jouissance au titre de l’enclavement de sa parcellecondamner la SARL [20] à la somme de 7.648,27 euros au titre des frais de justice et d’avocat déjà exposés outre 4.779,82 euros au titre des dépens et article 700 du code de procédure civile qu’ils ont dû réglercondamner la SARL [20] à la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de la première instance.

Dans ses dernières conclusions, notifiées le 24 juin 2024, la SARL [20] demande au tribunal de :

débouter M. [Y] de ses demandes à son encontrecondamner M. [Y] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 octobre 2024.

MOTIVATION

Sur la responsabilité du notaire

Sur la faute

moyens des parties

M. [B] [Y] fait grief au notaire d’avoir omis de publier l’acte rectificatif du 8 juillet 1980, ce que la SARL [20] ne discute pas.

SUR CE

S’agissant d’un acte auquel il a prêté son concours en sa qualité d’officier ministériel ce qui est le cas de la vente d’un bien immobilier, le notaire engage sa responsabilité civile sur le fondement de la responsabilité délictuelle de l’article 1240 du code civil en cas de manquement préjudiciable à ses obligations.

La responsabilité du notaire ne peut toutefois être retenue et ouvrir droit à des dommages et intérêts sur ce fondement, que si le demandeur établit l’existence d’une faute commise par le notaire, ayant directement causé un dommage à celui qui l’invoque.

Le notaire doit veiller à l’utilité et à l’efficacité de l’acte qu’il reçoit et est tenu, à l’égard de toutes les parties, d’une obligation de conseil, qui s’entend comme l’obligation d’éclairer les parties et d’attirer leur attention de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes qu’il reçoit.

Le notaire est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer l’efficacité, et la protection des parties à l’acte. Ce principe d’efficacité recouvre non seulement la validité de l’acte, mais également sa capacité à produire les effets recherchés par les parties. Un acte parfaitement valable, mais inadapté dans ses effets aux besoins et attentes du client, engage la responsabilité de son rédacteur.

En l’espèce, en page 8 du titre des époux [Y], le vendeur déclare que l’immeuble vendu est desservi par un chemin d’accès, en précisant que, si ce chemin ne figure pas sur le plan cadastral comme appartenant à l’immeuble vendu, il lui appartient néanmoins, et que le notaire soussigné a dressé le 8 juillet 1980 un acte rectificatif, destiné à rétablir la situation, les parties et notamment l’acquéreur lui donnant tous pouvoirs pour parvenir à la publication de cet acte.

Il en ressort que le notaire s’est engagé envers les vendeurs et acquéreurs à procéder à la publication d’un acte rectificatif.

Il n’est pas discuté que la SARL [20] a manqué à cette obligation, alors même qu’il lui appartenait de vérifier qu’elle pouvait y satisfaire, notamment en s’informant sur la publication antérieure de droits concurrents acquis par des tiers sur le chemin en cause, afin d’alerter les acquéreurs sur les conséquences de cette publication en terme d’opposabilité de leur propre acte auxdits tiers, étant rappelé que selon l’article 30 du décret du 4 janvier 1955 :

“Les actes et décisions judiciaires soumis à publicité par application du 1° de l’article 28 sont, s’ils n’ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui sur le même immeuble ont acquis du même auteur des droits concurrents en vertu d’actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés ou ont fait inscrire des privilèges et des hypothèques. Ils sont également inopposables s’ils ont été publiés lorsque les actes décisions privilèges ou hypothèques invoqués par ces tiers ont été antérieurement publiés.”

Le manquement du notaire à son devoir d’information et de conseil, qui n’est pas contesté, constitue une faute.

Sur le préjudice et le lien de causalité

moyens des parties

M. [B] [Y] affirme que la faute imputée au notaire le prive de la propriété du chemin d’accès.

La SARL [19] conteste être à l’origine de cette perte qui proviendrait selon elle, de la déclaration erronée du vendeur, ayant prétendu être propriétaire du chemin, alors qu’il ne disposait pas d’un titre opposable à la SCI [Adresse 15].

M. [B] [Y] évalue son préjudice à la perte de valeur de son terrain, amputé de de la parcelle supportant le chemin, dont il estime la valeur à 178.200 euros, soit la contenance de la parcelle (550 m2) multipliée par le prix du m2 (324euros). Au soutien de cette prétention, il fait valoir qu’il va devoir acheter cette parcelle à la SCI, ou bien engager une procédure en désenclavement de son fonds. M. [B] [Y] sollicite également réparation au titre du coût du déplacement des compteurs, des câbles enterrés et du portail métallique qui se trouvent sur la parcelle litigieuse. Il fait enfin valoir un préjudice de jouissance, et des dépens, frais de justice et d’avocats, réglés au cours des instances précédentes.

