Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 04 Décembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [H] [R]

Rez de Chaussée

16 Rue des Arcis

44830 BRAINS

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Charlotte LEFRANC

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 09 octobre 2025

date des débats : 09 octobre 2025

délibéré au : 04 décembre 2025

RG N° N° RG 25/01945 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N27H

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Madame [H] [R] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 28 juin 2019, la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [H] [R] un logement situé 16 rue des Arcis, rez-de-chaussée, 44830 BRAINS, moyennant un loyer mensuel de 603,82 euros (soit 557,75 euros pour le logement et 46,07 euros pour le stationnement), provision sur charges en sus.

Le 8 janvier 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d’avoir à régler les loyers et charges et de justifier de la souscription d’un contrat d’assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 12 mai 2025, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 14 mai 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [H] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANTES, aux fins de :

— A titre principal, constater à compter du 8 février 2025 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 8 mars 2025 pour défaut de paiement, la résiliation du bail ayant pris effet le 28 juin 2019 entre les parties ;

— à titre subsidiaire prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation desdits contrats ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [H] [R] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— Condamner Madame [H] [R] à lui payer la somme de 766,80 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 31 mars 2025 avec intérêts de droit à compter du 8 janvier 2025 ou à compter du jugement à intervenir, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— Condamner Madame [H] [R] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 8 février 2025 ou du 8 mars 2025, ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

— Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, les baux seront résiliés de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

— Juger ainsi que, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants entre la date d’audience de jugement et la signification de ce jugement ou au titre de l’arriéré, resterait impayée sans mise en demeure préalable,

Les baux seront considérés comme résiliés de plein droit depuis le 8 mars 2025 ;Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,La bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion sans délai de Madame [H] [R] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,Madame [H] [R] sera condamnée à verser à la bailleresse une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges actualisés qui auraient été dus en cas de poursuite des baux et ce, jusqu’à libération effective et définitive des lieux ;

— Condamner Madame [H] [R] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 09 octobre 2025, lors de laquelle la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 1.848,43 euros selon décompte arrêté au 6 octobre 2025, échéance de septembre incluse. Elle a précisé que la locataire a effectué un paiement de 124,91 euros le 8 août 2025, mais qu’il n’y a pas de reprise du loyer courant. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Régulièrement citée, Madame [H] [R] n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Le diagnostic social et financier (DSF) transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur. Il mentionne que Madame [H] [R] est célibataire, avec trois enfants à charge de 10,12 et 21 ans. Elle a trois autres enfants, actuellement confiés à l’Aide Sociale à l’Enfance, qui viennent à son domicile le week-end. Elle touche le RSA à hauteur de 746 euros par mois, et perçoit 1134 euros d’allocations familiales, outre 490 euros d’allocations logement. Son budget mensuel est très déficitaire, avec un reste à vivre négatif (- 4719,53 euros). Elle propose de verser la somme de 10 euros par mois en plus de son loyer courant, sur une période de 36 mois. Un dossier de surendettement était envisagé au moment du DSF. Il était par ailleurs indiqué que Madame [R] souhaitait se mobiliser pour apurer sa dette locative et était preneuse des dettes proposées.

La décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 14 mai 2025 , soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

En outre, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie de la saisine de la caisse d’allocations Familiales de la Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que « le locataire est obligé : […] g) de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa ».

En l’espèce, les contrats de bail liant les parties contiennent une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

Le 8 janvier 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Madame [H] [R] un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance locative. Ce commandement respecte les prescriptions légales.

Madame [H] [R] n’a pas justifié d’une assurance dans le délai d’un mois. Non comparante, elle n’en a pas non plus justifié à l’audience.

En conséquence, il y a lieu de constater que la clause résolutoire pour défaut d’assurance locative est acquise depuis le 09 février 2025, de résilier le bail avec effets à cette date et de prononcer l’expulsion de la locataire.

Dès lors, et sans qu’il soit besoin d’examiner la demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, Madame [H] [R], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Madame [H] [R] sera en outre condamné à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL, en lieu et place du loyer prévu au contrat, une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer, soit la somme de 702,09 euros par mois, augmenté des charges, avec revalorisation avec indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial, et ce à compter de l’échéance du mois d’octobre 2025 jusqu’à libération effective des lieux.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles des contrats de bail signés entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la SA CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe en vertu des contrats de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 1.848,43 euros au 6 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, somme à laquelle il convient de déduire les frais de procédure d’un montant de 215,57 euros (88,20 + 127,37).

Madame [H] [R] n’a pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération.

En conséquence, Madame [H] [R] sera condamnée à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1.632,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 6 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [H] [R], qui succombe, sera condamnée aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Par ailleurs, l’équité commande de débouter la société anonyme d’habitations à loyer modéré SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande formulée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL à l’encontre de Madame [H] [R] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance, la résiliation, à la date du 9 février 2025, du contrat de bail conclu le 28 juin 2019, portant sur le logement situé 16 rue des Arcis, rez-de-chaussée, 44830 BRAINS ;

DIT que Madame [H] [R] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [H] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Madame [H] [R] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL les sommes suivantes :

1.632,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 6 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit 702,09 euros par mois, augmenté des charges, avec revalorisation selon indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial, et ce à compter de l’échéance du mois d’octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [H] [R] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Michel HORTAIS Charlotte LEFRANC