TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 23/03503 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YR2G

Minute : 24/458

Monsieur [S] [Y]

Représentant : M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

Madame [J] [D]

Représentant : M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

C/

Madame [C] [K]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 mai 2024 ;

Par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 18 mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [S] [Y],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

Madame [J] [D],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [C] [K],

demeurant [Adresse 4]

[Localité 7]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date des 21 et 22 septembre 2022, Monsieur [S] [Y] et Madame [J] [D] ont donné à bail à Madame [C] [K] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 2] (lot n°10, escalier A, 2ème étage, logement n°21, emplacement de parking n°234, lot n°234), pour un loyer mensuel de 750 euros, et 30 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2023, Monsieur [S] [Y] et Madame [J] [D] ont fait signifier à Madame [C] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1560 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX a été saisie par notification électronique du 28 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2023, Monsieur [S] [Y] et Madame [J] [D] ont fait assigner Madame [C] [K] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,condamner Madame [C] [K] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’elle occupe et remettre à Monsieur [S] [Y] et Madame [J] [D] les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir,ordonner, à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de Madame [C] [K] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait et si besoin avec le concours de la force publique, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [C] [K] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3526 ,46 euros au titre des loyers et charges dus au terme de novembre 2023 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation en date du 28 novembre 2023,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clefs, la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 4 décembre 2023.

À l’audience du 18 mars 2024, Monsieur [S] [Y] et Madame [J] [D], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 4543,15 euros arrêtée au 1er février 2024, loyer du mois de février 2024 inclus. Ils sont opposés à la demande de délais de paiement.

Monsieur [S] [Y] et Madame [J] [D] soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [C] [K] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 28 mars 2023. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [S] [Y] et Madame [J] [D] soulignent qu’il y a eu une reprise du versement intégral du loyer courant.

Madame [C] [K], comparait, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus des loyers, et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, elle explique percevoir 570 euros d’indemnités journalières en raison de son arrêt maladie. Elle souligne avoir des dettes de crédits à hauteur de 280,18 euros et assure avoir fait une demande de revenu solidarité active.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 13 mai 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 4 décembre 2023, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [S] [Y] et Madame [J] [D] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de Monsieur [S] [Y] et Madame [J] [D] aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l’article 8, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 28 mars 2023.

Toutefois, il ressort du décompte communiqué que les sommes dont le paement était demandées dans le commandmeent de payer , à hauteur de 1560 euros, ont été réglées dans le délai de deux mois, par deux versements de 780 euros les 4 avril et 3 mai 2023.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies, si bien qu’il convient de rejeter la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte locatif, que la dette s’élève à 4543,15 euros. L’examen du décompte démontre des paiements, plus réguliers les derniers mois, mais insuffisants à rembourser la dette.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Au regard du montant de la dette, et de son augmentation depuis l’assignation, il s’agit d’un manquement grave du locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat.

La demande de délais de paiement sera rejetée.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 28 novembre 2023, date de l’assignation.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame [C] [K] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [C] [K] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 22 septembre 2022, du commandement de payer délivré le 28 mars 2023 et du décompte de la créance actualisé au 1er février 2024 que Monsieur [S] [Y] et Madame [J] [D] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [C] [K] à payer à Monsieur [S] [Y] et Madame [J] [D] la somme de 4543,15 euros, au titre des sommes dues au 1er février 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 novembre 2023 sur la somme de 2124,46 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [C] [K] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [C] [K] à payer à Monsieur [S] [Y] et Madame [J] [D] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de Monsieur [S] [Y] et Madame [J] [D] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu les 21 et 22 septembre 2022 entre Monsieur [S] [Y] et Madame [J] [D] d’une part, et Madame [C] [K] d’autre part, concernant le logement et l’emplacement situés [Adresse 2],

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu les 21 et 22 septembre 2022 entre Monsieur [S] [Y] et Madame [J] [D] d’une part, et Madame [C] [K] d’autre part, concernant le logement et l’emplacement situés [Adresse 2], au jour de l’assignation, le 28 novembre 2023,

DIT que Madame [C] [K] est occupante sans droit ni titre,

REJETTE la demande de délais de paiement,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [C] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [C] [K] à compter du 28 novembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [C] [K] à payer à Monsieur [S] [Y] et Madame [J] [D] la somme de 4543,15 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er février 2024 échéance de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 novembre 2023 sur la somme de 2124,46 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Madame [C] [K] à payer à Monsieur [S] [Y] et Madame [J] [D] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance de mars 2024, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Madame [C] [K] à payer à Monsieur [S] [Y] et Madame [J] [D] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [C] [K] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 28 mars 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX.

LE GREFFIER LE JUGE

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