Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 23 Janvier 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA

74 rue Jean Jaurès

59650 VILLENEUVE D ASCQ

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [W]

254 route de Vertou

Porte 25, étage 2

44200 NANTES

comparant en personne

Madame [P] [L] épouse [W]

254 route de Vertou

Porte 25, étage 2

44200 NANTES

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY

GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF

PROCEDURE :

date de la première évocation : 28 novembre 2024

date des débats : 28 novembre 2024

délibéré au : 23 janvier 2025

RG N° N° RG 24/02394 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NFCU

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [I] [W] + Madame [P] [L] épouse [W]

CCC à la préfecture

Copie dossier

Par acte sous seing privé du 12 juillet 2021, la S.A. VILOGIA a donné à bail à Monsieur et Madame [W] [I] et [P] un immeuble à usage d’habitation situé au 254 route de Vertou 44200 NANTES, moyennant un loyer révisable et actuel de 515,78 euros, provision sur charges incluse.

Par acte d’huissier en date du 6 mars 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 1.562,51 euros, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 28 juin 2024, la S.A. VILOGIA a fait citer Monsieur et Madame [W], locataires, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit et obtenir :

— l’expulsion de tout occupant ;

— le paiement solidaire des loyers échus d’un montant de 1.967,95 euros ;

— la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 457,52 euros, charges en sus ;

— une indemnité de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 28 novembre 2024, la S.A. VILOGIA actualise sa créance à la somme de 1.217,42 euros. Elle s’en rapporte sur la demande de délais.

Monsieur [W] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement pour apurer son arriéré locatif par mensualités de 100 euros.

Madame [W], bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu.

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 23 janvier 2025, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

SUR CE

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En tout état de cause, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la situation d’arriéré locatif ayant persisté depuis le signalement effectué le11 mars 2024 à l’organisme payeur des aides aux logements en vue du maintien du versement des aides, la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives est réputée constituée conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Et la dénonciation de l’assignation à la Préfecture ayant été faite le 11 juillet 2024, soit six semaines avant la date d’audience, la procédure est recevable.

Sur le montant des loyers dus

Les locataires ont cessé de régler régulièrement les loyers et le bailleur déclare une créance de 1.217,42 euros au 20 novembre 2024. Il convient de déduire de ce montant les frais de poursuite, qui relèvent des dépens, et il y a lieu de retenir une somme de 833,55 euros au titre des loyers et charges, loyer d’octobre 2024 inclus.

Les locataires doivent être condamnés solidairement au paiement de cette somme au titre des loyers échus et des charges, assortie des intérêts moratoires à compter de la présente décision.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et deux mois après commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 6 mars 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1.562,51 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement contient la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est en conséquence régulier et ses causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

En ce qui concerne la demande de délais, l’article 24 susvisé dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

En l’espèce, Monsieur et Madame [W] perçoivent le Revenu de Solidarité Active, il convient donc de leur accorder des délais de paiement ainsi qu’il est dit au dispositif.

Dans ces conditions, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier.

Mais, en cas de non-paiement intégral dans les délais, la clause résolutoire sera acquise, l’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation, due par les locataires jusqu’à sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer et des charges qu’ils auraient payé en cas de non-résolution du bail, soit la somme de 515,78 euros.

Sur les demandes annexes

Il ne paraît pas équitable de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir les locataires in solidum au paiement des dépens comprenant les frais d’huissier nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 6 mars 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constate la résiliation du bail conclu le 12 juillet 2021 entre la S.A. VILOGIA et Monsieur et Madame [W] [I] et [P] relatif à l’immeuble à usage d’habitation situé au 254 route de Vertou 44200 NANTES, conformément à la clause résolutoire acquise le 6 mai 2024 ;

Condamne solidairement Monsieur et Madame [W] [I] et [P] à payer à la S.A. VILOGIA la somme de 833,55 euros au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Autorise Monsieur et Madame [W] [I] et [P] à se libérer de leur dette d’un montant de 833,55 euros, outre les frais et dépens, par mensualités de 100 euros, en sus des loyers et charges courants, la première intervenant le 10 mars 2025, les suivantes le 10 de chaque mois jusqu’à apurement de la dette ;

Suspend en conséquence les effets de la clause résolutoire et dit qu’elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier, le bail initial reprenant effet en tous points ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance et quinze jours après une mise en demeure restée vaine la totalité de la dette redeviendra exigible, la clause résolutoire sera acquise et, qu’à défaut pour les locataires d’avoir libéré les lieux après la mise en demeure restée vaine, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

Dit qu’en cas de mise en demeure restée vaine, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur et Madame [W] [I] et [P], à compter de la mensualité visée dans la mise en demeure, d’un montant de 515,78 euros sera versé à la S.A. VILOGIA et, en tant que de besoin, les y condamne solidairement ;

Déboute la S.A. VILOGIA de sa demande formée du chef de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Dit qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe;

Rappelle que la présente décision est exécutoire ;

Condamne in solidum Monsieur et Madame [W] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 6 mars 2024 ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection