Tribunal Judiciaire

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[Adresse 2]

[Localité 4]

tel : [XXXXXXXX01]

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N° RG 24/01626 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76APT

JUGEMENT

DU : 06 Mars 2025

S.C.I. LECOMPTE

C/

[V] [U]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 06 Mars 2025

Jugement rendu le 06 Mars 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence d’Anne CHRISTIEN, auditrice de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. LECOMPTE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Anne-Sophie CADART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, substituée par M^e Maxime COTTIGNY, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [V] [U]

né le 29 Avril 1976 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 5]

comparant

DÉBATS : 09 Janvier 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01626 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76APT et plaidée à l’audience publique du 09 Janvier 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 06 Mars 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 mars 2019, la société civile immobilière LECOMPTE a consenti un bail d’habitation à M. [V] [U] sur un logement situé au [Adresse 6] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable d’avance le 5 du mois de 373,00 euros et d’une provision pour charges de 27,00 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 août 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2652,00 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier de l’assurance du logement contre les risques locatifs dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice signifié le même jour, la bailleresse a sommé le locataire d’avoir à cesser les troubles du voisinage et de jouir paisiblement des lieux loués.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [V] [U] le 9 août 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 31 octobre 2024, la société civile immobilière LECOMPTE a assigné M. [V] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de :

— constater ou subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de location et ce à compter du jugement à intervenir ;

— ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de son chef du logement dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique ;

— être autorisée à transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— condamner le défendeur au paiement :

o de la somme de 2652,00 euros en principal suivant décompte en date du 30 octobre 2024 outre les loyers et charges dus jusqu’au jour du prononcé de la résiliation, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer au visa de l’article 1231-7 du code civil;

o d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer du jour du prononcé de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

o de la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi du fait du non-paiement des loyers et charges aux dates voulues, ceci constituant une résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à venir au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

o de la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à venir au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

o de tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et de l’assignation conformément à l’article 696 du code de procédure civile ;

— ne pas écarter l’exécution provisoire de droit.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 novembre 2024. Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé car le locataire n’a pas honoré le rendez-vous fixé par le travailleur social.

À l’audience du 9 janvier 2025, la société civile immobilière LECOMPTE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de sa demande de résiliation du bail, la société civile immobilière LECOMPTE fait valoir que le locataire n’a pas réglé la dette locative et n’a pas justifié de son assurance locative durant les délais impartis par le commandement.

Elle soutient également que le comportement du locataire trouble le voisinage, notamment en raison de tapages nocturnes et diurnes, mais également d’émanation d’odeurs liés aux excréments d’animaux.

Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement au locataire.

M. [V] [U] sollicite des délais de paiement afin de pouvoir se maintenir dans les lieux.

Il fait valoir que son logement est assuré contre les risques locatifs et qu’il a repris le paiement des loyers courants depuis trois mois.

Il soutient que son comportement ne trouble pas le voisinage. A ce titre, il déclare que ses trois chiens n’aboient pas, qu’ils nettoient les communs et qu’il n’est pas agressif avec ses voisins.

Il explique avoir tenté de prendre contact avec la bailleresse, en vain et qu’il a commencé à apurer sa dette. Il ajoute que des dossiers FSL et de surendettement sont en cours. Il précise percevoir 720,00 euros de chômage et 298,00 euros d’aide personnalisée au logement.

Le juge autorise la bailleresse à communiquer sous quinzaine un décompte actualisé de la dette, ce qui a été effectué. Il autorise également M. [V] [U] à produire son justificatif d’assurance sous quinzaine, ce qui a été effectué.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de justifier d’une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 8 août 2024.

Ce dernier n’a cependant pas justifié de l’assurance locative dans le mois suivant la signification de ce commandement. Au cours des délibérés et comme il y était autorisé, M. [U] produit un justificatif d’assurance locative. Au vu du justificatif produit, le locataire est assuré contre les risques locatifs du 8 janvier 2025 au 7 janvier 2026. Or, un tel justificatif ne justifie pas qu’il était assuré contre les risques locatifs lors de la délivrance du commandement du 8 août 2024.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 septembre 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [U] sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation. Toutefois, la résiliation ayant été constatée sur le fondement de l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989, ces délais suspensifs ne peuvent lui être accordés, le législateur ayant seulement prévu ce type de délais de paiement en cas de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement avec effet suspensif.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société civile immobilière LECOMPTE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice à la bailleresse, il convient de condamner M. [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 400,00 euros, du 9 septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société civile immobilière LECOMPTE verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 30 octobre 2024, M. [U] lui devait la somme de 2652,00 euros, échéance d’octobre incluse.

M. [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme de 2652,00 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2024, date du commandement de payer.

Il convient de préciser que si des règlements sont intervenus depuis le 30 octobre 2024, ils viendront, le cas échéant, en déduction de la dette.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, au regard des éléments financiers fournis, il ressort que M. [U] n’est pas en mesure d’apurer sa dette dans un délai raisonnable et n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date de l’audience.

Par conséquent, il sera débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M.[U] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société civile immobilière LECOMPTE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 13 mars 2019 entre la société civile immobilière LECOMPTE (bailleresse), d’une part, et M. [V] [U] (locataire), d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 8] est résilié depuis le 9 septembre 2024 ;

ORDONNE à M. [V] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE M. [V] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 400,00 euros (quatre cents euros) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 9 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [V] [U] à payer à la société civile immobilière LECOMPTE la somme de 2652,00 euros (deux mille six cent cinquante-deux euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 30 octobre 2024, échéance d’octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2024 ;

REJETTE la demande de délais de paiement avec effet suspensif formée par M. [V] [U] ;

DÉBOUTE la société civile immobilière LECOMPTE de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE M. [V] [U] à payer à la société civile immobilière LECOMPTE la somme de 300,00 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [V] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 août 2024, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation du 31 octobre 2024, de la notification à la préfecture et à l’exclusion des coûts des congés délivrés par le bailleur et de la sommation du 8 août 2024. ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 mars 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,