Tribunal Judiciaire de Nantes, Jcp logement, 5 juin 2025, n° 24/02742

TJ Nantes 5 juin 2025

Arguments

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Accepté
Non-respect des obligations contractuelles par le locataire
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, justifiant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion du locataire, considérant qu'il occupait les lieux sans droit ni titre.
Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que le locataire devait un montant précis au titre des loyers et charges impayés.
Accepté
Occupation des lieux après résiliation du bail
La cour a accordé une indemnité d'occupation au bailleur, considérant que le locataire devait payer pour l'occupation des lieux après la résiliation.
Accepté
Succombance de la partie défenderesse
La cour a condamné le locataire aux dépens, considérant qu'il avait succombé dans ses demandes.
Accepté
Frais engagés par le bailleur
La cour a accordé une somme au bailleur sur le fondement de l'article 700, considérant les frais engagés.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nantes, jcp logement, 5 juin 2025, n° 24/02742
Numéro(s) :	24/02742
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	3 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Guillaume LENGLART
Parties :	S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Texte intégral

Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 05 Juin 2025

__________________________________________

DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [N] [L] [B]

Porte 309 Bukolia Saumonières

10 Rue des Saumonières

44300 NANTES

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 23 janvier 2025

date des débats : 23 janvier 2025

délibéré au : 24 avril 2025

prorogé au : 05 juin 2025

RG N° N° RG 24/02742 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NH2J

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [M] [N] [L] [B] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 16 juillet 2021 à effet au même jour, CDC Habitat Social a donné à bail à [M] [B] un logement lui appartenant sis, Bukolia Saumonières, 10 rue des Saumonières, 2ème étage porte 309 – 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 279,06 € pour le logement, 25,87 € pour les annexes, outre une provision mensuelle pour charges de 76,78 €.

Par acte de commissaire de justice du 14 mai 2024, CDC Habitat Social a fait commandement à [M] [B] de justifier d’une assurance, de justifier de l’occupation des lieux et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 377,10 € arrêté au 2 mai 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 août 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, CDC Habitat Social a fait assigner [M] [B] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater la résiliation du bail en date du 16 juillet 2021 à compter du 14 juin 2024 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 25 juin 2024 pour défaut de paiement, et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail à compter du jugement à intervenir ;

· Ordonner l’expulsion de [M] [B] et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner [M] [B] au paiement de la somme de 640,57 € arrêtée au 23 juillet 2024, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter du 14 mai 2024 ou à compter du jugement à intervenir ;

· Condamner [M] [B] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à partir du 14 juin 2024 ou du 25 juin 2024 ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à libération complète des lieux, qui sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

· Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et dire que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

· Condamner [M] [B] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement ;

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

Les services sociaux du département ont informé le tribunal le 13 janvier 2025 qu’ils n’avaient pas réussi à se mettre en contact avec le locataire et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé, seules les observations du bailleur ayant pu être recueillies.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 janvier 2025.

A ladite audience, CDC Habitat Social se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 1.109,76 € au titre des loyers et charges échus à la date du 20 janvier 2025.

Régulièrement assigné à étude, [M] [B] n’a pas comparu.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige et il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. En raison d’une difficulté de service, le délibéré a dû être prorogé au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la société bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 2 mai 2024 dont la Caisse a accusé réception le 6 mai 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 7 août 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 7 août 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 9 août 2024, et le préfet en a accusé réception le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 janvier 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le locataire a notamment pour obligation « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. ».

En l’espèce, [M] [B] n’a pas justifié que le logement dont il est locataire était assuré au moment du commandement de payer et de justifier d’une assurance du 14 mai 2024 et de l’assignation du 7 août 2024. Il ne s’est pas présenté à l’audience.

De plus, le contrat de bail contient en son article 7 une clause résolutoire et le commandement de justifier d’une assurance visant cette clause a été signifié au locataire le 14 mai 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 juin 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [M] [B].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de CDC Habitat Social est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[M] [B] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette et ne demande pas de délais de paiement.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 1.109,76 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 20 janvier 2025.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 221,04 € (91,09 € + 129,95 €).

En conséquence, [M] [B] sera condamné au paiement de la somme de 888,72 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 20 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à CDC Habitat Social, à compter du 21 janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 378,40 €.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [M] [B], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à payer à CDC Habitat Social la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 16 juillet 2021 entre CDC Habitat Social et [M] [B], concernant le logement sis Bukolia Saumonières, 10 rue des Saumonières, 2ème étage porte 309 – 44300 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 15 juin 2024 ;

CONDAMNE [M] [B] à payer à CDC Habitat Social la somme de 888,72 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 20 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE [M] [B] à payer à CDC Habitat Social, à compter du 21 janvier 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 378,40 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [M] [B], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [M] [B] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [M] [B] à payer à CDC Habitat Social la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 5 juin 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY