1ère chambre civile

[X] [T] [U]

c/

[S] [V], [Y] [W]

copies et grosses délivrées

le

à M^e DENISSELLE-GNILKA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE

N° RG 25/01631 – N° Portalis DBZ2-W-B7J-IQGM

Minute: 124 /2026

JUGEMENT DU 13 JANVIER 2026

DEMANDEUR

Monsieur [X] [T] [U]

né le 05 Août 1951 à LOISON SOUS LENS (PAS-DE-CALAIS), demeurant 19 Rue d’Ambrines – 62810 GIVENCHY LE NOBLE

représenté par M^e Cindy DENISSELLE-GNILKA, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDEUR

Monsieur [S] [V], [Y] [W]

né le 29 Juin 1986 à LENS (PAS-DE-CALAIS), demeurant 26 Rue de Billy – 62640 MONTIGNY EN GOHELLE

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Présidente : RAMEE Christine, vice-présidente, siégeant en juge unique

Assistée lors des débats de SOUPART Luc, cadre-greffier.

DÉBATS:

Vu l’ordonnance de clôture en date du 1er Octobre 2025 fixant l’affaire à plaider au 13 Novembre 2025 à l’audience de juge unique.

A la clôture des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 13 Janvier 2026.

Le tribunal après avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort.

Vu l’assignation signifiée à M. [S] [W] le 4 avril 2025 ;

Vu l’ordonnance de clôture du 1er octobre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par actes notariés en date des 18 avril et 11 mai 2017, M. [X] [U] a donné à bail commercial à M. [S] [W] des locaux dépendant d’un ensemble immobilier situé 70 rue Emile Basly à Loison-sous-Lens (62218) à compter du 18 avril 2017 pour une durée de neuf années, pour se terminer le 17 avril 2026.

Ces locaux sont composés d’un hangar à usage d’entrepôt fermé d’une surface d’environ 900 m2, d’une remise accolée au pignon arrière du hangar et d’un parking attenant.

Par acte extrajudiciaire du 31 octobre 2024, M. [X] [U] a fait délivrer à M. [S] [W] un commandement de payer ayant pour cause, la somme de 10 728,86 euros au titre de la dette locative arrêtée au 10 septembre 2024, comprenant les assurances et taxes d’ordures ménagères au 10 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2025, M. [X] [U] a assigné M. [S] [W] devant le tribunal aux fins de voir celui-ci, au visa des articles 1103 et suivants, 1217, 1224 et 1343-2 du code civil et les articles L.145-1 et suivants et L.145-41 et suivants du code de commerce :

A titre principal,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;

— constater la résiliation du bail commercial à compter du 30 novembre 2024, date des effets du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux ;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de M. [S] [W] ainsi que de celle de tout occupant de son chef dans les lieux, dans les 15 jours de la signification du jugement à intervenir, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner M. [S] [W] au paiement de la somme de 4 007,70 euros en principal ; outre intérêts échus et à échoir ; sauf à parfaire du montant des indemnités d’occupation dues depuis le 1er février 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner M. [S] [W] au paiement d’une indemnité forfaitaire de 10 % du montant des sommes dues suivant commandement, soit de la somme de : 1 072,89 euros ;

— juger que les intérêts au taux légal sur la somme de 4 007,70 euros, sauf à parfaire, seront dus à compter du jugement à intervenir au titre des indemnités d’occupation et charges dues postérieurement à la délivrance de l’assignation ;

— juger que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts, en application de l’article 1343-2 du code civil ;

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial ;

— ordonner l’expulsion de M. [S] [W] ainsi que de celle de tout occupant de son chef dans les lieux, dans les 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner M. [S] [W] au paiement de la somme de 4 007,70 euros en principal ; outre intérêts échus et à échoir ; sauf à parfaire jusqu’à libération effective des lieux ;

— juger que les intérêts au taux légal sur la somme de 4 007,70 euros, sauf à parfaire, seront dus à compter du jugement à intervenir au titre des indemnités d’occupation et charges dues postérieurement à la délivrance de l’assignation ;

— condamner M. [S] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges dus pour la période postérieure à la résiliation judiciaire du bail, avec intérêts au taux légal ;

— juger que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts, en application de l’article 1343-2 du code civil ;

A titre infiniment subsidiaire, et pour le cas où le tribunal accorderait des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire,

— juger qu’à défaut de paiement d’une seule échéance la totalité de la créance deviendra immédiatement exigible et l’expulsion définitivement acquise, huit jours après une mise en demeure restée infructueuse ;

En tout état de cause,

— juger n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire ;

— condamner M. [S] [W] au paiement de la somme de 2 640,00 euros au titre des frais irrépétibles engagés, ainsi qu’aux entiers frais et dépens en ce compris les frais de commandement de payer d’un montant de 73,18 euros.

Bien que régulièrement assigné par acte remis à personne M. [S] [W] n’a pas comparu.

L’instruction de la procédure a été confiée au juge de la mise en état qui a ordonné sa clôture le 1er octobre 2025. L’affaire a reçu fixation pour plaidoiries à l’audience des débats du 13 novembre 2025 devant le juge unique. A l’issue des débats, le prononcé de la décision a été reporté pour plus ample délibéré au 13 janvier 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire conformément à l’article 474 de ce même code.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (page 7 du contrat).

Le commandement de payer la somme en principal de 10 728,86 euros, délivré le 31 octobre 2024 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’échéance du délai d’un mois, soit le 30 novembre 2024, ce qu’il convient de constater.

Le preneur se trouvant sans droit ni titre et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort des biens meubles garnissant les lieux loués sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants ainsi que R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur les conséquences de la résiliation

1- Sur les loyers échus à la date de la résiliation

M. [X] [U] sollicite la condamnation de M. [S] [W] à payer la somme de 4.007,70 euros correspondant à l’arriéré de loyers à la date d’acquisition de la clause résolutoire, ainsi que l’indemnité d’occupation au 31 janvier 2025 et les accessoires.

Il ressort de l’article 1353 du Code civil que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Il se déduit de la lecture du décompte produit dans le commandement de payer du 31 octobre 2024 que le montant mensuel du loyer et des charges était de 435,25 euros.

Il ressort de ce commandement de payer que les sommes dues au titre des loyers et charges n’ont pas été payées depuis le 10 janvier 2023 et n’ont pas été réglées à la date du 30 novembre 2024.

M. [S] [W] est redevable d’une somme de 9 140,25 euros au titre des seuls loyers au 26 septembre 2024, suivant commandement de payer du 31 octobre 2024.

S’ajoutent à cette somme les loyers des mois d’octobre et novembre 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire, soit 870,50 euros, outre les sommes dues au titre des accessoires, soit :

10 010,75 euros (loyers) + 1 588,61 euros (assurance, ordures ménagères) = 11.599,36 euros

M. [X] [U] expose que M. [S] [W] a réglé une somme de 10 000 euros le 22 janvier 2025.

Il reste donc devoir une somme de 1.599,36 euros

M. [S] [W], défaillant, ne produit pas la preuve de paiements supplémentaires.

Par conséquent, il sera condamné au paiement de la somme de 1.599,36 euros au titre des loyers et charges échus au 30 novembre 2024.

2- Au titre de l’indemnité d’occupation

Il est admis que si le preneur se maintient dans les lieux en l’absence de droit ou de titre, il est redevable, au profit du propriétaire, d’une indemnité destinée à réparer le préjudice réel que celui-ci subit.

Son montant est fixé à une somme équivalente au loyer qu’il devrait percevoir. L’indemnité d’occupation est de plein droit due, dès lors qu’un occupant se maintient dans les lieux après l’expiration de son titre d’occupation, jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir.

A compter de la résiliation en date du 30 novembre 2024, le locataire est occupant sans droit ni titre.

Il y aura ainsi lieu de condamner M. [S] [W] à payer à M. [X] [U] une somme de 435,25 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er décembre 2024 jusqu’à libération des lieux par M. [S] [W] et remise des clés au bailleur.

Sur la clause pénale

L’article 1231-5 du Code civil dispose que : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

L’article relatif à la clause pénale du contrat de bail (pages 7 et 8) stipule que : « A défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme, quinze jours après réception par le locataire d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception demeurée sans effet, le dossier sera transmis à l’huissier et les sommes dues automatiquement majorées de 10% à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux, et indépendamment de tous frais de commandement et de recette.

En outre, toute somme due en vertu du présent bail qui ne serait pas payée à son échéance exacte, porterait intérêt au taux de base de l’intérêt légal, majoré de 4 points, et ce, sans qu’aucune mise en demeure préalable soit nécessaire, le preneur se trouvant en demeure par le seul effet de la survenance du terme.

En cas de résiliation de plein droit ou judiciaire, le montant total des loyers d’avance ainsi que le dépôt de garantie resteront acquis au bailleur à titre d’indemnisation forfaitaire et irréductible du seul préjudice résultant de cette résiliation, sans préjudice de tous autres dus ou dommages et intérêts en réparation du dommage résultant des agissements du preneur, ayant ou non provoqué cette résiliation.

L’indemnité d’occupation à la charge du preneur en cas de non délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail, sera établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50% »

M. [X] [U] sollicite la condamnation de M. [S] [W] à payer une somme de 1.072,89 euros au titre de la clause pénale.

Il convient de condamner M. [S] [W] à payer une somme 200 euros au titre de la clause pénale, compte tenu des règlements opérés par ce dernier.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [S] [W], doit donc être condamné aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer du 31 octobre 2024.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamné aux dépens, M. [S] [W] indemnisera M. [X] [U] de ses frais non compris dans les dépens par une somme qu’il est équitable de fixer à 1.500 euros.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit, aucun motif ne permettant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de M. [X] [U] ;

CONSTATE la résiliation du bail commercial conclu entre M. [X] [U] et M. [S] [W], ce à compter du 30 novembre 2024, par acquisition de la clause résolutoire ;

CONDAMNE M. [S] [W] à payer à M. [X] [U] la somme de 1.599,36 euros au titre des loyers et charges échus au 30 novembre 2024 ;

CONDAMNE M. [S] [W] à payer à M. [X] [U] une indemnité d’occupation mensuelle, de 435,25 euros à compter du mois 1er décembre 2024 et ce jusqu’à la libération des lieux par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNE M. [S] [W] à payer à M. [X] [U] la somme de 200 euros au titre de la clause pénale ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire l’expulsion de M. [S] [W] ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux sis 70 rue Emile Basly, 62218 LOISON-SOUS-LENS, par toutes voies de droit, avec, si besoin est, l’assistance d’un serrurier et de la force publique, dans un délai d’un mois à compter de la signification de présent jugement ;

ORDONNE la séquestration des biens se trouvant dans les lieux sur place ou en un lieu approprié conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au choix de M. [X] [U] et aux frais et risques de M. [S] [W] ;

CONDAMNE M. [S] [W] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer du 31 octobre 2024 ;

CONDAMNE M. [S] [W] à payer à M. [X] [U] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE,