JUGEMENT DU 16 JUIN 2025

N° RG 25/189 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NQBT

S.A.R.L. LUNETTES ET REGARDS (SIREN 479 711 293)

C/

[G] [Q], [D] [J]

[O], [N], [L], [A] [I]

[X], [E], [P], [B] [I]

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SELARL CLARENCE

la SELAFA VILLATTE ET ASSOCIES

délivrées le 16 Juin 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

— --------------------------------------------------

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT du

SEIZE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Monsieur Pierre GRAMAIZE, Premier vice-président, statuant en Juge Unique, et qui a prononcé le jugement par mise à disposition au greffe.

Greffière : Graziella CASAMATTA

Débats à l’audience publique du 12 MAI 2025.

Prononcé du jugement fixé au 16 JUIN 2025, par mise à disposition au greffe.

Jugement contradictoire,

— --------------

ENTRE :

S.A.R.L. LUNETTES ET REGARDS (SIREN 479 711 293), demeurant [Adresse 1]

Représentée : Maître Nicolas VILLATTE de la SELAFA VILLATTE ET ASSOCIES, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant, vestiaire : 150 B

D’UNE PART

ET :

Madame [G] [Q], [D] [J], demeurant [Adresse 2]

Madame [O], [N], [L], [A] [I], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [X], [E], [P], [B] [I], demeurant [Adresse 4]

Représentés : Maître Vincent BOUR de la SELARL CLARENCE, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant, vestiaire : 283

D’AUTRE PART

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte dressé le 29 juin 2015 par Me [W] [C], notaire associé à [Localité 1], Mme [G] [H] Vve [I], Mme [O] [I] et M. [X] [I] ont donné à bail commercial en renouvellement d’un précédent bail à la S.A.R.L. LUNETTES ET REGARDS des locaux formant le lot n° 4 d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 1] pour une durée de 9 ans à compter du 1er décembre 2014 à destination d’une activité de optique lunetterie et tous accessoires s’y rapportant et photographie uniquement liée à la vision l’optique et la lunetterie, moyennant un loyer annuel de 26 520 €, dont l’augmentation était plafonnée la première année, payable mensuellement d’avance.

Par acte de commissaire de justice des 27 et 28 novembre 2023, la S.A.R.L. LUNETTES ET REGARDS a fait signifier à Mme [G] [H] Vve [I], Mme [O] [I] et M. [X] [I] une demande de renouvellement de bail au 1er décembre 2023 moyennant un loyer annuel de 19 608 €.

Suivant mémoire préalable du 7 novembre 2024, notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la S.A.R.L. LUNETTES ET REGARDS a soutenu que :

— le local bénéficie d’un emplacement favorable à son activité, mais les travaux d’envergure entrepris à [Localité 1] et la fermeture du pont Anne de Bretagne, d’une partie du [Adresse 6], et les aménagements de la [Adresse 7] ont des conséquences significatives sur les commerces du centre-ville,

— l’accès en voiture est de plus en plus restreint et [Localité 1] souffre d’une réputation d’insécurité croissante réduisant son attractivité,

— des chiffres viennent étayer le climat d’insécurité du centre-ville,

— le local est étroit rendant difficile la mise en place de la table d’essayage et des présentoirs,

— la pondération des surfaces mesurées par Ouest Expertise, selon le détail proposé par M. [T] [R], expert, est de 24,51 m²,

— sur la base de cinq termes de comparaison, l’expert retient une valeur locative de 800 € le m², ce qui justifie la valeur locative de 19 608 €.

La S.A.R.L. LUNETTES ET REGARDS a fait assigner Mme [G] [H] Vve [I], Mme [O] [I] et M. [X] [I] devant le juge des loyers commerciaux par acte de commissaire de justice du 6 janvier 2025 pour solliciter :

— la fixation du montant du loyer du bail renouvelé au 1er décembre 2023 à la somme de 19 608,00 € hors taxes hors charges toutes autres clauses charges et conditions demeurant inchangées,

— le paiement des intérêts au taux légal sur les trop-versés de loyer et leur capitalisation conformément aux dispositions des articles 1155 et 1154 du code civil

— à titre subsidiaire, la désignation d’un expert et la fixation du loyer provisionnel à 19 608 € hors taxes hors charges,

— en tout état de cause, la condamnation des défenderesses à lui payer la somme de 3 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, avec l’exécution provisoire de la décision.

Mme [G] [H] Vve [I], Mme [O] [I] et M. [X] [I] ont répliqué par mémoire n° 2 notifié par RPVA le 9 mai 2025 que :

— le rapport sur lequel se fonde la locataire pour réclamer la fixation du loyer de renouvellement à la somme de 19 608 € repose sur une appréciation erronée des caractéristiques du local loué et des prix couramment pratiqués dans le voisinage,

— l’expert n’a pas procédé à la vérification des surfaces relevées, alors que le preneur a réalisé des travaux qui ont pu avoir pour effet de réduire la surface, ce dont il doit être tenu compte,

— l’application stricte de la charte de l’expertise devrait conduire à retenir une surface pondérée de 30,36 m², alors que l’expert a choisi les coefficients les plus bas de la fourchette sans explication,

— la présence d’une marche au niveau de l’accès à la rue résulte d’une interdiction de la supprimer de la mairie de [Localité 1] sur l’avis de l’architecte des bâtiments de France, sachant que les locaux ont pu néanmoins être parfaitement agencés,

— au titre des facteurs locaux de commercialité, il est souligné l’accroissement de la population, la forte activité touristique, le dynamisme commercial avec une baisse du taux de vacance commerciale du centre-ville,

— l’influence des travaux sur le commerce n’est pas démontrée, alors qu’ils permettent le développement des transports en commun,

— les chiffres de 2023 et 2024 montrent une baisse de l’insécurité à [Localité 1] et dans le centre-ville,

— l’expert de la demanderesse ne s’est référé à aucun commerce ayant une activité similaire, alors même qu’il en existe dans la même zone,

— ils n’entendent pas s’opposer à la demande d’expertise.

Ils ont conclu à titre principal au débouté de la demanderesse, à titre subsidiaire à l’organisation d’une d’expertise, et en tout état de cause à la condamnation de leur adversaire aux dépens et à leur payer la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Dans un mémoire en réponse n° 1 notifié par lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 24 mars 2025, la S.A.R.L. LUNETTES ET REGARDS a notamment rajouté à son argumentation précédente que :

— la remise en cause des surfaces mesurées par une société d’expertise et reprise par M. [R] est injustifiée, alors qu’il s’agit d’une pratique courante pour éviter toute contestation,

— l’expert a fait une juste appréciation de la charte de l’expertise en calculant les pondérations, dès lors qu’il s’agit d’un local tout en longueur sur 23 mètres de profondeur, avec une porte d’entrée d’une largeur de 0,75 m et des largeurs inférieures à 1,40 m, des pièces alignées sans accès pour les personnes à mobilité réduite,

— les locaux à proximité ayant la même activité sont le magasin [Localité 2] [Localité 3], [Adresse 8], sur 3 étages, la Maison [P] 8, également sur 3 étages, et Edgard, situé [Adresse 9], qui ne sont pas des locaux similaires en termes d’emplacement et de configuration,

— son offre repose sur la valeur la plus élevée de 800 € le m² alors que le loyer actuel est de 1 288,27 € le m².

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 mai 2025, puis mise en délibéré avec l’indication que le jugement serait mis à disposition le 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce que le montant du loyer du bail à renouveler dont la durée n’est pas supérieure à neuf ans doit correspondre à la valeur locative et ne peut excéder la variation de l’indice du coût de la construction depuis la fixation initiale du loyer sauf modification notable :

— des caractéristiques du local considéré,

— de la destination des lieux,

— des obligations respectives des parties,

— des facteurs locaux de commercialité.

En l’espèce, le preneur soutient que la valeur locative est inférieure au loyer plafonné, ce qui impose de la rechercher, dès lors qu’il existe un litige entre les parties sur son montant.

Il existe un débat sérieux non seulement sur la valeur de voisinage mais également sur la pondération des locaux.

Seul l’avis d’un technicien spécialisé en matière de baux commerciaux permettra d’avoir une opinion éclairée, dès lors qu’il pourra décrire les caractéristiques du local afin de le comparer utilement avec d’autres locaux, dont il recherchera le prix du bail dans le cadre d’un débat technique contradictoire.

Aussi sérieux que soit le travail de l’expert [R], qui est d’ailleurs souvent désigné par le tribunal, il a en l’espèce été établi sans respect du principe du contradictoire et n’a donc pas pu tenir compte des objections des bailleurs sur le calcul des surfaces pondérées et le choix des valeurs de voisinage.

Il convient en conséquence d’ordonner une expertise avant dire droit pour avoir un avis sur l’ensemble des éléments en litige.

La demanderesse réclame un loyer provisionnel équivalent à celui sollicité à titre principal.

Comme pour toute demande formée à titre provisionnel, seule une obligation non sérieusement contestable peut fonder le prix du loyer à payer.

En l’espèce, le débat porte justement sur la recherche de la valeur locative, de sorte que seules les règles contractuelles relatives à la fixation du loyer peuvent être considérées comme ne faisant pas l’objet d’une contestation sérieuse et que la demande de modification du loyer doit être rejetée en l’état.

Les demandes concernant les frais et dépens seront réservées.

DECISION

Par ces motifs, le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire et susceptible d’appel sur autorisation du premier président,

Ordonne une expertise avant dire droit,

Désigne pour y procéder Mme [K] [Z] épouse [Y], expert près la cour d’appel de [Localité 4], demeurant [Adresse 10], [Localité 5]. : 0687051607, Mèl : [Courriel 1] avec mission de :

* prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport,

* se rendre sur les lieux, visiter l’immeuble, en faire la description avec plan et photographies à l’appui,

* proposer un calcul de la surface pondérée des locaux,

* préciser toutes les caractéristiques susceptibles d’être prises en compte pour l’évaluation de la valeur locative conformément aux définitions des articles L 145-33, R 145-3 à R 145-8 du code de commerce,

* donner son avis sur la valeur locative à compter du 1er décembre 2023, conformément à ces critères,

* formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige,

Dit que la S.A.R.L. LUNETTES ET REGARDS devra consigner au greffe, avant le 16 août 2025, sous peine de caducité, une somme de 3 500,00 € à valoir sur les honoraires de l’expert,

Dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le 30 juin 2026,

Rejette la demande de modification provisionnelle du loyer,

Réserve les autres demandes et les dépens.

LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT

Graziella CASAMATTA Pierre GRAMAIZE