Tribunal Judiciaire de Nantes, Jcp logement, 25 septembre 2025, n° 25/01707

TJ Nantes 25 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Notification à la CCAPEX
La cour a constaté que la notification à la CCAPEX avait été effectuée conformément aux exigences légales, rendant la demande de constatation de la résiliation du bail recevable.
Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que la locataire était en défaut de paiement et que les conditions pour ordonner l'expulsion étaient réunies.
Accepté
Créance justifiée par le contrat de bail
La cour a jugé que la créance du bailleur était justifiée et a ordonné le paiement des sommes dues.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation du bail
La cour a estimé que la locataire devait une indemnité d'occupation jusqu'à son départ effectif des lieux.
Accepté
Condamnation aux dépens en cas de succombance
La cour a condamné la locataire aux dépens, conformément aux règles de procédure.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a accordé une indemnité au bailleur pour ses frais de justice, conformément à l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nantes, jcp logement, 25 sept. 2025, n° 25/01707
Numéro(s) :	25/01707
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Texte intégral

Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 25 Septembre 2025

__________________________________________

DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

B.P. 83618

44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [L] [I], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [G] [B]

5 rue de Hamilton

Logement 30 Etage 4

44300 NANTES

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 juin 2025

date des débats : 05 juin 2025

délibéré au : 25 septembre 2025

RG N° N° RG 25/01707 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NZV7

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Madame [G] [B] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 16 août 1993, Nantes Habitat a donné à bail à [G] [B] un logement lui appartenant sis, 5 rue de Hamilton – 44300 NANTES. Par ordonnance du juge des référés du tribunal d’instance de Nantes en date du 6 septembre 2001, le bail précité a été résilié pour non-paiement des loyers.

Selon acte sous seing privé en date du 28 octobre 2010 à effet au 1er novembre 2010, Nantes Métropole Habitat, venant aux droits de Nantes Habitat, a donné à bail à [G] [B] un logement de type 3 lui appartenant sis, 5 rue de Hamilton, 4ème étage n°30 – 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 197,37 € pour le logement, outre une provision mensuelle pour charges de 138,59 €.

Par acte de commissaire de justice du 21 août 2024, Nantes Métropole Habitat a fait commandement à [G] [B] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 474,78 € arrêté au 13 août 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, Nantes Métropole Habitat a fait assigner [G] [B] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et résilier le bail liant les parties ;

· Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail signé le 28 octobre 2010 pour non-paiement des loyers et des charges dans l’hypothèse où il ne sera pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire ;

· Ordonner l’expulsion de [G] [B] ainsi que de tous occupants de son chef dans les lieux, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

· Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risque de la locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

· Condamner la locataire au paiement de la somme de 2 272,58 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 29 octobre 2024, à parfaire ou diminuer suivant décompte au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

· Condamner [G] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du dernier loyer en cours, soit la somme de 228,18 € augmentée des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux de la locataire, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;

· Condamner la locataire au paiement d’une somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

· Condamner la locataire au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

· Ordonner l’exécution provisoire.

Les services sociaux du département ont informé le tribunal, par courrier reçu au greffe le 19 mai 2025, que [G] [B] ne s’est pas présentée aux deux rendez-vous qui lui ont été proposés et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé, seules les observations du bailleur ayant été recueillies.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 juin 2025.

À ladite audience, Nantes Métropole Habitat se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 4 945,64 € au titre des loyers et charges échus à la date du 27 mai 2025, frais de procédure inclus.

Régulièrement assignée à étude, [G] [B] n’a pas comparu. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige et il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 1er juillet 2024 dont la Commission a accusé réception le 2 juillet 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 11 décembre 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 11 décembre 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 12 décembre 2024, et le préfet en a accusé réception le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 juin 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à [G] [B] le 21 août 2024, pour un arriéré de loyers et charges de 1 474,78 €.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 octobre 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [G] [B].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de Nantes Métropole Habitat est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[G] [B] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 4 637,51 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 27 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse. En conséquence, [G] [B] sera condamnée au paiement de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Elle sera enfin condamnée à payer à Nantes Métropole Habitat, à compter du 28 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 395,37 €.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [G] [B], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Elle sera également condamnée à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 28 octobre 2010 entre Nantes Habitat et [G] [B], concernant le logement sis, 5 rue de Hamilton, 4ème étage n°30 – 44300 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 22 octobre 2024 ;

CONDAMNE [G] [B] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 4 637,51 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 27 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE [G] [B] à payer à Nantes Métropole Habitat, à compter du 28 mai 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 395,37 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [G] [B], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [G] [B] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [G] [B] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY