COUR D’APPEL DE [Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00391 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J2UQ

Minute N° :

JUGEMENT DU 21 Janvier 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

SCI LAFATRI GESTION

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. LAFATRI GESTION

domiciliée chez SCP Jean-Louis ANDRE & Marie-Sophie GRAVE

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par sa gérante, Mme [E] [H], domiciliée à [Adresse 7]

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [K], [D] [N]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté de M. Jehan-Bernhard BRUN, greffier lors des débats et par M^me Magali SAVADOGO, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS : le 29 Octobre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 février 2023, la SCI LAFATRI a consenti à [K] [N] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 460,00 euros charges non comprises.

Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 460,00 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 03 avril 2024, la SCI LAFATRI a fait délivrer à [K] [N] un commandement de payer la somme totale de 1369,37 euros selon décompte arrêté au 28 mars 2024 et dont la somme de 1280,00 euros correspond aux loyers et charges non réglés.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, la SCI LAFATRI a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, [K] [N] par acte de commissaire de justice délivré le 21 aout 2024 aux fins de :

constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;d’expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,lui régler la somme de 2090,00 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 31 juillet 2024,lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme de 470,00 euros et ce jusqu’au départ effectif des lieux, lui régler la somme de 2000,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

*

A l’audience du 29 octobre 2024, la SCI LAFATRI, représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé les demandes suivantes :

— le prononcé de la résiliation du bail au 29 octobre 2024,

— la condamnation du locataire à lui régler la somme de 3500,00 euros, au titre des loyers et charges impayés, comme arrêté au 29 octobre 2024,

— la condamnation du locataire à lui régler une indemnité d’occupation fixée à 470,00 euros jusqu’à son départ effectif du logement,

— la condamnation du locataire à lui régler la somme de 2000,00 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Elle a précisé que le locataire a réglé le loyer du mois d’avril 2024 et qu’il a également payé la somme totale de 260,00 euros en deux versements au cours du mois de juin 2024, de sorte que la dette arrêtée au 29 octobre 2024 s’élève à la somme de 3500,00 euros.

Au cours de cette audience, [K] [N] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

A l’audience, les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l’Etat dans le département et à la dénonciation du commandement de payer auprès des services de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la situation auprès de la Caisse aux affaires familiales ont été soulevées d’office et mises dans le débat.

Les défendeurs régulièrement assignés, n’ayant pas tous comparu ou été représentés, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Le défendeur régulièrement assigné, n’ayant pas comparu ou été représenté, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Le défendeur ayant comparu ou ayant été représenté, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Aucun diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse n’a été communiqué au Tribunal avant l’audience.

A l’audience du 29 octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 décembre 2024. Suite à des problèmes d’effectifs du service, la décision a été prorogée au 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 23 aout 2204, au moins six semaines avant la première audience fixée au 29 octobre 2024.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins six semaines avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, la CCAPEX a été avisée le 04 avril 2024 conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation judiciaire du bail :

L’article 1741 du code civil prévoit que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le contrat de bail fonde l’obligation au paiement des loyers du locataire prévue à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. En vertu de l’article 1353 du code civil, la charge de la preuve du paiement incombe au locataire de sorte que c’est au locataire qui prétend avoir exécuté son obligation de paiement du loyer d’apporter la preuve de l’extinction de son obligation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

*

Les décomptes produits montrent que la locataire a irrégulièrement payé ses loyers ou de façon incomplète jusqu’au mois de septembre 2024.

Il résulte des documents produits par le bailleur que l’arriéré de loyers et charges s’élevait à 3500,00 euros au 29 octobre 2024, le jour de l’audience.

Le non-paiement ou l’irrégularité du paiement des loyers étant établi de manière relativement ancienne et récurrente de la part de la locataire, il constitue un manquement suffisamment grave à ses obligations justifiant que soit prononcée la résiliation du bail. En effet, le paiement des loyers est la nécessaire contrepartie de l’occupation des lieux.

La créance des bailleurs est établie, elle est certaine et exigible.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du bail avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison des article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 15 février 2023, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SCI LAFATRI produit un décompte arrêté au 29 octobre 2024 à hauteur de 3500,00 euros.

[K] [N] ne justifie pas d’avoir réglé les sommes susvisées.

Aussi, [K] [N] sera condamné à régler à la SCI LAFATRI la somme de 3500,00 euros avec intérêts au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au 29 octobre 2024.

Sur l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

L’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce et compte tenu de la résiliation du bail à compter de la présente décision, soit le 21 janvier 2025, [K] [N] devient occupant sans droit ni titre des lieux et devra quitter les lieux.

En l’absence de départ volontaire, il conviendra d’ordonner l’expulsion de [K] [N] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’occupation du logement sans droit ni titre par [K] [N] constitue une faute et cause un préjudice à la SCI LAFATRI qui se trouve privée du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel de la SCI LAFATRI.

En l’espèce, il convient de condamner [K] [N] à verser à la SCI LAFATRI, une somme au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle et ce à compter du 22 janvier 2025, lendemain de la date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

[K] [N] sera donc condamné à verser à la SCI LAFATRI la somme de 470,00 euros par mois correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

[K] [N] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 03 avril 2024.

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner [K] [N] à verser une somme de 150,00 euros au titre des frais irrépétibles que la SCI LAFATRI a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendue en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par la SCI LAFATRI concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3], loué par [K] [N] suivant contrat de bail du 15 février 2023,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail précité à compter du 21 janvier 2025,

CONDAMNE [K] [N] à payer à la SCI LAFATRI, la somme de 3500,00 euros au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au 29 octobre 2024,

CONDAMNE [K] [N] à payer les loyers et charges des mois de novembre, décembre 2024 et du 1er janvier 2025 au 21 janvier 2025, s’il n’a pas procédé au paiement,

CONSTATE que [K] [N] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 22 janvier 2025,

AUTORISE l’expulsion de [K] [N] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, [K] [N] pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux,

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 470,00 euros,

CONDAMNE [K] [N] à régler à la SCI LAFATRI une indemnité d’occupation de 470,00 euros par mois charges comprises, somme due à compter du 22 janvier 2025 (lendemain de la date de la résiliation du bail) et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés,

DIT que cette somme sera indexée et révisées conformément aux stipulations contractuelles,

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 8],

CONDAMNE [K] [N] à régler à la SCI LAFATRI la somme de 150,00 euros aux titres des frais irrépétibles,

CONDAMNE [K] [N] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 03 avril 2024,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 21 janvier 2025.

Le présent jugement a été signé par Madame Meggan DELACROIX-ROHART, juge chargée du contentieux de la protection et par la greffière.

La Greffière La Juge