La SARL [20] conteste les demandes indemnitaires formulées en demande, prétendant que s’il avait été dûment éclairé, M.[B] [Y] aurait tout au plus pu négocier le prix de son acquisition. Le notaire trouve le prix sollicité trop élevé, de 178. 200 euros, s’agissant d’une parcelle de chemin, qui ne fait que 594 m2, tandis que les époux [Y] ont acheté 4466 m2 de terrain bâti pour le prix de 232.000 euros à fortiori s’agissant, selon la défenderesse, d’un terrain non constructible. Il affirme que des négociations ont eu lieu avec la SCI [Adresse 15] pour acheter ladite parcelle et qu’à défaut d’en connaître l’issue, elle ne saurait être redevable d’une somme qui ne sera peut-être jamais payée.

La SARL [20] critique également la demande au titre du déplacement des compteurs et canalisations sur lesquels M. [B] [Y] pourrait bénéficier d’une prescription acquisitive, la nécessité de ce déplacement n’est pas établie, notamment si le demandeur rachète le chemin.

La SARL [20] s’oppose également aux frais sollicités au titre du portail métallique, un simple déplacement (et non remplacement selon le devis communiqué) de l’existant lui paraissant suffisant.

La SARL [20] estime enfin qu’il n’y a pas de préjudice de jouissance dans la mesure où les époux [Y] n’ont jamais été empêchés de passer, la SCI ayant toujours été disposée à leur accorder une servitude de passage.

SUR CE

Il est constant que les conséquences d’un manquement à un devoir d’information et de conseil ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance dès lors qu’il n’est pas certain que mieux informé, le créancier de l’obligation d’information se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse.

La perte de chance consiste en la disparition de la probabilité d’un événement favorable, même si par définition la réalisation d’une chance n’est jamais certaine.

Afin de statuer sur le caractère réparable de ce préjudice, il convient de déterminer si une chance de succès a été perdue de manière certaine, et le cas échéant, dans quelle proportion, c’est à dire de mesurer la probabilité de succès de l’action si la faute n’avait pas été commise.

Le préjudice indemnisable doit être évalué en fonction de la perte de chance d’être initialement indemnisé.

Pour évaluer ce préjudice, il peut être rappelé que si la réparation doit être intégrale, la perte de chance ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée mais doit correspondre à une fraction de cet avantage.

En l’espèce, il convient de rechercher si mieux informés, les époux [Y] auraient renoncé à acquérir le bien litigieux ou l’auraient acquis à des conditions plus avantageuses.

Le manquement du notaire à son devoir de conseil a laissé croire à M. [B] [Y] qu’il se portait acquéreur d’un fonds disposant d’un chemin d’accès privatif, ce qui lui a fait perdre une chance de ne pas acquérir un bien dépourvu de chemin d’accès privatif, ou de l’acquérir à un prix moins élevé. La perte de valeur du bien ainsi acquis, qui ressort de l’évaluation de l’agence [17] du 18 janvier 2023 versée aux débats, comparant la valeur de la maison, avec et sans chemin d’accès d’accès, sera chiffrée à hauteur de 80.000 euros.

Ce même manquement du notaire a fait perdre une chance à M. [B] [Y] de ne pas être condamné à enlever un portail métallique, préjudice dont la valeur sera limitée aux frais de déplacement du portail, à l’exclusion de son remplacement total, soit, au vu du devis produit aux débats, à la somme de 6.372 euros.

Les demandes au titre du déplacement des compteurs et câbles enterrés et du préjudice de jouissance n’étant étayées par aucun élément de preuve utile, seront écartées.

Les demandes au titre des frais de justice d’avocats et dépens déjà exposés ne présentent pas de lien de causalité avec les manquements du notaire, qui n’est pas tenu de supporter les frais d’une procédure que le demandeur a persisté à mener jusqu’en cassation. Elles seront rejetées.

2-Sur les demandes annexes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la défenderesse supportera la charge des entiers dépens de l’instance.

L’équité conduit par ailleurs à la condamner à payer à M. [B] [Y] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal :

— CONDAMNE la SARL [20] à verser à M. [B] [Y] la somme de 80.000 euros de dommages et intérêts au titre de la perte de valeur du bien acquis

CONDAMNE la SARL [20] à verser à M. [B] [Y] la somme de 6.372 euros de dommages et intérêts au titre des frais de déplacement du portail métallique

— DEBOUTE M. [B] [Y] de ses demandes au titre des frais de déplacement des compteurs et câbles enterrés

— DEBOUTE M. [B] [Y] de ses demandes au titre du préjudice de jouissance

— DEBOUTE M. [B] [Y] de ses demandes au titre des dépens frais de justice et d’avocat déjà exposés

— CONDAMNE la SARL [20] à la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— CONDAMNE la SARL [20] aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés par M^e Vanessa MEYER conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

— DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes et contraires

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

La présente décision est signée par Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT