TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

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N° RG 24/58644

N° Portalis 352J-W-B7I-C6CJ4

N° : 4

Assignation du :

23 Octobre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 09 juillet 2025

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDEURS

Madame [R] [P]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Monsieur [M] [U]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Madame [R] [H] [Z] [U]

[Adresse 3]

[Localité 11]

représentée par Maître Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS – #D0285

DEFENDERESSE

S.A.S. SA-SHA

[Adresse 4]

[Localité 10]

représentée par Maître Amandine CHAUSSE, avocat au barreau de PARIS – P0115

DÉBATS

A l’audience du 18 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Paul MORRIS, Greffier,

Par acte du 30 septembre 2020, Monsieur [L] [U] a donné à bail commercial à la société par actions simplifiée SA-SHA des locaux situés [Adresse 8] / [Adresse 1] (lots de copropriété n°3 et 44), à usage exclusif de « Vente et création :

De vêtements et accessoires de mode,

D’articles de décoration pour la personne et la maison

et, à titre d’accessoire, mise à disposition d’un studio photos »

Par acte extrajudiciaire délivré le 14 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer une sommation visant la clause résolutoire d’avoir à exploiter les lieux conformément à la destination contractuelle.

Madame [V] [P], Monsieur [M] [U] et Madame [R] [U] sont venus aux droits de Monsieur [L] [U], décédé le 20 juin 2024.

Par acte extrajudiciaire délivré le 23 octobre 2024, Madame [V] [P], Monsieur [M] [U] et Madame [R] [U] ont attrait la société SA-SHA devant le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé.

Par acte notarié du 21 mars 2025, Monsieur [M] [U] s’est vu attribuer la propriété des lots n°3 et 44 de l’immeuble sis [Adresse 9].

Soutenant oralement ses écritures à l’audience du 18 juin 2025, Monsieur [M] [U] entend voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 14 janvier 2024 ;

— ordonner l’expulsion de la société SA-SHA et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner la société SA-SHA à payer à Monsieur [M] [U] la somme provisionnelle de 10 492,50 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 juin 2025 ;

— condamner la société SA-SHA au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer majoré de 20% et augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur ;

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur ;

— rejeter toutes demandes adverses ;

— condamner la société SA-SHA au paiement d’une somme de 2500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement et celui des procès-verbaux de constat des 27 septembre 2023 et 5 février 2024.

Aux termes de ses conclusions oralement soutenues, la société SA-SHA entend voir :

A titre principal

— Se déclarer incompétent et renvoyer les parties à mieux se pourvoir ;

A titre subsidiaire

— Dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes adverses ;

En tout état de cause :

— Condamner les demandeurs aux dépens ;

— Condamner les demandeurs au paiement d’une indemnité de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

En premier lieu, il est rappelé que les « demandes » tendant à voir « constater », « donner acte » ou « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne sont pas susceptibles de faire l’objet d’une exécution forcée. Ces demandes -qui n’en sont pas et constituent en réalité un résumé des moyens- ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

En second lieu, l’argumentation développée par la société SA-SHA fondée sur l’absence d’urgence, l’existence de contestations sérieuses et l’absence de preuve d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent ne tend pas à questionner la compétence juridictionnelle du juge des référés mais ses pouvoirs ; elle constitue ainsi un moyen de défense de fond.

Aussi la présente juridiction retiendra-t-elle sa compétence.

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Si le commandement remplit les conditions de fond et de forme et que le bailleur établit la persistance de l’infraction au-delà du délai d’un mois, la clause résolutoire doit être appliquée par la juridiction saisie sans rechercher si la sanction est proportionnée ou non à la gravité de la faute commise.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

L’article 3.1 du bail stipule :

« Activités – Ne pouvoir affecter les lieux loués que pour l’activité de :

Vente et création :

— De vêtements et accessoires de mode,

— D’articles de décoration pour la personne et la maison

et, à titre d’accessoire, mise à disposition d’un studio photos »

Contrairement à ce qu’affirme la société SA-SHA, cette clause, claire et non équivoque, met à la charge du preneur l’obligation de n’affecter les lieux loués qu’aux activités de vente et de création de vêtements, accessoires de mode et articles de décoration pour la personne et la maison, à l’exclusion de toute autre. Elle n’apparaît aucunement contradictoire avec l’article 12.5 du bail qui impose au preneur de notifier au bailleur toute modification au registre du commerce et des sociétés, la concordance entre l’activité exploitée dans les lieux et l’objet social de la société locataire étant indifférente.

Le bail comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat « à défaut d’exécution d’une seule des conditions du bail » et un mois après la délivrance d’un commandement de payer ou d’avoir à respecter ou exécuter l’une des clauses ou obligations du bail demeuré infructueux.

Ainsi, la violation de la clause de destination du bail est susceptible de justifier le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, lequel est indépendant de la gravité du manquement reproché.

Par procès-verbal de constat, un commissaire de justice a constaté le 27 septembre 2023 l’exploitation dans les locaux loués d’une activité d’onglerie et de prestations esthétiques.

Le commandement délivré le 14 décembre 2023 somme la société défenderesse d’exploiter les lieux loués conformément à la clause de destination contractuellement prévue, qu’il reproduit, dans le délai d’un mois.

Par procès-verbal de constat, un commissaire de justice a constaté le 5 février 2024 l’exploitation dans les locaux loués d’une activité d’onglerie et de prestations esthétiques. Monsieur [M] [U] apporte ainsi la preuve d’une violation de la clause de destination du bail et de sa persistance à l’expiration du délai d’un mois suivant la délivrance du commandement.

La société SA-SHA reconnaît avoir modifié la destination des locaux. Elle fait toutefois valoir qu’elle a formulé une demande de déspécialisation à laquelle le bailleur n’a pas répondu dans les trois mois et qui est en conséquence réputée acceptée.

En réplique, Monsieur [M] [U] expose qu’aucune demande de déspécialisation conforme aux articles L145-48 et L145-49 du code de commerce ne lui a été soumise et que l’activité de salon esthétique est objectivement contraire avec la destination contractuelle.

En application de l’article L145-48 du code de commerce, le locataire peut, sur sa demande, être autorisé à exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution, lorsque ces activités sont compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier.

L’article 145-49 du même code précise :

« La demande faite au bailleur doit, à peine de nullité, comporter l’indication des activités dont l’exercice est envisagé. Elle est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et dénoncée, en la même forme, aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce. Ces derniers peuvent demander que le changement d’activité soit subordonné aux conditions de nature à sauvegarder leurs intérêts.

Le bailleur doit, dans le mois de cette demande, en aviser, dans la même forme, ceux de ses locataires envers lesquels il se serait obligé à ne pas louer en vue de l’exercice d’activités similaires à celles visées dans la demande. Ceux-ci doivent, à peine de forclusion, faire connaître leur attitude dans le mois de cette notification.

A défaut par le bailleur d’avoir, dans les trois mois de la demande, notifié son refus, son acceptation ou encore les conditions auxquelles il subordonne son accord, il est réputé avoir acquiescé à la demande. Cet acquiescement ne fait pas obstacle à l’exercice des droits prévus à l’article L. 145-50. »

En l’espèce, la société SA-SHA produit plusieurs correspondances en date des 15 novembre 2022 et 2 décembre 2022 sollicitant du mandataire du bailleur qu’il lui donne son accord pour l’exploitation d’une activité d’onglerie et de salon esthétique dans les locaux loués. Ces demandes, adressées par courriels, ne respectent manifestement pas le formalisme de l’article L145-49 du code de commerce et ne sauraient en conséquence faire présumer l’acquiescement du bailleur.

Par lettre recommandée dont il a été accusé réception le 18 décembre 2023, la société SA-SHA a adressé au mandataire du bailleur une demande d’autorisation de changement d’activité commerciale, mentionnant l’activité projetée « une onglerie & de l’esthétique ». Son courrier fait allusion à la conjoncture économique et aux nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution, puisqu’il déplore le défaut de rentabilité de l’activité de vente de prêt-à-porter et se réfère à la viabilité économique de l’activité esthétique débutée dans les locaux, que la locataire entend poursuivre avec l’accord du bailleur. Aussi ce courrier pourrait-il être considéré comme une demande de déspécialisation au sens de l’article L145-49 du code de commerce.

Toutefois, il est établi que la société SA-SHA a fait réaliser des travaux, modifié l’aménagement des locaux et débuté l’activité d’onglerie et de salon esthétique avant l’envoi de cette demande, ce qui ressort notamment du procès-verbal de constat du 27 septembre 2023. La demande de déspécialisation a été reçue par le bailleur le 18 décembre 2023, soit postérieurement à la délivrance du commandement d’avoir à exploiter les locaux conformément à la clause de destination. Il s’ensuit qu’à la date du commandement et à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de celui-ci, la société SA-SHA ne pouvait se prévaloir d’un acquiescement tacite du bailleur qui ne pouvait être présumé qu’à compter du 19 mars 2024.

Dès lors, la contestation tirée de la déspécialisation tacitement approuvée par le bailleur ne revêt pas de caractère sérieux.

Enfin, la société SA-SHA invoque la mauvaise foi du bailleur. Toutefois, aucune demande de déspécialisation n’a été adressée à celui-ci selon les formes imposées par l’article L145-49 du code de commerce -lesquelles sont d’ordre public, conformément à l’article à l’article L145-15 du même code- avant la délivrance du commandement, de sorte qu’il ne saurait être tiré argument du silence opposé par le mandataire du bailleur aux sollicitations de la défenderesse.

Ainsi, la modification de l’activité exploitée dans les lieux loués, sans l’accord du bailleur, constitue un manquement contractuel justifiant la mise en œuvre de la clause résolutoire. En faisant délivrer ce commandement, Monsieur [L] [U] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Les causes de ce commandement n’ont pas été régularisées dans le mois de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire est acquise depuis le 18 janvier 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société SA-SHA et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 20%.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause du bail qui stipule que l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer majoré de 20% s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

Au vu du décompte produit par Monsieur [M] [U], l’obligation de la société SA-SHA au titre des indemnités d’occupation, charges, taxes et accessoires au 17 juin 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 10 492,50 euros (terme du mois de juin 2025 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société SA-SHA à titre de provision.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Dès lors qu’il est fait droit aux prétentions du demandeur, la société SA-SHA doit supporter la charge des dépens conformément aux dispositions sus-visées, comprenant le coût du commandement et celui des deux procès-verbaux de constat, qui entretiennent avec l’instance un lien étroit et nécessaire.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Nonobstant la condamnation de la société SA-SHA aux dépens, des considérations d’équité -tenant notamment aux difficultés financières invoquées par la preneuse dans ses correspondances avec le bailleur, et à la restitution des clés du local à l’audience- imposent de la dispenser du paiement d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Nous déclarons compétent ;

CONSTATONS la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 14 janvier 2024 à minuit ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société SA-SHA et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 9] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNONS à titre provisionnel la société SA-SHA à payer à Monsieur [M] [U], à titre d’indemnité d’occupation due à compter du 15 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNONS par provision la société SA-SHA à payer à Monsieur [M] [U] la somme de dix mille quatre cent quatre-vingt-douze euros et cinquante centimes (10 492,50 euros) à valoir sur les indemnités d’occupation, charges et accessoires arriérés arrêtés au 17 juin 2025 (terme du mois de juin 2025 inclus) ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à la conservation du dépôt de garantie ;

CONDAMNONS la société SA-SHA aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement délivré le 14 décembre 2023 et celui des procès-verbaux de constat des 27 septembre 2023 et 5 février 2024.

REJETONS les demandes formulées au titre des frais irrépétibles ;

REJETONS toutes les autres demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 12] le 09 juillet 2025

Le Greffier, La Présidente,

Paul MORRIS Marie-Hélène PENOT