Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 18 Décembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS

L’Atrium, 1 allée des Hélices

BP 50209

44202 NANTES CEDEX 02

représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [R] [G]

Logement 28 Etage 2 Résidence La Moutonnerie

2 Rue des Stocks

44300 NANTES

sous habiliation familiale générale

non comparante

Monsieur [V] [M]

Logement 28 Etage 2 Résidence La Moutonnerie

2 Rue des Stocks

44300 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 06 novembre 2025

date des débats : 06 novembre 2025

délibéré au : 18 décembre 2025

RG N° N° RG 25/03587 – N° Portalis DBYS-W-B7J-ODNJ

COPIES AUX PARTIES LE :

CCC à Maître Julien VIVES

CCC à Madame [R] [G] + Monsieur [V] [M] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 21 juin 2018, la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS (ci-après la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS) a donné à bail à Madame [R] [G] et Monsieur [V] [M] un appartement situé 2 rue des Stocks – 44300 NANTES.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2025, la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait sommation à Madame [R] [G] et Monsieur [V] [M] d’avoir à cesser les troubles suite à l’installation de pots de fleurs volumineux sur les rebords de fenêtres.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2025, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 1er octobre 2025, la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait assigner Madame [R] [G] et Monsieur [V] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANTES, aux fins de prononcer la résiliation judicaire du bail, d’ordonner leur expulsion, de les condamner solidairement au paiement de la somme de 9093,40 euros ainsi que d’une indemnité d’occupation, outre la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 novembre 2025 lors de laquelle la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS, représentée par son conseil, a maintenu sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail fondée sur la présence dangereuse de plantations dans le logement. Elle a actualisé sa créance à la somme de 11368,90 euros au 5 novembre 2025, tout en précisant que cette somme comprend un supplément de loyer de solidarité ainsi que l’absence de commandement de payer.

Régulièrement citée à étude, Madame [R] [G], sous habilitation familiale générale exercée par Monsieur [V] [M], n’a pas comparu.

Monsieur [V] [M], comparant, a indiqué avoir enlevé les plantes les plus volumineuses depuis juillet 2025 en précisant qu’il ne reste que « les petites ». Par ailleurs, il a déclaré avoir des difficultés relatives au paiement de ses impôts, et a mentionné souhaiter rester dans le logement.

La décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la résiliation du bail pour défaut de jouissance paisible :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat de bail du 21 juin 2018 est soumis, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir.

L’article 1217 du Code civil dispose que « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ».

Aux termes de l’article 1224 du Code civil, “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

Il appartient au juge d’apprécier si le ou les manquements invoqués par le demandeur sont suffisamment graves pour justifier une résiliation du contrat.

En l’espèce, par courriers en date des 30 décembre 2024 et 19 juin 2025, la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS a mis en demeure Madame [R] [G] et Monsieur [V] [M] de retirer les pots de fleurs et les jardinières volumineuses installés sur le rebord de leurs fenêtres, ceux-ci présentant un risque de chute sur les passants et les véhicules circulant dans la rue.

De plus, par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2025, la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS a également fait sommation à Madame [R] [G] et Monsieur [V] [M] d’avoir à cesser l’usage non paisible des lieux.

Il ressort d’un courrier électronique en date du 3 septembre 2025 qu’un Brigadier-Chef Principal de la police municipale de Nantes a informé la société bailleresse de l’intervention d’agents, au mois de décembre 2024, au domicile des locataires aux fins d’enlèvement des plantes placées sur le rebord des fenêtres présentant un risque de chute.

Lors de l’audience, Monsieur [V] [M] a déclaré avoir enlevé les plantes les plus volumineuses depuis juillet 2025 et ne pas être opposé à la régularisation de la situation si d’autres plantes trop imposantes doivent être retirées.

Dans le temps du délibéré, sans autorisation accordée par le juge lors de l’audience, la SA LA NANTAISE HABITATIONS a transmis une photographie d’une façade d’immeuble avec la présence de plantes visibles depuis l’extérieur, sans que cette photo ne soit datée, localisée, ni suffisamment précise pour évaluer un éventuel danger pour la sécurité des personnes.

Il résulte de ces éléments que la réalité de la persistance du trouble et du risque pour les personnes n’est pas suffisamment démontrée.

Par conséquent, la violation des dispositions susvisées n’apparaît pas établie et il convient de débouter la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS de sa demande tendant au prononcé de la résiliation du bail et de ses demandes subséquentes relatives à l’expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail pour non-paiement des loyers

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

Par ailleurs, en vertu de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…).”

En vertu de l’article 24 IV de cette même loi, les dispositions des paragraphes II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 1er octobre 2025, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.

En revanche, la preuve de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives n’est pas rapportée par la société bailleresse.

Dès lors, il y a lieu de déclarer irrecevable l’action aux fins de résiliation de bail fondée sur le défaut de paiement des loyers.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

La créance de la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaitre un solde débiteur de 11368,90 euros au 5 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse.

Par ailleurs, apparaissent au décompte, à compter du mois de janvier 2025 jusqu’au mois d’octobre 2025, des surloyers d’un montant mensuel de 1137,75 euros, soit un total de 11377,50 euros.

Selon les articles L. 441-3 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, le bailleur peut percevoir un supplément de loyer de solidarité lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements, et ce, 15 jours après une mise en demeure adressée au locataire de communiquer son avis d’imposition ou de non-imposition restée infructueuse.

En l’espèce, la bailleresse ne fournit pas la preuve d’avoir adressé aux locataires une mise en demeure de communiquer leur avis d’imposition ou de non-imposition et que celle-ci est restée infructueuse durant plus de 15 jours.

Dès lors, la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS ne peut prétendre au paiement des surloyers imputés aux locataires, lesquels seront déduits de la dette locative.

Après déduction du surloyer, aucune dette n’est imputable aux locataires de sorte que la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS sera déboutée de sa demande en paiement.

Sur les mesures accessoires :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, chaque partie gardera la charge de ses propres dépens.

Par ailleurs, il convient de débouter la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS de sa demande tendant au prononcé de la résiliation du bail pour défaut d’usage paisible des lieux ;

DÉCLARE irrecevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS, à l’encontre de Madame [R] [G] et Monsieur [V] [M] pour non-paiement des loyers ;

DEBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS de sa demande de condamnation solidaire au paiement de l’arriéré de loyers d’un montant de 11368,90 euros formulée à l’encontre de Madame [R] [G] et Monsieur [V] [M] ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

DEBOUTE la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS de sa demande formulée à l’encontre de Madame [R] [G] et Monsieur [V] [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Le Greffier Le juge des contentieux et de la protection

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE