TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Annexe 2

[Adresse 7]

[Localité 4]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00474

N° RG 25/00705 – N° Portalis DBXM-W-B7J-FZZT

Le 21 NOVEMBRE 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

En présence de Monsieur JAGU, Magistrat à titre temporaire et Madame ROUGEAU, Auditrice de justice

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l’audience publique du 23 Juin 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré après prorogation au 21 NOVEMBRE 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt et un Novembre deux mil vingt cinq

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT OPH,

Dont le siège social est sis Du Syndicat Mixte de Logement Social des Côtes d’Armor

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représenté par Madame [O] [F], munie d’un pouvoir de représentation,

ET :

Monsieur [C] [R],

Demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

Non comparant, ni représenté,

-1-

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 8 juillet 2021 et prenant effet le 21 juillet 2021, TERRES ET BAIE HABITAT a donné en location à Madame [O] [Y] et Monsieur [C] [R] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 9] à [Localité 11] moyennant un loyer initial d’un montant de 359,59 € par mois, outre une provision sur charges de 79,07 €, soit la somme totale de 438,66 €.

Madame [Y] a délivré un congé par lettre du 22 avril 2022 et le bail a pris fin à son égard le 22 juillet 2022.

Par ordonnance en date du 20 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc a homologué un protocole d’accord transactionnel signé le 20 février 2023 entre TERRES D’ARMOR HABITAT, venant aux droits de TERRE ET BAIE HABITAT, et Monsieur [R], fixant le plan d’apurement de la dette locative de Monsieur [R] arrêtée à la somme de 2 721,24 €, due au titre des loyers et charges impayés pour la période du 31 octobre 2021 au 31 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2024, un commandement de payer la somme de 4 783,89 € en principal, suivant décompte arrêté au 31 octobre 2024, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été délivré à Monsieur [R] (acte déposé à l’étude).

Par acte signifié le 13 mars 2025, TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Monsieur [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc afin de lui demander de :

• Constater à titre principal la résiliation de plein droit du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, et ce, à compter du 19 janvier 2025, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement à l’obligation de payer les loyers ;

• Ordonner l’expulsion de Monsieur [R], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux qu’ils occupent, passé le délai de 2 mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux si besoin est avec le concours et l’assistance de la [Localité 10] Publique et d’un serrurier ;

• Condamner Monsieur [R] au paiement d’une somme de 2 996,37 € au titre de la dette locative (loyers, charges et indemnités d’occupation), arrêtée au 30 janvier 2025 ;

• Condamner Monsieur [R] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, indexée selon les mêmes modalités, à compter du 19 janvier 2025, jusqu’à la date de la libération effective des lieux ;

• Condamner Monsieur [R] au paiement d’une somme de 150 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

• Condamner Monsieur [R] aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement et de l’assignation ;

• Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 juin 2025.

À cette date, TERRES D’ARMOR HABITAT, représentée par Madame [F], suivant pouvoir écrit en date du 12 mai 2025, a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans son assignation, précisant que la dette locative s’élève désormais à la somme totale de 5 197,59 €, suivant décompte arrêté à la date de l’audience, déduction faite des sommes déjà versées dans le cadre de la procédure transactionnelle antérieure.

Au soutien de ses prétentions, la demanderesse a fait valoir que le locataire est en impayé depuis le mois d’octobre 2021 ; que le dernier règlement remonte au mois d’avril 2024 ; que Monsieur [R] a réglé une somme de 1 238,52 €, imputée sur la dette ayant fait l’objet d’un protocole transactionnel ; qu’il n’a pas fait de proposition pour régler le solde de l’arriéré locatif ; que la procédure d’expulsion concerne son ancien logement, destiné à la démolition, et situé [Adresse 2] ; qu’une procédure de relogement a été mise en œuvre depuis le début de l’année 2025.

Monsieur [R], régulièrement assigné par acte déposé à l’étude, n’a pas comparu et n’a pas fait connaître les motifs de sa carence.

La saisine de la CCAPEX a été effectuée le 19 décembre 2024 et l’assignation aux fins d’expulsion a été notifiée au Préfet le 14 mars 2025.

Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe de la juridiction.

Il fait état de la carence de Monsieur [R].

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 18 novembre 2024, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois de la signification de l’acte.

Monsieur [R], défaillant à l’audience, ne conteste pas les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’a pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de 2 mois.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 19 janvier 2025.

Par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés.

En l’espèce, l’absence de reprise du paiement de l’intégralité du loyer courant et l’absence de justification d’une situation financière favorable de Monsieur [R] ne permettent pas d’envisager l’octroi de délais de paiement, même d’office, pour lui permettre de régler l’arriéré dans un délai de 36 mois (délai maximum pouvant être accordé par le tribunal).

De même, en l’absence de paiement du loyer courant et de demande expresse en ce sens, la suspension des effets de la clause résolutoire ne peut être prononcée.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire des lieux, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] et de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier et conformément au dispositif ci-dessous.

Sur les loyers, charges et l’indemnité d’occupation

A la date de l’audience, l’arriéré locatif était d’un montant total de 6 436,11 € en principal selon le décompte arrêté à la date du 23 juin 2025, date de l’audience (échéance de janvier 2025 incluse/ ancien logement).

Cependant, dans le cadre de la présente instance, il convient de déduire de ce montant la somme de 1 482,72 € correspondant à l’arriéré locatif ayant déjà fait l’objet d’un titre exécutoire au terme de la transaction homologuée par ordonnance du juge des contentieux de la protection de [Localité 12] (restant dû après déduction des paiements effectués à ce titre pour une somme de 1 238,52 € / arriéré antérieur au 31 janvier 2023).

Il convient également de déduire les frais de la présente instance qui seront inclus dans les dépens, pour un montant de 316,54 € (commandement de payer, assignation, dénoncés CCAPEX et Préfecture).

Monsieur [R] sera donc condamné à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 3 398,33 € au titre du solde des loyers, charges et indemnités d’occupation concernant son ancien logement, restant impayés jusqu’à la date de l’audience (6 436,11 € – 1 238,52 € – 1 482,72 – 316,54 €).

Par ailleurs, en tant que de besoin Monsieur [R], devenu occupant sans droit ni titre, sera également condamné à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer et charges en cours, soit la somme de 466,86 € par mois à compter du mois de février 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [R], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens, en ce compris notamment les frais du commandement de payer en date du 18 novembre 2024, les frais de notification à la CCAPEX et ceux de l’assignation en date du 13 mars 2025 et du dénoncé à la Préfecture.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Succombant à l’instance et tenu aux dépens, Monsieur [R] sera condamné à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 100 € au titre des frais exposés à l’occasion de la présente instance, non compris dans les dépens par application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du code de procédure civile dispose quant à lui que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de sorte que la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,

Statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 19 janvier 2025 ;

DIT, en tant que de besoin, qu’à défaut d’avoir libéré les lieux situés au plus tard deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévus par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [C] [R] tant de sa personne que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE, en deniers et quittances, Monsieur [C] [R] à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 3 398,33 € au titre du solde des loyers, charges et indemnités d’occupation concernant son ancien logement, restant impayés à la date du 23 juin 2025, déduction faite des sommes visées dans l’ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc du 20 juillet 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [C] [R] à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges en cours, soit la somme de 466,86 € par mois, à compter du mois de février 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [C] [R] à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT une somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [R] aux dépens de l’instance ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 21 novembre 2025.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case à Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT OPH

—  1 CCC par LS à [C] [R]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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