TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 8]

NAC: 5AA

N° RG 25/01291 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UBDE

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Septembre 2025

[T] [O]

[Y] [Z] épouse [R]

C/

[W] [P]

[B] [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Septembre 2025

à M^e LESCOURET

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 05 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSES

Mme [T] [O], demeurant [Adresse 6]

Mme [Y] [Z] épouse [R], demeurant [Adresse 7]

représentées par M^e Pascaline LESCOURET, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSES

Mme [W] [P], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Mme [B] [P], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Madame [T] [O] a donné à bail à Madame [W] [P] une maison individuelle avec jardin et garage située [Adresse 3] à [Localité 12] par contrat en date du 22 octobre 2014, prenant effet au 1er novembre 2014, moyennant un loyer initial mensuel de 790 €.

Monsieur [U] [V] s’était porté initialement caution des engagements de Madame [W] [P] au titre du bail, engagement qu’il a résilié à compter du 31 octobre 2017.

Il a donc été remplacé à ce titre par avenant prenant effet au 1er novembre 2017 par Madame [B] [P].

Par ailleurs, des loyers étant demeurés impayés, Madame [T] [O] en sa qualité de nue propriétaire et Madame [Y] [X] en sa qualité d’usufruitière, ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à Madame [W] [P] le 11 décembre 2024 pour un montant en principal de 4264,60 euros, dénoncé à la caution le 19 décembre 2024, demeuré infructueux.

En outre le 3 janvier 2025, un commandement pour défaut d’assurance a été délivré à Madame [W] [P].

Madame [T] [O] et Madame [Y] [X] née [Z] ont ensuite fait assigner Madame [W] [P] et Madame [B] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé le 26 mars 2025.

Aux termes de l’assignation, elles ont sollicité de :

— constater le jeu de la clause résolutoire

— ordonner l’expulsion de Madame [W] [P] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, de la maison avec cour et garage sise [Adresse 3] à [Localité 12] ;

— condamner solidairement Madame [W] [P] et Madame [B] [P] à leur payer à titre provisionnel la somme de 6717,46 euros pour les arriérés de loyers de mars 2024 à mars 2025 (somme à parfaire au jour de l’audience) ;

— condamner solidairement Madame [W] [P] et Madame [B] [P] à leur payer la somme de 817,62 euros par mois à titre d’ indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux ;

— condamner Madame [P] à une astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir pour tout défaut de sa part de laisser entrer tout artisan mandaté par Madame [O] aux fins d’établir des devis de réparation et de procéder à des travaux de réparation nécessaires relatifs à la gouttière du jardin ;

— condamner solidairement Madame [W] [P] et Madame [B] [P] à leur payer 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance, incluant le coût des commandements des 19 décembre 2024 et 3 janvier 2025.

A l’audience du 13 juin 2025, Madame [T] [O] et Madame [Y] [X] née [Z] ont comparu, représentées par leur conseil, ont maintenu les demandes reprises dans l’acte introductif d’instance et ont actualisé la dette à la somme de 9.170,32 euros au 30 juin 2025 et modifié leur demande concernant l’accès aux locaux de la manière suivante :

— condamner Madame [P] à une astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la décision à venir pour tout défaut de sa part de laisser entrer à son domicile, dans sa cour et jardin tout expert d’assurance de Madame [O] ou de Madame [S] (voisine) toute

partie intéressée par le sinistre dégâts des eaux affectant le bien situé [Adresse 2] , tout artisan mandaté par Madame [O] aux fins d’établir des devis de réparation et de procéder aux travaux de réparation nécessaires relatifs à la gouttière côté jardin.

Ces modifications reprises dans des conclusions n°1 ont été portées à la connaissance par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 3 juin 2025 tant à Madame [W] [P] qu’à Madame [B] [P] et par courrier remis dans la boîte aux lettres de Madame [W] [P].

Madame [W] [P], assignée par acte délivré par commissaire de justice en son étude le 26 mars 2025, n’a pas comparu et n’était pas représentée à l’audience du 13 juin 2025.

Madame [B] [P], assignée par acte délivré par commissaire de justice à sa personne le 26 mars 2025, n’a pas comparu et n’était pas représentée à l’audience du 13 juin 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025.

Par note en délibéré en date du 27 juin 2025, le conseil des demanderesses a justifié que les lettres recommandées avec accusé de réception adressées le 3 juin 2025 n’avaient pas été retirées ni par Madame [W] [P] ni par Madame [B] [P], lesdites lettres portant la mention “ Pli avisé non réclamé”.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – SUR LA DEMANDE DE RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 27 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89,462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement de commandement de payer à la CCAPEX en date du 13 décembre 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dispose, dans sa version applicable à la présente espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 décembre 2024 pour un montant en principal de 4.264,60 euros euros à Madame [W] [P].

Aucun loyer n’ayant été payé depuis septembre 2024 et en l’état jusqu’à juin 2025 inclus, le commandement de payer est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 12 février 2025.

L’expulsion de Madame [W] [P] sera en conséquence ordonnée.

II – SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Madame [T] [O] et Madame [Y] [X] née [Z] indiquent que l’arriéré depuis mars 2024 est demeuré impayé et que depuis septembre 2024 aucun loyer n’a été payé par Madame [W] [P] et ont donc sollicité la condamnation solidaire de Madame [W] [P] et de Madame [B] [P] à leur payer la somme de 9170,32 euros au titre des loyers dus, somme arrêtée au 30 juin 2025.

Madame [W] [P] et Madame [B] [P], qui n’ont pas comparu, n’ont par définition contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Elles seront en conséquence condamnées solidairement et à titre provisionnel au paiement de cette somme de 9170,32 euros.

Madame [W] [P] et Madame [B] [P] seront également condamnées solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

L’arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit en l’état à la somme de 817,62 euros.

III – SUR LA DEMANDE D’ACCES AUX LOCAUX SOUS ASTREINTE

Le bail prévoit en son article 7n) l’obligation pour la locataire de laisser exécuter sans indemnité tous les travaux nécessaires à la remise en état ou à l’amélioration des lieux loués et des parties communes.

En outre aux termes des dispositions d’ordre public de l’article 7e) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est notamment obligé de :

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ;

En l’espèce, une voisine de Madame [P] a alerté Madame [O] d’une fuite de la gouttière du toit côté jardin se déversant sur son mur.

Madame [W] [P], alertée de cette situation, n’a pas communiqué ses disponibilités à Madame [O] afin de faire intervenir un artisan pour les travaux de réparation.

Une expertise est actuellement en cours et afin de pouvoir effectuer toute visite nécessaire et toute réparation nécessaire, il sera enjoint dans ces conditions à Madame [W] [P] de laisser entrer à son domicile, dans sa cour et jardin tout expert d’assurance de Madame [O] ou de Madame [S] (voisine) ainsi que toute partie intéressée par le sinistre dégâts des eaux affectant le bien situé [Adresse 2] à [Localité 12], ainsi que tout artisan mandaté par Madame [O] aux fins d’établir des devis de réparation et de procéder aux travaux de réparation nécessaires relatifs à la gouttière côté jardin et ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé un délai d’un mois après la signification de la présente ordonnance et pendant un délai de 3 mois.

IV– SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [W] [P] et Madame [B] [P], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements en date des 19 décembre 2024 et du 3 janvier 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [T] [O] et Madame [Y] [X] née [Z], Madame [W] [P] et Madame [B] [P] devront leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle elles seront condamnées solidairement.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 22 octobre 2014, ayant pris effet au 1er novembre 2014, conclu entre Madame [T] [O] d’une part et Madame [W] [P] d’autre part concernant une maison individuelle avec jardin et garage située [Adresse 3] à [Localité 12], sont réunies à la date du 12 février 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [W] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [W] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [T] [O] et Madame [Y] [X] née [Z] pourront deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS solidairement Madame [W] [P] et Madame [B] [P] à payer à titre provisionnel à Madame [T] [O] et Madame [Y] [X] née [Z] la somme de 9.170,3 euros. au titre de la dette locative, mensualité de juin 2025 incluse ;

CONDAMNONS solidairement Madame [W] [P] et Madame [B] [P] à payer à titre provisionnel à Madame [T] [O] et Madame [Y] [X] née [Z] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 12 février 2025, dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l’indemnité courra du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tel que si le contrat s’était poursuivi, soit en l’état à la somme de 817,62 euros ;

ORDONNONS à Madame [W] [P] de laisser entrer à son domicile, dans sa cour et jardin tout expert d’assurance de Madame [O] ou de Madame [S] (voisine) ainsi que toute partie intéressée par le sinistre dégâts des eaux affectant le bien situé [Adresse 2] à [Localité 12] ou encore tout artisan mandaté par Madame [O] aux fins d’établir des devis de réparation et de procéder aux travaux de réparation nécessaires relatifs à la gouttière côté jardin et ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé un délai d’un mois après la signification de la présente ordonnance et pendant un délai de 3 mois ;

CONDAMNONS solidairement Madame [W] [P] et Madame [B] [P] à payer à Madame [T] [O] et à Madame [Y] [X] née [Z] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Madame [W] [P] et Madame [B] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandement en date des 19 décembre 2024 et 3 janvier 2025 ;

DEBOUTONS Madame [T] [O] et Madame [Y] [X] née [Z] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente