TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

JUGEMENT DU 13 MARS 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/00772 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YVU4

N° de MINUTE : 25/00394

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 10]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître [G], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

C/

DEFENDEUR

La société IMMO 94

[Adresse 3]

[Localité 5]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’ article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 19 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La société IMMO 94, société civile immobilière, est propriétaire des lots n°1429 et n°1461 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] (93).

Par jugement du 08 novembre 2021, le Tribunal de proximité d’AUBERVILLIERS a condamné la société IMMO 94 à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence LE PARC sis [Adresse 12] les sommes suivantes :

— la somme de 3 246,25 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er avril 2020 au 1er février 2021 appel de provisions du 2ème trimestre 2020 au 1er trimestre 2021 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2021 ;

— la somme de 218,37 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du 16 janvier 2023, le Tribunal de proximité d’AUBERVILLIERS a condamné la société IMMO 94 à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence LE PARC sis [Adresse 11] les sommes suivantes :

— la somme de 5 392,74 euros au titre des charges de copropriété et de travaux arrêtée au 1er juillet 2022 3ème trimestre 2022 inclus avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 06 décembre 2023 ayant été retournée à l’expéditeur, la société FONCIA CHADEFAUX [S] a adressé à la société IMMO 94 un courrier lui demandant d’indiquer la date et le montant des règlements qu’elle comptait effectuer pour solder sa dette et qu’à défaut de réponse dans le délai de 8 jours, elle sera contrainte de la réassigner.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence LE PARC située [Adresse 13] a assigné la société IMMO 94 devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal de :

— condamner la société IMMO 94 au paiement de la somme de 10 349,69 euros en principal, appel de charges du 1er trimestre 2024 inclus, suivant décompte arrêté au 1er janvier 2024, majorée des intérêts légaux à compter du 06 décembre 2023 sur la somme de 9 984,94 euros, puis à compter de l’assignation pour le surplus ;

— condamner la société IMMO 94 au paiement de la somme de 3 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la société IMMO 94 au paiement de la somme de 2 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La société IMMO 94 n’a pas constitué avocat.

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige à l’assignation susvisée en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 07 mai 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 10 octobre 2024. L’affaire a été renvoyée à l’audience juge unique du 19 décembre 2024.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire et en premier ressort, la société IMMO 94 ayant été assignée par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2024 remis à étude et n’ayant pas constitué avocat.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8] située [Adresse 13] verse aux débats :

— une matrice cadastrale non datée et mentionnant une mise à jour en 2023 ;

— le contrat de syndic conclu avec la société FONCIA CHADEFAUX [S] pour la période du 02 mars 2021 au 24 février 2024 ;

— un tableau non daté pour la période du 30 septembre 2022 au 1er janvier 2024 ;

— des appels de provisions et de répartition de charges datés du 19 septembre 2022 au 15 décembre 2023 ;

— une lettre recommandée avec avis de réception datée du 06 décembre 2023 ayant été retournée à l’expéditeur, dont l’enveloppe n’est pas jointe, par laquelle la société FONCIA CHADEFAUX [S] a demandé à la société IMMO 94 d’indiquer la date et le montant des règlements qu’elle comptait effectuer pour solder sa dette et qu’à défaut de réponse dans le délai de 8 jours, elle sera réassignée ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 10 mai 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et une attestation de l’absence de recours existant contre cette assemblée générale ;

— le jugement du 08 novembre 2021 rendu par le Tribunal de proximité d’AUBERVILLIERS ;

— le jugement du 16 janvier 2023 rendu par le Tribunal de proximité d’AUBERVILLIERS.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8] située [Adresse 13] ne justifie pas du caractère exigible des charges pour la période du 1er octobre 2022 au 1er janvier 2024 en l’absence de production des procès-verbaux de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes pour cette période.

En outre, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8] située [Adresse 13] ne justifie pas du quantum de sa créance en se limitant à verser aux débats un tableau qu’il a établi, listant les charges qui seraient dues par la société IMMO 94 et en ne produisant aucune autre pièce comptable de nature à établir la réalité des sommes dues et des paiements effectués par cette société.

Au surplus, ce tableau vise un « ARRÊTE / COMPTES DE L’EXERCICE » au 30 septembre 2022 pour la somme de 3 746,78 euros, dont il n’est pas justifié.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8] située [Adresse 13] ne rapporte pas la preuve de la créance de charges de copropriété qu’il allègue à l’encontre de la société IMMO 94.

Il sera donc débouté de sa demande de ce chef.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8] située [Adresse 13] ayant été débouté de sa demande principale au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er janvier 2024, charges du 1er trimestre 2024 inclus, il y a lieu de le débouter de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8] située [Adresse 13] ne rapporte ni la preuve du préjudice distinct de l’absence de paiement des charges de copropriété qu’il allègue ni celle d’une mauvaise foi de la société IMMO 94 ayant un lieu de causalité avec ce préjudice, d’autant qu’il a été débouté de sa demande en paiement d’arriérés de charges de copropriété.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] située [Adresse 13] a la qualité de partie perdante et sera condamné à supporter les dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8] située [Adresse 13], partie perdante, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoiren en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8] située [Adresse 13] de sa demande au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er janvier 2024, 1er trimestre 2024 inclus ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8] située [Adresse 13] de sa demande au titre des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8] située [Adresse 13] de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8] située [Adresse 13] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8] située [Adresse 13] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 13 mars 2025

LA GREFFIERE LE JUGE

S. HAFFOU G.HIRIART