Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 22 Mai 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS

L’Atrium, 1 allée des Hélices

BP 50209

44202 NANTES CEDEX 02

représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [C]

11 rue Gustave Eiffel

Résidence La Beaujoire PL Porte 8 Etage 2

44300 NANTES

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 21 novembre 2024

date des débats : 21 novembre 2024

délibéré au : 06 mars 2025

prorogé au : 22 mai 2025

RG N° N° RG 24/02050 – N° Portalis DBYS-W-B7I-ND4P

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Julien VIVES

CCC à Monsieur [I] [C] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 15 juin 2017 à effet au 22 juin 2017, LA NANTAISE D’HABITATIONS a donné à bail à [I] [C] un logement lui appartenant de type 2 sis, 11 rue Gustave Eiffel, 2ème étage, logement n°8, outre une cave – 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 264,87 € pour le logement, outre une provision mensuelle pour charges de 88,69 €.

Par acte de commissaire de justice du 23 novembre 2023, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait commandement à [I] [C] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3.164,25 € arrêté au 2 novembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait assigner [I] [C] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· La recevoir dans son action et la dire bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail à la date du 23 janvier 2024 et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

· Dire et juger que le bail d’habitation sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un seul loyer courant, dans l’hypothèse où des délais de grâce seraient accordés en application de l’article V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

· Ordonner l’expulsion de [I] [C] et de tout occupant de son chef du logement loué, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi et jusqu’à libération complète des lieux ;

· Condamner le locataire au paiement de la somme de 6.145,15 € arrêtée au 30 avril 2024, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation ;

· Dire et juger que le dépôt de garantie d’un montant de 264,87 € restera acquis à LA NANTAISE D’HABITATIONS et viendra en déduction des sommes dues ;

· Condamner [I] [C] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, depuis la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

· Condamner le locataire au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et son éventuel dénoncé à la caution ;

· Dire et juger que toutes les condamnations engagent solidairement les locataires et la caution éventuelle.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 14 novembre 2024 par les services sociaux du département, qui n’ont pas réussi à se mettre en contact avec le locataire et ainsi, seules les observations du bailleur ont pu être recueillies.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 novembre 2024.

A ladite audience, LA NANTAISE D’HABITATIONS se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 8.816,71€ au titre des loyers et charges échus à la date du 20 novembre 2024 et qu’aucun paiement des loyers n’est intervenu depuis mai 2023.

Régulièrement assigné à étude, [I] [C] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. À la suite d’une difficulté de servie, le délibéré a été prorogé au 22 mai 2025.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

[I] [C] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la société bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 2 novembre 2023 et dont la commission a accusé réception le même jour, soit au moins deux mois avant l’assignation du 5 juin 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 5 juin 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 13 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 novembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, énonce que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (précédente rédaction : deux mois).

Par acte de commissaire de justice du 23 novembre 2023, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait commandement à [I] [C] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3.164,25 € arrêté au 2 novembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement accorde un délai de deux mois au locataire pour régler sa dette, conformément à ce que prévoit la clause résolutoire insérée au contrat de bail en son article 4.7.1 et reproduite dans son intégralité dans le commandement.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 janvier 2024.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de LA NANTAISE D’HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[I] [C], absent, ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 8.816,71€ au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 20 novembre 2024. En conséquence, [I] [C] sera condamnée au paiement de cette somme, échéance d’octobre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En application de l’article 22 alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 3.2 du contrat de bail, le dépôt de garantie de 264,87€ versé par le locataire au bailleur à son entrée dans les lieux ne lui sera pas restitué et sera déduit des sommes dues au bailleur par le locataire.

[I] [C] sera enfin condamné à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS, à compter du 21 novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 445,26 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, LA NANTAISE D’HABITATIONS a indiqué s’en référer à ses demandes initiales.

Il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [I] [C] n’a pas effectué un seul paiement depuis le mois de mai 2023. Il n’a ainsi pas repris le paiement intégral des loyers avant l’audience. Par ailleurs, il n’est pas venu présenter de demande de délai pour régler sa dette.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [I] [C].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [I] [C], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

[I] [C] sera par ailleurs condamné à payer à la requérante la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes formées par LA NANTAISE D’HABITATIONS tendant au constat de la résiliation du bail d’habitation conclu le 15 juin 2017 à effet au 22 juin 2017, entre LA NANTAISE D’HABITATIONS et [I] [C] concernant un logement de type 2 sis, 11 rue Gustave Eiffel, 2ème étage, logement n°8, outre une cave – 44300 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 24 janvier 2024 ;

CONDAMNE [I] [C] à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 8.816,71 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers et charges échus et impayés au 20 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, dépôt de garantie de 264,87 € à déduire, et ce avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE [I] [C] à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS, à compter du 21 novembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 445,26 €, augmenté des charges avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial) et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [I] [C], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [I] [C] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [I] [C] à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY