TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Mai 2024

Président : Madame HAK, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI

Débats en audience publique le : 22 Février 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 03 mai 2024

à M^e GIALDINI-ESCOFFIER

Le 03 mai 2024

à M^e Matthieu MOLINES

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/05714 – N° Portalis DBW3-W-B7H-34QJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [M] [B] [W]

née le 17 Juillet 1983 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 1]

(AJ en cours)

représentée par M^e Catherine GIALDINI-ESCOFFIER, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A. VILOGIA ETA, dont le siège social est sis Prise en son établissement [Adresse 4]

représentée par M^e Matthieu MOLINES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 10 décembre 2020, la SA LOGIREM a donné à bail à Madame [M] [W] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 2].

Par acte notarié du 1er novembre 2022, la SA VILOGIA a acquis cet appartement.

Alléguant de problèmes d’humidité majeurs, par exploit d’huissier du 2 août 2023, Madame [M] [W] a attrait la SA [Adresse 3] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, afin d’obtenir :

à titre principal, la condamnation de la SA VILOGIA à réaliser des travaux sous astreinte et à lui verser une provision de 8.000 euros à valoir sur la réparation de ses préjudices, et la réduction du loyer à la somme de 188 euros par mois jusqu’à réalisation définitive des travaux ; à titre subsidiaire, la désignation d’un expert judiciaire, avec versement de la provision de 8000 euros à valoir sur son indemnisation et la réduction du loyer à 188 euros par mois jusqu’au terme des travaux ; en toute hypothèse, la condamnation de la SA VILOGIA à lui payer une somme de 330 euros pour les frais d’huissier et 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’affaire a été appelée à l’audience du 9 novembre 2023, renvoyée à la demande des parties et retenue le 22 février 2024.

Lors des débats, représentées par leur conseil, les parties ont repris oralement leurs conclusions écrites.

Madame [W] a maintenu l’ensemble de ses demandes telles qu’exposées dans son acte introductif d’instance, sauf à limiter les travaux sous astreinte au remplacement des fenêtres des chambres et à réduire à un montant de 6.000 euros la provision à valoir sur son indemnisation.

Elle a expliqué avoir signalé dès l’état des lieux, le soulèvement du carrelage de la terrasse, puis une forte humidité dans les chambres de l’appartement à l’automne 2022, ce malgré des travaux qu’elle a réalisés au printemps 2022. Elle a donc adressé un courrier recommandé à la SA VILOGIA le 11 janvier 2023 puis le 22 mars 2023 pour réclamer des travaux. Elle s’est également rapprochée de la permanence mise en place par la bailleresse dans un local de la résidence, lequel a visité son appartement et indiqué qu’il serait mis un terme aux désordres. Aucune réponse ni réparation n’est intervenue. Elle a donc fait constater les désordres par huissier le 19 avril 2023. Une pétition de plusieurs locataires a été transmise à VILOGIA concernant les problèmes de moisissures dans les chambres. La bailleresse a finalement procédé à des travaux fin 2023.

Madame [W] a soutenu que l’intégralité des travaux sollicités n’avait pas été réalisée, notamment le remplacement des fenêtres des chambres. L’humidité a réapparu, ainsi que les moisissures au plafond et sur les fenêtres.

Elle a argué que l’inertie de la SA VILOGIA a aggravé les désordres de son logement. Cette dernière a été alertée sur la situation d’indécence mettant en danger la santé des occupants de par l’humidité excessive des chambres et l’odeur dans l’ensemble de l’appartement, en réceptionnant son courrier de mars 2023. Elle a estimé son préjudice de jouissance à hauteur de 50 % du loyer, sur la période allant de novembre 2022 à décembre 2023, du fait de l’impossibilité d’occuper les deux chambres. Elle a en outre sollicité l’indemnisation d’un préjudice moral chiffré à 5.000 euros en raison du stress permanent subi, de l’impossibilité de recevoir, de la persistance du dommage à défaut de réhabilitation efficace.

La SA VILOGIA a demandé de débouter Madame [W] de l’ensemble de ses prétentions, et de la condamner à lui payer une somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

La bailleresse a soutenu n’avoir jamais été destinataire de la moindre correspondance de Madame [W] faisant état de désordres dans le logement. Elle a affirmé avoir fait réaliser les travaux postérieurement à l’assignation, de sorte qu’il ne subsiste aucun désordre. Elle a rappelé qu’un projet de réhabilitation doit être engagé à compter de septembre 2023.

Le délibéré a été fixé au 2 mai 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Au visa de cet article, le juge des référés ne peut pas ordonner une mesure sans constater l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite c’est-à-dire d’une situation justifiant une intervention immédiate susceptible de préserver un statu quo entre les parties ou de le restaurer.

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il appartient au demandeur de démontrer les fautes du défendeur comme cause du trouble invoqué. Le dommage imminent consiste lui dans un dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Si la condition de l’absence de contestation sérieuse du droit invoqué n’est pas requise par l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile. Pour autant, une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En l’espèce, la SA VILOGIA conteste les demandes formées par Madame [W] en considérant ne pas avoir réceptionné de réclamations de sa locataire, et en tout état de cause, avoir rempli ses obligations de bailleresse.

Madame [W] justifie que le courrier recommandé du 22 mars 2023, dans lequel elle déplore l’humidité dans les deux chambres de son appartement ainsi que la dégradation du carrelage du balcon, et sollicite des travaux, a bien été distribué à la SA VILOGIA le 24 mars 2023. La SA VILOGIA ne peut sérieusement soutenir qu’elle ignorait les doléances de sa locataire puisqu’elle a également été destinataire d’un courrier de Maître GIALDINI-ESCOFFIER, avocat de Madame [W], réceptionné le 29 juin 2023, soit avant l’assignation du 2 août 2023.

Madame [W] rapporte également la preuve que les chambres de son logement étaient affectées par une humidité importante. Le constat d’huissier du 19 avril 2023 confirmant la présence de tâches d’humidité, anciennes et récentes, sur les murs intérieurs sur lesquels sont positionnées les fenêtres, dans les deux chambres. Il précise que l’ensemble de ces tâches entraînent des détériorations nettement visibles sur les surfaces, gonflement des peintures, présence de moisissures, détérioration du sol.

En revanche, la SA VILOGIA établit la réalisation de travaux sur le balcon et les deux chambres dont les murs ont été doublés et repeints avec de la peinture anti-moisissure.

Madame [W] déduit de la localisation des moisissures et traces d’humidité que les fenêtres seraient à l’origine d’une mauvaise isolation. Elle sollicite donc leur remplacement sous astreinte, ce qui n’a pas été effectué.

Or aucun élément objectif ni probant n’étaye ses allégations.

D’autre part, pour appuyer ses observations selon lesquelles les moisissures et l’humidité seraient revenues après les travaux entrepris, Madame [W] ne verse que des photographies prises par ses soins, non datées bien qu’elle affirme qu’il s’agit du 5 février 2024, ainsi qu’une attestation de sa mère qui corrobore ses dires.

En l’état des éléments du dossier, Madame [W] ne démontre pas, avec l’évidence requise en référé, d’une part, que les travaux réalisés par la SA VILOGIA sont insuffisants à mettre fin aux désordres de son logement, et qu’il est indispensable de remplacer les fenêtres des chambres pour y parvenir, d’autre part, l’existence d’un trouble manifestement illicite imputable à la défenderesse et actuellement subi.

Il s’en déduit l’absence de démonstration évidente d’un trouble manifestement illicite imputable à la SA VILOGIA en lien direct avec les désordres signalés au sein du logement de la requérante. Il n’est pas davantage établi dans ces conditions que les travaux sollicités sous astreinte sont de nature à remédier à un tel trouble.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de condamnation de la SA VILOGIA à réaliser des travaux de remplacement des fenêtres sous astreinte.

La demande de provision ne peut prospérer en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile devant la juridiction de référé, dès lors que l’appréciation du bien-fondé de cette demande suppose, compte tenu des pièces versées aux débats, de trancher la question de la responsabilité du bailleur qui se heurte à des contestations sérieuses, en ce que les manquements du bailleur ne peuvent être tenus comme établis dès lors qu’il est intervenu pour résoudre le désordre. La créance de dommages et intérêts est également sérieusement contestable et sera écartée.

Enfin, l’obligation de la SA VILOGIA à procéder aux travaux de remise en état étant sérieusement contestable, une situation litigieuse justifiant d’un motif légitime à obtenir une mesure d’expertise n’est pas suffisamment caractérisée.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé.

L’équité et la position économique des parties commandent de rejeter la demande au titre de l’article 700 du code de procedure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la partie demanderesse supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort,

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir tenant l’existence d’une contestation sérieuse ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Madame [M] [W] ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [M] [W] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT