Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 04 Septembre 2025

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DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représenté par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [K] [U] [R]

14 Avenue Ingrid Jonker

Porte M007 Les Marquises

44300 NANTES

Monsieur [E] [P] [N]

14 Avenue Ingrid Jonker

Porte M007 Les Marquises

44300 NANTES

assistés de Maître Gwenola VAUBOIS, avocate au barreau de NANTES D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Nicolas BIHAN

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 24 avril 2025

date des débats : 03 juillet 2025

délibéré au : 04 septembre 2025

RG N° N° RG 24/03807 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NOPW

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Maître Gwenola VAUBOIS + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 janvier 2024, la société anonyme CDC HABITAT a donné à bail à Madame [K] [U] [R] et Monsieur [E] [P] [N] un appartement situé 14 avenue Ingrid Jonker (Appartement M007) Les Marquises à NANTES (44300), pour un loyer mensuel de 1153,43 euros, charges comprises. Un contrat de location de deux places de stationnement, conclu entre les mêmes parties à la même date, leur permet de bénéficier des places numérotées 142 et 152, au sein de la même résidence, comme accessoire au bail principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 septembre 2024, la société CDC HABITAT a fait signifier à Madame [K] [U] [R] et Monsieur [E] [P] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6420,48 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés pour les deux baux, d’avoir à justifier de l’assurance du logement et d’occuper les lieux.

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 14 juin 2024, la société CDC HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de cette situation d’impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2024, la société CDC HABITAT a fait assigner Madame [K] [U] [R] et Monsieur [E] [P] [N] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

En tout état de cause :

ordonner l’expulsion de Madame [K] [U] [R] et Monsieur [E] [P] [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

condamner solidairement Madame [K] [U] [R] et Monsieur [E] [P] [N] au paiement des sommes suivantes :

la somme de 8915,36 euros au titre de la dette locative arrêtée au 18 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2024,

une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

assortir tous les délais éventuellement accordés d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance, lequel rendra la dette immédiatement exigible, fera reprendre effet à la clause résolutoire à date du 5 novembre 2024 et à toutes ses suites,

la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Loire-Atlantique le 27 novembre 2024.

Après deux renvois, à l’audience du 3 juillet 2025, la société CDC HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 15 743,08 euros arrêtée au 1er juillet 2025, loyer du mois de juin inclus. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Madame [K] [U] [R] et Monsieur [E] [P] [N], assistés de leurs conseils, s’en réfèrent à leurs conclusions en date du 23 juin 2025 par lesquelles ils demandent que soit :

— A titre principal, débouté la CDC HABITAT de l’intégralité de ses demandes ;

— A titre subsidiaire :

rejeté la demande de la bailleresse de voir prononcer leur expulsion ;

suspendu les effets de la clause résolutoire du bail ;

octroyé les délais de paiement les plus larges afin d’apurer la dette locative selon un échéancier adapté à leurs facultés contributives.

Ils sollicitent, en tout état de cause, que soit écartée l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Ils justifient avoir versé le loyer du mois de juillet avant l’audience. Ils estiment pouvoir verser 250 euros par mois en plus du loyer courant pour l’apurement de la dette. Ils précisent avoir 5 enfants à charge. Madame indique être aide soignante à l’hôpital et justifie de revenus oscillant entre 2200 et 2700 euros par mois. Monsieur reconnaît avoir eu des difficultés à retrouver un emploi après une démission et des ennuis de santé. Il justifie avoir perçu tout au long du premier semestre l’aide au retour à l’emploi à hauteur de 600 euros par mois. Il dit percevoir désormais un revenu régulier de 1600 euros par mois en travaillant en intérim. Ils indiquent percevoir en outre près de 800 euros d’allocations familiales. Ils ajoutent avoir des retenues sur salaires et avoir une dette de 1738,30 euros auprès du Trésor Public.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 4 juillet 2025, Madame [K] [U] [R] et Monsieur [E] [P] [N] justifient d’une assurance des risques locatifs valide pour la période du 14 août 2024 au 13 août 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 14 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société CDC HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

sur la demande fondée sur la non justification d’assurance :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail du 18 janvier 2024 a été signifié par commissaire de justice en date du 05 septembre 2024.

Les locataires ont justifié être couverts, à cette date, par une assurance des risques locatifs.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire au titre du défaut d’assurance sera dès lors rejetée.

sur la demande fondée sur la dette locative :

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 05 septembre 2024. Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il y a lieu en conséquence de constater la résiliation des baux conclus le 18 janvier 2024 à l’expiration du délai susvisé, soit le 06 novembre 2024.

Sur la demande en paiement de la dette locative :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la société CDC HABITAT produit notamment, à l’appui de ses prétentions au titre de la dette locative, les baux du 18 janvier 2024, le commandement de payer délivré le 5 septembre 2024 et le décompte de la créance actualisé au 1er juillet 2025. Elle considère que cette dette locative s’élève au 30 juin 2025 à 15 743,08 €.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 546,37 euros imputée pour des frais de rejet de prélèvement ou de contentieux, et un règlement de 1 269,78 € intervenu le 2 juillet 2025 et justifié à l’audience.

Conformément à la clause des contrats de baux objets du présent litige, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [K] [U] [R] et Monsieur [E] [P] [N] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 13 929,93 euros, au titre des sommes dues au 2 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 septembre 2024 sur la somme de 6 420,48 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [K] [U] [R] et Monsieur [E] [P] [N], proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils estiment que leur situation personnelle et financière leur permet d’apurer la dette progressivement, moyennant une mensualité de 250 euros par mois.

Il ressort des éléments versés au débat que Madame [K] [U] [R] perçoit un revenu moyen net de 2500 euros. Ils indiquent percevoir des allocations familiales à hauteur de 800 euros, sans en justifier. Monsieur [E] [P] [N] ne prouve pour seul revenu qu’environ 600 euros d’aide au retour à l’emploi, ne justifiant pas la reprise d’emploi en intérim qu’il revendique à l’audience.

Au titre de dépenses courantes, ils ont 5 enfants à charge et un loyer de total de 1.269 euros, charges et loyers des places de stationnement inclus. Ils évoquent par ailleurs avoir des saisies sur salaire. Ils produisent enfin un document du trésor public laissant apparaître une dette, en date du 22 octobre 2024, de 1 738,33 euros. Ce document indique la mise en place de saisies à tiers détenteur ponctuelles.

Pour pouvoir bénéficier d’une suspension de la clause résolutoire et de délais d’apurement, ils doivent pouvoir s’acquitter de leur dette locative dans un délai de trois ans, soit des mensualités de 386,94 € en plus du loyer courant. Ils indiquent à l’audience pouvoir s’acquitter de mensualités supplémentaires de 250 euros par mois.

Il s’en déduit que les défendeurs sont dans l’impossibilité de s’acquitter de leur dette dans le délai de trente-six mois prescrits par les dispositions légales.

En conséquence de quoi ils ne peuvent prétendre à l’octroi de délai d’apurement de la dette avec maintien dans les lieux.

Leur demande de délai suspensif sera donc rejetée.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 18 janvier 2024, à compter du 06 novembre 2024.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame [K] [U] [R] et Monsieur [E] [P] [N] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Madame [K] [U] [R] et Monsieur [E] [P] [N] étant occupants sans droit ni titre à compter de la résiliation, il convient donc de fixer une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Madame [K] [U] [R] et Monsieur [E] [P] [N] à son paiement à compter de 06 novembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [K] [U] [R] et Monsieur [E] [P] [N] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société CDC HABITAT les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE recevable la demande de la société anonyme CDC HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

REJETTE la demande formée par la société CDC HABITATde voir acquise la clause résolutoire au titre du défaut d’assurance ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux conclus le 18 janvier 2024 entre la société anonyme CDC HABITAT d’une part, et Madame [K] [U] [R] et Monsieur [E] [P] [N] d’autre part, concernant les locaux situés 14 avenue Ingrid Jonker (Appartement M007) à NANTES (44300), et les deux places de stationnement n°142 et 152, à la même adresse, sont réunies à la date du 06 novembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DÉBOUTE Madame [K] [U] [R] et Monsieur [E] [P] [N] de leur demande de délais de paiements et de suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [K] [U] [R] et Monsieur [E] [P] [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Madame [K] [U] [R] et Monsieur [E] [P] [N] à compter du 6 novembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement Madame [K] [U] [R] et Monsieur [E] [P] [N] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 13.929,93 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 2 juillet 2025 échéance de juillet incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2024 sur la somme de 6 420,48 euros, et du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE solidairement Madame [K] [U] [R] et Monsieur [E] [P] [N] à payer à la société CDC HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 2 juillet 2025, échéance de juillet exclue, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE in solidum Madame [K] [U] [R] et Monsieur [E] [P] [N] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 5 septembre 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toutes autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE

Michel HORTAIS Nicolas BIHAN