TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Muriel CADIOU

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Muriel CADIOU

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05727 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADWC

N° MINUTE : 8

JUGEMENT

rendu le 05 décembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. CARDIF LOGEMENTS ayant pour mandataire la SAS DAUCHEZ ADMINISTRATEURS DE BIENS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Muriel CADIOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0656

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [L], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 05 décembre 2025 par Olivier ADAM, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 05 décembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/05727 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADWC

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 mars 2021, la société SCI CARDIF LOGEMENTS a consenti un bail d’habitation à M. [V] [L] sur des locaux situés au [Adresse 3] (lot n°1187, 4e étage), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 685,66 euros et d’une provision pour charges de 87 euros. Par courrier électronique du locataire en date du 1er juin 2021, un bail verbal accessoire pour une place de parking a été conclu et associé au bail d’habitation, sa prise d’effet est fixée au 1er août 2021.

Une première procédure en acquisition de la clause résolutoire a été engagée en 2022 au terme de laquelle un échéancier est convenu entre le locataire et le bailleur afin de permettre le paiement de la dette locative.

Suite à de nouveaux loyers impayés, une procédure en référé a été engagée le 30 octobre 2024. L’ordonnance de référé en date du 24 avril 2025 dit n’y avoir lieu à référer sur la demande la SCI CARDIF LOGEMENTS de constat d’acquisition de la clause résolutoire.

Suite à la persistance d’impayés locatifs, par acte de commissaire de justice du 1er août 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 7.864,23 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [V] [L] le 5 août 2024.

Par assignation du 23 mai 2025, la société SCI CARDIF LOGEMENTS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et la situation de M. [V] [L] occupant sans droit ni titre, à titre subsidiaire, ordonner la résiliation du bail portant sur l’appartement et celle du bail verbal portant sur le parking et, en tout état de cause, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [V] [L] au besoin avec l’aide de la force publique, statuer sur le sort et la séquestration des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer augmenté de 30% et des charges, soit 1 055,64 euros outre 100 euros au titre de la location du parking, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  17 147,98 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 mai 2025,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 mai 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 17 octobre 2025, la société SCI CARDIF LOGEMENTS, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 15 octobre 2025, s’élève désormais à 21 824,46 euros, terme du mois d’octobre 2025 inclus. La société SCI CARDIF LOGEMENTS considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La société bailleresse ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [V] [L] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société SCI CARDIF LOGEMENTS a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [V] [L].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SCI CARDIF LOGEMENTS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 1er août 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 7 864,23 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 2 octobre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SCI CARDIF LOGEMENTS à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société SCI CARDIF LOGEMENTS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 octobre 2025, M. [V] [L] lui devait la somme de 21.824,46 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution du locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 17 147,98 euros, suivant décompte arrêté au 5 mai 2025.

M. [V] [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 846,10 euros, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 2 octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SCI CARDIF LOGEMENTS ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [V] [L], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 mars 2021 entre la société SCI CARDIF LOGEMENTS, d’une part, et M. [V] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (lot n°1187, 4e étage) est résilié depuis le 2 octobre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [V] [L], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [V] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] (lot n°1187, 4e étage) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [V] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 846,10 euros (huit cent quarante-six euros et dix centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 2 octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [V] [L] à payer à la société SCI CARDIF LOGEMENTS la somme de 17 147,98 euros (dix-sept mille cent quarante-sept euros et quatre-vingt-dix-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société SCI CARDIF LOGEMENTS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [V] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 1er août 2024 et celui de l’assignation du 23 mai 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge