Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 21 Août 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. HARMONIE HABITAT

8, avenue des Thébaudières

BP 70344

44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX

représentée par Madame [F] [X], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [B] [N] [Z] [J]

Appartemernt 826 Etage 2

3 Rue du Poitou

44120 VERTOU

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 15 mai 2025

date des débats : 19 juin 2025

délibéré au : 21 août 2025

RG N° N° RG 25/00778 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NUUU

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à HARMONIE HABITAT

CCC à Madame [B] [N] [Z] [J] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 27 octobre 2017, la société anonyme d’Habitations à loyer Modéré HARMONIE HABITAT (ci-après HARMONIE HABITAT), a donné à bail à Madame [B] [J] un logement situé 3 rue du Poitou – 44120 VERTOU.

Le 9 septembre 2024, la société HARMONIE HABITAT a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d’avoir à régler les loyers et charges échus et impayés.

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2025, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 4 février 2025, la société HARMONIE HABITAT a fait assigner Madame [B] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de :

Constater la résiliation du bail signé le 27 octobre 2017 entre les parties et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 27 octobre 2017 entre les parties ;

Ordonner l’expulsion de Madame [B] [J] ainsi que de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités prévues par la loi ;

Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risque de la locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

Condamner Madame [B] [J] au paiement de la somme de 2837,58 € au titre des loyers et charges impayés au 14 janvier 2025, à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Condamner Madame [B] [J] à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours outre les charges, soit la somme mensuelle de 710,73 €, à compter de la date de l’audience et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamner Madame [B] [J] au paiement d’une somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Madame [B] [J] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification à la préfecture.

Après un renvoi lors de l’audience du 15 mai 2025, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 juin 2025, lors de laquelle la société HARMONIE HABITAT, représentée par Madame [F] [X], a réitéré les termes de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 2918,98 euros selon décompte arrêté au 16 juin 2025. Elle a précisé qu’un plan d’apurement a été mis en place avec la locataire à hauteur de 100 euros par mois, mais que celui-ci n’est pas respecté. Elle s’est par ailleurs accordée sur l’octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Madame [B] [J], comparante, après avoir exposé sa situation personnelle et financière, a formulé une demande de délais avec suspension des effets de la clause résolutoire, proposant de verser la somme de 100 euros par mois en sus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur.

La décision a été mise en délibéré au 21 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 4 février 2025, soit dans le délai de six semaines au moins avant la première audience du 15 mai 2025.

En outre, la société HARMONIE HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales le 12 septembre 2024, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis cette date, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et en vertu du commandement de payer qui est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 27 octobre 2017 étaient réunies à la date du 10 novembre 2024.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la société HARMONIE HABITAT est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail du 27 octobre 2017.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 2918,98 euros au 16 juin 2025, échéance du mai 2025 incluse.

Lors de l’audience, Madame [B] [J] reconnait la dette tant sans son principe que dans son montant.

En conséquence, Madame [B] [J] sera condamnée à payer à la société HARMONIE HABITAT la somme de 2918,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 16 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire:

En vertu de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Dans les mêmes conditions, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Madame [B] [J] a repris le paiement intégral de son loyer courant depuis mars 2025, versant en outre une somme supplémentaire en vue d’apurer sa dette locative.

Il ressort du diagnostic social et financier que les difficultés financières de la locataire sont liées à sa situation professionnelle. En effet, il est indiqué qu’après une rupture conventionnelle, cette dernière a alterné des missions intérimaires avec un contrat à durée déterminée en tant qu’aide-soignante, celui-ci étant moins rémunérateur. Il est mentionné qu’actuellement la locataire est en contrat à durée déterminée jusqu’en octobre 2025 dans un EPHAD.

Par ailleurs, il en ressort que Madame [B] [J] vit dans le logement avec ses deux enfants âgés de 18 et 27 ans, lesquels ne participent pas aux dépenses du ménage, étant précisé que des frais de santé très élevés pour sa fille ont également affecté sa situation financière. Ses revenus mensuels étaient évalués à 1920 euros au total, en ce compris les aides de la CAF. Enfin, selon ce diagnostic, la locataire souhaite être accompagnée dans sa gestion budgétaire.

Lors des débats, Madame [B] [J] a précisé percevoir désormais un salaire mensuel de 1700 euros. Elle a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 100 euros par mois en sus du loyer courant, ce à quoi la société bailleresse a donné son accord.

Dans ces conditions, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer avant l’audience, et dès lors que Madame [B] [J] dispose de revenus devant lui permettant de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si Madame [B] [J] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, soit la somme mensuelle de 710,73 euros, à compter du mois de juin 2025 jusqu’à son départ effectif des lieux.

Il convient enfin de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [B] [J] sera condamnée aux dépens qui comprendront les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer.

Par ailleurs, il convient de débouter la société HARMONIE HABITAT de sa demande formulée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré HARMONIE HABITAT, à l’encontre de Madame [B] [J] ;

CONDAMNE Madame [B] [J] à payer à la société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré HARMONIE HABITAT, la somme de 2918,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 16 juin 2025, échéance du mois mai 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

ACCORDE à Madame [B] [J] un délai de paiement de 29 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, à raison de 28 échéances de 100 euros, la 29ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,

CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, à la date du 10 novembre 2024 ;

DIT que Madame [B] [J] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés, 3 rue du Poitou – 44120 VERTOU, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [B] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE dans ce cas Madame [B] [J] à payer à la société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré, HARMONIE HABITAT, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme mensuelle de 710,73 euros, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter du mois de juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

DÉBOUTE la société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré HARMONIE HABITAT, de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [B] [J] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 9 septembre 2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE